2018年,关于楼市的12大预言

2018年,关于楼市的12大预言
2017年12月11日 14:05 九个头条网

1、2018年,楼市调控仍将持续。从国家层面上看,出台大的、继续收紧的政策可能性不大,全面放松调控的可能性也不大。

2、由于二手房、新房成交锐减,土地交易量下滑,再加上为企业降低负担,一些地方政府财政压力将不断增大,地方债规模将创下新高。到下半年,很多城市将面临这样一个难题:如何在不刺激房价的情况下,让楼市成交量变得活跃一些。

3、地方政府仍然是分城施策,各地政策可能会有差异。“消化周期”较长、地方财政压力较大的城市,可能有“隐性的”放松限购举动。比较时髦的方式是——放松落户限制;或者以吸引人才为理由,按照学历划线放松限购。

4、由于美国进入“减税+加息+缩表”三管齐下的时期,所以中国央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”。但在此之前,可能会继续针对楼市“定向加息”(利率上浮),在银行间货币市场诱导利率走高。“隐性加息+定向降准”,或者“加息+降准”这种貌似矛盾的政策搭配,可能在2018年出现。

5、在实际利率可能走高的2018年,银行对于房贷的额度管理,可能会在适当的时候“不宣而战地适度放松”,以对冲经济下行压力。

6、因为楼市入冬、大基建审慎、环保风暴引发的经济下行压力,将在一季度末全面显现。楼市政策在局部的微调,也将在明年3月以后逐步显现。

7、2018年是炒房客比较困难的一年,房价未必会跌多少,但成交会比较困难。现在成交困难是因为限贷、限购,明年主要是市场陷入观望。

8、2018年也是中小房企比较困难的一年,成交量的锐减和市场陷入观望气氛,将让很多房企无法熬过这个冬天,出卖项目或者股权、甚至全面卖身的,将越来越多。

9、2018年,是大房企捡漏、廉价收购的良机;当然,也可能是某些杠杆太高的大房企比较困难的时候。

10、对于北上深三大一线城市来说,目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机;对于其他主要大城市来说,2018年将是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机(具体时间看各地政策)。记住:你永远不可能买到最低点,而等政策明显变化的时候,房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”。

11、2018年被一些人称为“鼓励炒股的年份”,但我想说的是:如果你没有足够的专业知识,没有内幕消息,还是尽量不碰股市。楼市的博弈基本上是信息对等的,比如楼盘的位置、旁边有没有地铁和好学校等,都是公开透明的,这个市场基本上不存在谁欺负谁的现象;股市就不同,这里是专业人士猎杀业余股民、内幕获悉者猎杀普通股民的狩猎场。

当一个券商首席经济学家对社会公众喊话:该卖房炒股啦!这其实是在召唤猎物,让它们主动站到机构的枪口前。

12、从2018年起,你要记住一句话:中国城镇化正在全面进入“大城市化”、“大城市圈化”的时代,如果一个城市级别不高、不是中心城市、也不靠近中心城市,“小学生人数”还在不断下降,这里的房子坚决不买(除非是刚需)。

(延伸阅读:李迅雷:2018楼市偏弱,珠三角仍是机会)

近段时间关于“房地产税”的话题持续升温,不断引发社会各界热议。围绕这一话题始终绕不开的三个问题是:我国正式推出房地产税还面临哪些困难?房地产税能否调控房价?一旦房地产税真正落地,对中国房地产市场的发展会有什么影响?

对此,中泰证券兼中泰资管首席经济学家李迅雷在参加2017雪球嘉年华活动时也向智通财经表达其对上述问题的看法。

在李迅雷看来,房地产税的国家立法和房地产税的地方立法是两回事,如果要征收房地产税,应该是地方立法,国家立法只是强调房地产税征收的总原则。房地产税要从中央立法到地方立法,这个过程会比较漫长。

而如果房地产税要真正征收,可能所需要的时间会更长。“这是一个非常复杂的问题,障碍主要是担心由此导致房价大幅下跌,从而引发系统性金融风险。”

李迅雷强调,推出房地产税的初衷是为了能够建立房地产市场调控的长效机制,防范发生系统性金融风险,但如果它的推出将导致房价大跌,反而会触发系统性金融风险,这是一个最大的障碍。

此外,李迅雷向智通财经表示,房地产税的推出还面临另外一个障碍是房地产税怎么缴纳的问题,这是具体的操作性问题。“哪些该交、哪些不该交、交多少等等,这些操作性问题都会引起社会的普遍争议。因为中国居民所配置的资产里有60%以上是房地产,所以,房地产税是攸关中国绝大部分居民利益的问题。”

李迅雷解释道。

一直以来关于房地产税能否调控房价的问题最引人关注,李迅雷认为:即便不推出房地产税,也不意味着房价永远不跌,只不过时机还未到。

“我们可以想象一下,如果说国家调控房价,房价一直处在一个L形的情况下,就意味着投资回报率等于零。如果大家所投资的资产增值回报率是0,只能获得一些租金收入,而租金收益率又非常低,大家还会不会坚持拿着房地产,拿着一个不增值的资产呢?若有不愿意拿的,他就会有减持的行为,一旦减持行为普遍化,房价就可能出现比较大的下跌。”

对于房地产税一旦真正推出会对中国房地产市场的发展产生什么影响的问题,李迅雷指出,房地产税的关键是怎么推的问题,现在还推不出来,如果要推出来,那也是在影响比较小的时候,比如房价已经跌了很多。在那个时候大家已经不把房地产当做一个主要投资手段、投资工具,那时候推出可能会好一些,这是一个取决于多方博弈的做法。那时,房地产税已不会有太大的影响,有影响也是比较健康的。

除上述这些解答之外,李迅雷在活动中接受媒体采访时还表示,总体来讲,明年的楼市偏弱,但是在偏弱的过程中,还是有结构性机会。李迅雷看好珠三角的深圳、广州、佛山、东莞的楼市,因为这些城市人口在不断流入,同时也看好上海周边的一些城市的楼市。

另外,在M2的趋势和增速目标问题上,李迅雷觉得M2这个指标今后可能会弱化。“前几年,我们都会确定一个M2的增速目标,但你可以发现,实际的执行结果都比目标高;而这两年,M2的实际结果要比目标低,这也说明随着对场外融资加强监管,M2的参考性被弱化。在这种情况下,明年会不会制定M2增速目标?”

在李迅雷看来,如果要定的话,估计会定在11%,因为近几个月来M2增速都在9%左右,而过去从没跌破过10%,“现在来讲,它还是有可能要收紧的。”

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