来源|米筐投资（微信号mikuangtouzi ），文|A先生
导读：不管是房奴们东拼西借的凑够了首付，背负20年的按揭债，欣慰地走上漫漫还债路，还是风起各地的炒房团，全国伺机猎取投资房产，以期获取高额回报；也不管他们有意还是无意，知道抑或不知，按揭买房、杠杆投资的过程中总是蕴含着复杂的投资理论。
本篇就试图分析里面的投资原理，给大家在买房、投资的过程中一些启发。
1按揭买房是资产对冲：看多房产，看空负债
因国际投资/投机大鳄索罗斯，在1997年做空泰铢/马币/印尼盾等国货币并引发亚洲金融危机后，给我们普及了对冲基金，但它过于深奥、晦涩难懂，我们也只知其皮毛，并不知其运作过程，而实际上大家按揭买房就是一种对冲操作。
所谓对冲，即是在买入一项资产的同时，再卖出另一项资产。就像股市里的多头和空头，多头是看涨的，所以他会买入股票并持有，在以后的上涨过程中获益；而空头是看跌的，所以他不买股票或借股票卖出（即融券），在股票下跌后以更低的价格买入或买入后归还之前借来的股票获益。这里的多头即看多股市，而空头则看空股市。
同理，对按揭买房人/投资客来说，在支付首付款后，剩余款项是向银行借贷的——也就是负债。如果按股市里的投资思路，他是看多资产（认为房价会涨）看空负债（认为负债在通货膨胀、购买力下降后会减轻）的，若结果跟他预判一致，则是一次完美的对冲操作。如下图：
若结果跟他预判相反，因央行的货币紧缩政策等因素造成房屋价格下跌，债务因加息反而加大费用支出时，则就是一次失败的对冲操作。如下图：
所以，看似复杂的对冲交易就隐藏在我们的购房活动中，而对冲操作的成败则取决于我们的判断。
在过去的十余年，尤其是2008年后，货币宽松/央行放水造成房屋资产价格水涨船高，大多数（一线城市和部分二线城市）高负债购买资产的人都赚的盆满钵满，并成功的进行了一次次完美的对冲操作。
2买房的杠杆原理：谨记资产涨跌莫测，但负债确定不变
对于广大年轻房奴及炒房客来说，大多是按揭买房（炒房客会借用亲友名额），拿出首付后，剩余款项银行贷款，这就是杠杆原理。若按照目前大多执行的20%首付来说，即是1:5的杠杆，用1元撬动5元的资产。
杠杆的魅力就是用较少的自有资金占有更多的资产，价格的涨跌是以资产总值为基数，可收益却是以本金为基数，若按1:5的杠杆，资产涨一倍，收益就是五倍。反过来资产的下跌，也会带来损失的成倍缩减。如下图：
由图可知杠杆交易相爱相杀的双面性：它放大了你的收益，也放大了你的损失。另一个需要注意的是，资产的未来价格涨跌莫测，但你的负债却是固定不变的。图中资产由100万缩水至50万，可负债仍是80万，这时就出现了我们经常谈起的负资产——房屋的市场价值还不够银行的欠款，此时的负资产是30万。
在货币政策宽松、资金泛滥的情况下，资产价格迅速膨胀，杠杆效应让收益大赚，但若资产价格下跌，此时的负债却不会减少。所以，在经济下行、收入减少预期下，一定要计算清自己的现金流，控制住负债数额，管理好杠杆，以免资不抵债、房屋被收回拍卖、面临爆仓破产的危险。而这对地王频出、房价高位盘旋、投资客/刚需族跑步入场的当下，具有极强的预警作用。
3危险的信号：7月新增贷款被房贷“包场”的警示
最近，央行发布的金融数据显示：7月新增贷款4636亿元，它其中的4575亿元被住户部门包揽，而代表房贷的住户部门中长期贷款增加4773亿元（对应的是住户部门短期贷款减少197亿元），你可以简单的认为7月新增贷款几乎全是房贷。
而这一数据也跟我们现实的感受相符——实体经济不振，房价却不停上涨，钱都没流入实体反而都去炒房了。而如下的固定资产投资增速图则更清晰的证明了这点：
固定资产投资不管是整体（民资/国资）的还是民间的都逐月下滑，并没有企稳的迹象。我们知道，企业通过银行借贷扩大投资、增加生产、雇佣员工、带动经济、增加百姓收入，当企业信贷收缩、投资减少时，经济就会下行，随之而来的就是失业增加、百姓收入减少。可房子却每月都在还按揭，在负债固定（高房价下接盘的人负债会更多）而收入减少的情况下，很容易出现断供并引发多米诺骨牌效应，致房价连环崩溃。
7月的数据或许是一个强烈的信号：资金脱实向虚，加速流向地产，并推高房价步步上涨。但我国的M2由2000年的13.4万亿增加到2016年中的149万亿，货币的边际收益趋近于零，货币的增发数量接近极限，当没有更多钱流入地产的时候也是房价见顶的时候，而最近M2增速递减的数据的确不是一个好现象。
地王不止、房价不稳的结果是楼市的话题会一直热下去，十余年房价上涨的财富效应已让越来越多的百姓对其形成路径依赖，并坚信房价永远上涨，也因此吸引了一批批炒房客和刚需族迫不及待的入场。没人知道房价的顶在哪里，也不知道这击鼓传花的游戏何时偃旗息鼓，只是在享受享受房价上涨财富暴增快感的同时，保持一丝警惕总不是坏事。
