来源：不执著财经（bzzcaijing）；作者：张平
现如今是一线城市房地产泡沫已达极致，随时有发生区域性金融危机的可能，而三四线城市去库存问题短期难解。所以，从目前来看，中国大多数城市的房产已经不值得投资。
自2015年至今，随着“930”、“330”政策的落地，各城市房贷方面的限制基本全部取消，一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下，从2015年1月到2016年2月，一线城市房价累计涨了16.1%，一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市，而这还是在限购没放松条件下达成的。
为了给中国一线城市过热的房地产市场降温，各地政府先后都推出了新的房地产调控政策，试图收敛一下房价过快上涨的步伐。但楼市热度却不见退散，反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。
从过往的经验看，房价一旦上涨，涨幅比工资增长快的多。如果不买房，手头的余钱和房价比起来，无形中就缩水了。那么，我们就来讨论一下这个很实际的问题，现在该不该买房投资？而我觉得目前国内大多数城市的房产，都不值得投资。
首先，除一线城市和部分二线城市外，其他国内多数城市房产二手市场并不发达。不管目前我们投资的是新房还是二手房，未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃，买房人都是买新房为主，那将来出售变现就会有很大的问题。
一般而言，决定二手房市场发展的重要因素有二：一方面该城市土地资源有限，新房供应量下降，买房人只能选择二手房。另一方面，外来人口多，租房和中低端购房需求量大，使得各种品质的二手房都能找到出路。
对照这两条标准，目前中国多数二三线城市二手房市场并不能算发达。要知道，外来人口数量多、增长稳定主要集中在排名前十位的城市中，而除了一线城市外，二三线城市普遍土地供应充足，很多开发商手里还有很多未开发的土地。
有资料分析，2009年以来，40个重点城市中历年累计居住用地出让面积（可建建筑面积）与同期新建住宅销售面积对比，结论是一线城市土地供不应求，二三线供大于求。排名越靠后的城市，土地供应越充足。
此外，如果我们再把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半，作为二手市场活跃的标准的话，符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市，剩下只有十几个。仅这一个标准，就能排除国内大多数城市了。
再者，投资者购房是为了收取租金，而投机者购房是为房价能够年年飞速上涨，赚取房价上涨的差价。但这里面存在二个问题，一方面，二手房涉及上下家匹配，贷款办理、过户手续等，两次买卖流程走完，花上半年以上时间也是很正常的。所以，1-3年是大多数投资性买房需要的时间。现如今在房地产政策多变的情况下，贸然赌长期的房价是不明智的。
另一方面，从2011-2014年中，一线城市4年中累计上涨了18.5%，一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅，一线城市平均每年涨4.33%，其他城市平均每年涨1.42%，每年涨幅差了将近3个百分点。近年来房价涨幅并未像大家预期那么巨大。
值得一提的是，投机者若将房产抛出时，则要缴纳增值税、契税、个税，二手中介费以及贷款利息等，加起来占总房价的10%左右。在这种情况下，投机购房者必须考虑，未来房价涨幅能否跑赢各类理财产品，而非盲目跟风入市。
最后，一线城市房价只有投机价值，没有投资价值。所谓投资，就是将房产买来租出去，收取租金。而现在一线城市房价动辄四五百万，但房子的月租金只有五千多元，恐怕投资者要化50年以上时间才能收回投资。同样，再看国外房地产市场，房价的租售比最多不超过15年。
现在的状况是，多数内地城市房产因外来人口流入分散，租客群体偏少，房租涨上不去。而一线城市的房地产，租售比更是离谱（买房不如租房），已沦为投机市，就是购房者只有希望房子疯狂上涨，然后在更高位有一个傻瓜来接盘。总体来看，多数城市房地产已经失去投资价值。
央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存，但实际上宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场，进一步推高了当地房产泡沫。现如今是一线城市房地产泡沫已达极致，随时有发生区域性金融危机的可能，而三四线城市去库存问题短期难解。所以，从目前来看，中国大多数城市的房产已经不值得投资。
房价高怪货币超发和高地价是否靠谱？
货币超发只会造成所有商品普涨，而只有在经济和信贷结构畸型状态下，超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时，高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化，除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外，国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。
8月11日，在博鳌房地产论坛上，著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，房价高不能简单归咎于货币超发，同时他指出，房价高怪地价也太外行，“大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍”。樊钢还认为，“很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去”。
樊纲话一出，马上就在业内炸开了锅。有人觉得他讲得有道理，更多人觉得货币超发和地价高就是房价高的主因。现在的状况是，政府、开发商、银行、老百姓谁都不希望房价出现过快上涨。而事实上，现在的一二线城市房价涨得让人担忧，究竟谁是高房价的背后推手？
问题一：高房价不能完全归咎于货币超发？
按照樊纲先生的说法，即便是近年来央行货币超发，这个超发货币也可以流向其他领域，所以并不是央行将货币之水引向楼市的，而是社会流动资金自已选择了流入房地产，并推高了房价。
实际上，2008年我国的M2规模只有47万亿人民币，而到了2016年6月份M2规模已经逼近了147万亿人民币，中国的M2规模已经是GDP的2倍多。也就是说央行在短短的七八年时间内，使M2规模一下增加了100万亿，而这些增加的M2中很大一部分都通过贷款的形式进入到了房地产领域，如果全流向商品流动市场，那我国的通胀率肯定会高得惊人。
为啥央行货币超发后，大量信贷资金都流向了房地产业，并且推升了高房价？一方面，正因为央行货币的超发，使我国每年隐性通胀率接近于7%（M2-GDP）。同时，国内投资渠道相对匮乏，缺少相对安全稳定的投资品种。而房地产业持续不断的财富效应，吸引着各路资金源源不断的流入。
另一方面，现在的实体经济特别是一些传统的制造业风险已经非常大，而且利润都很微薄，所以中小企业即使有资金一般也不敢投，都愿意将资金投向房地产领域。最近刚刚发布的数据，2800多家上市公司里面，40%的上市公司，去年一年的利润都不到1500万，而随便炒几套房，利润可能就是几千万。
所以，笔者认为，央行货币的超发不能完全说是导致高房价的诱因之一，中国高房价主要还是经济结构的畸型所致，就是中国经济过度支持并依赖于房地产业繁荣，而忽视了实体经济健康发展所带来的苦果。
试想，如果虚拟和实体经济平衡发展，两边都有较好的赚钱效应，那么大量的社会资金都会更青睐于房地产领域吗？所以接下来，摆脱对房地产的过度依赖，发展实体经济，这才是中国经济的出路所在。
问题二：高地价推升了高房价对不对？
按照樊纲的说法，土地市场实行的是“招拍挂”制度，公开透明，如果你觉得地价太高，可以不要拍。房价高怪地价贵太外行了。不过，也有很多人担心，现在一二线楼市“面粉”比“面包”还贵，将会催涨高房价。
事实上，如果地价畸高不下，开发商造房成本也会大幅攀升，一手商品房价格不涨才是怪事。现在问题是谁是高地价的幕后推手？我认为当前土地市场名义上搞市场化，实际上并没有完全按市场规律来运行。
其一，一二线城市房地产频现地王，而动辄数万元/平米的楼板价令民营开发商心惊胆寒。真正敢于“不计成本，一掷千金”的拿地当地王的主要是由央企、国企背景的开发商，他们可以轻易的从银行加杠杆借到廉价贷款。这既是对民营开发商投资挤出效应，也会造成部分城市地价因“高杠杆”而虚高不下。
近日有媒体称，（开发商）基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明，不仅是拿地资金开发商靠银行贷款，甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。这么做潜在的金融风险巨大。
其二，当前土地市场实行的是“招拍挂”制度，但是地方政府出于对“土地财政”的依赖，人为的减少对土地的供应量，造成土地供应的稀缺。
其实若想让土地价格降下来也可以，就是地方政府在遏制房地产过度投机之外，向市场供应更多的土地资源，并且大幅降低国有开发商的资金杠杆率，这样才能真实反映市场供需，平抑过高的地价。
中国高房价是不是货币超发和高地价的错？在货币超发问题上，樊钢先生讲得有些道理，货币超发只会造成所有商品普涨，而只有在经济和信贷结构畸型状态下，超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时，高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化，除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外，国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。
