作者：张大伟 转自：大伟看楼市（ID：zdw123zdw123zdw）
— 为什么房价还不跌？—
从周期论看，2季度就应该是这一轮市场的高点，但在7-8月淡季市场依然处于高温中，甚至上海等城市出现了新一轮爆发。
从经济学角度来说，中国的房价目前已脱离正常的区间，形成了巨大的泡沫，这也是为何不少专家学者对于中国经济较为担忧的原因，因为泡沫一旦破碎，则有可能引发严重的经济危机。但奇特的是，中国房地产市场已经形成这么大的泡沫，房价却还是只涨不跌。
伟哥认为房价还不跌还在上涨的原因有几点原因：
— 1:实体经济真不行—
所谓的工业4.0和万众创新，人们只是听到远方的一点雷声，但洪荒的资本如倾盆大雨一如既往地落到了房地产的田野上。同时，缺水少油的“中国制造”，如堕冰窟，工厂机器沉寂，从事实体的企业越来越冷。
TCL李东生在2016年两会的提案里写道，“在全球经济放缓、市场增长不足的背景下，我国制造业的平均利润率已经不足2%”。中国制造业从总体上看，进入了不赚钱的阶段。在2015年后，中国国内的制造业发展进入了真正的考验期。
即使是看着活的滋润的房地产行业，其实也利润明显下调：不仅仅利润绝对值不高，从平均利率率看，2016年上半年，120家房企的净利润率只有8.15%，而即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%。
135家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5695.3亿相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。而净利润则涨幅低于营业收入涨幅，仅从2015年上半年的4153.6亿上涨到了2016年上半年的464.3亿。
135家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3。而135家房地产公司464亿的总利润，可以说对比建设银行2016年上半年1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。都差距非常大。
经济陷入了金融自我繁荣的“庞氏增长”
什么叫“庞氏增长”？简单说，就是用更多的借债来还账，不断加大负债，用不断借新还旧的方法来取得经济的增长。有学者测算过2008年以来各个行业的信贷密度，发现基建、钢铁、有色、化工、煤炭等行业的信贷密度增长最快，但这些行业的净资本回报率都在走低和恶化。相关调研数据表明，近年新增信贷的52％是用于实体经济的还本付息，只有少部分钱进入了实体经济。
— 2：地王频繁出现，实际卖地减少—
前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象。
上海、杭州土地出让金已经超过千亿，另外苏州、南京、合肥、武汉、天津、郑州、深圳也超过了500亿。除了北京因为土地出让面积的减少而土地出让金减少外，其他城市均出现了明显的地王频繁出现现象。
从50大城市数据看，土地出让金多个城市出现了翻倍的现象，分布有：杭州土地出让金上涨3倍、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市全部涨幅翻倍。
单个城市土地出让金超过100亿的达到了39个城市。平均土地溢价率超过50%的城市达到了9个，分别是：上海、杭州、苏州、南京、合肥等房价上涨迅速城市。
土地市场的恐慌已经全面出现！
所有房企都在拼抢地王。
8月单月截止31日，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说是将成为历史上，地王最密集的月份：
截止9月5日，一线城市包括京沪广深，4个城市合计成交住宅土地69宗，供应的住宅土地规划建面只有793万平米，相比2015年同期的101宗1466万平米下调幅度达到了45.9%。
预计全年一线城市住宅土地成交量只有1500万平米左右，将是一线城市土地供应历史最少的一年。
不仅仅供应稀缺，地价上涨也明显，一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象，从地价同比幅度看，2016年69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上涨了77%
— 3:银行只敢将钱给一二线城市房地产—
本轮房地产政策的目的是去库存，但其实都知道，库存只存在于三四线城市，但为什么最后的结果使得本来库存就不多的一二线楼市出现了爆发，而三四线城市不温不火？
其实根源除了经济结构、人口流向以外，就是银行！
本轮房地产政策的主要特征是加杠杆、降低资金成本。但三四线城市银行并未执行优惠购房利率，反而是一二线城市，利率执行最优惠的政策，这导致了房地产市场出现了非常明显的分化！
以贷款100万为例，20年周期，三四线城市需要比一线城市多支付利息7万多。
不仅如此，对于开发商，当下大部分银行也选择放款，三四线项目能够融资的可能性非常小。
很多人都在等房价跌，天天问伟哥，伟哥也觉得不能再这样疯下去了呀，也不可能再这样疯下去了，很多城市的恐慌已经延续很久了，但是房价依然在天天涨。为什么呢？
— 4:政策，中国人的塔西佗陷井—
政策恐慌，上海人批量离婚，离婚登记处热闹像菜市场:感情不好 谁敢来离婚？政府陷入了“塔西陀陷阱”，也就是不管政府出台任何政策，大家都对政策本身失去了信心。政府信誉破产了，换句通俗的话，不要听他哔哔，用脚投票，辟谣的政策必然会落地。
几名房产中介人员以及一名业主，出于提升业绩、卖出房屋等心理，恶意编造并传播“上海9月起施行购房信贷新政”的谣言，竟掀起了近期上海房地产交易的一场“风波”，乃至一度造成所谓“离婚购房”的社会关注热点。
过去几轮房地产进入调整周期基本都起源收紧的信贷或者房地产政策，但本轮房地产政策更多是口号式，因为实体经济的疲软，导致投鼠忌器。
所有本轮应该出现的调整暂时还未出现，信贷多的刺激依然在持续。
