最近房地产又开始火得一塌糊涂，很多人问我房地产牛市是不是又来了。不知道大家知不知道，有时候年纪大的人，突然经常性的红光满面，不是因为作为一个老年人，他的身子骨罕见的硬朗起来，而是极有可能他要中风了。
让我来给房地产见顶下一个精确地量化分析的定义？房地产见顶是指房地产价格同比增速坍塌甚至是趋负，以房地产为抵押品或投资标的的融资活动开始出现系统性的债务违约。（记住这个定义，连教科书上都没有。）
我一直以来都说房地产危机实质上是债务危机，房地产周期就是债务周期。供需只是障眼法。为什么这么说？因为房地产等不动产是债务融资过程中最重要的抵押品。以国有四大行之一的中国银行（BOC）为例，在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是，2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款，及以房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行，信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much) deleveraging》，中国有接近一半的债务都与房地产有关。
所以预测房地产拐点，并不是瞎猫抓死耗子，而是从债务周期的角度准确收集分析数据，得出债务周期的拐点。我2012年之所以预测房地产在2015年左右崩盘，是因为我看到中国的债务泡沫会在2015年左右破灭。债务泡沫破灭的本质就是资产负债表通缩（抵押品--主要为房地产，价格泡沫破灭，即便是抵押品被债权人没收，债务人依然不足以清偿债务，这就是债务通缩，也可以说是资产负债表通缩。）急剧恶化。那么要观察什么样的宏观金融变量，才能把握债务周期的拐点呢？让我们看下面两个数据图：
数据来源：WIND资讯
如上2图所示，房地产价格同比增速和M2同比增速和金融机构外汇占款同比增速高度正相关。而M2同比增速和金融机构外汇占款同比增速的情况是什么样子呢？
根据LPPL模型，中国的M2同比增速要到20%以上，M2才能实现指数级增长，以投机融资和庞氏融资（债务展期，以债养债为主）为主的社会融资活动才不至于发生系统性的债务违约。但目前M2同比增速在13%附近已盘整了7个月，没有完成向上突破。M2同比增速目前主要是靠接近历史高位的货币乘数维持。货币乘数已离见顶不远，可能再次坍塌，M2同比增速也将随之坍塌（发生的时间在今年8月左右）。金融机构外汇占款同比增速也一直在坍塌，数据很难看。
当M2同比增速再次坍塌，宏观融资活动就开始出现系统性的债务违约，作为融资抵押物的房地产和质押物的股票的价格同比增速坍塌甚至趋负。是的，如定义般，房地产见顶出现了。我过去3年多一直讲房地产危机本质是债务危机，房地产周期本质是是债务周期，意义就在于此。
转自微信公众号：公民经济学家吴迪
作者：吴裕彬
