导语 |近日，广州楼市火热，数据显示，8月二手住宅网签创出今年以来的第二个成交高峰，仅次于3月网签成交量突破10000套的最高峰。不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水，也按捺不住想杀入购房行列。那么，以怎样的方法换房，才更加划算？
案例：小两房换大套房
陈太一家三口现住在广州市海珠区革新路的一套小两房，接下来陈太打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企，再加上楼价也保持在高位，陈太觉得必须赶紧完成换房。
但陈太手上的资金有限，只有100万元的闲余资金，再加上供楼压力和生活开支，陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大，打算卖掉自住的小两房，置换一套三房或四房。那么，像陈太这种情况，到底如何实现换房梦想呢？到底是卖一买一，还是买一卖一呢？这个顺序大有学问。
陈太现在居住的小两房单位，市价约96.5万元，目前还欠银行贷款20万元。也就是说，先卖掉这套房再买房的话，陈太手上的买房资金有76.5万元（业主把20万提前还贷才能卖房）+100万元=176.5万元。
专家给记者算了一笔账，这个时候，陈太再去买一套360万元左右的革新路小区电梯三房。按照现行的房贷政策，卖掉旧居之后，陈太就算是首次置业，可以获得85折的利率优惠，并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套360万元的三房单位，首付108万元，向银行贷款252万元，供20年，每月月供15497元左右，总利息支出119.94万元。这个时候，陈太手上还有闲余资金68.5万元，可用于其他方面的投资。
再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房，所以陈太卖掉的房是唯一普通住房，证满5年，那么，陈太可免增值税和个人所得税。也就是说，陈太先卖房的话，所出售的物业因证满5年且唯一，税费支出较少，在现行业主实收的市况下，对买家的吸引力相对更高一些。
如陈太先买一套房，再卖掉手上这套房的话，首先要解决的是首付问题，也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。
先买一套房，陈太算第二次置业，所以，贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年，陈太首付必须凑足252万元（假设陈太向亲戚借款152万元凑首付），第二套房月供7362元，总利息支出68.69万元。
专家给记者算了一笔账，随后陈太再卖掉手上这套房，这个时候，交易税费方面，陈太仍可免增值税（证满2年可免），但要缴纳个人所得税（虽然证满5年，但不是陈太唯一住房，所以必须按照1%征收个人所得税。）假设税费全部由买家支付，陈太虽无需支付，但对买家的吸引力而言，较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。
这个时候，陈太手上资金为：96.5万元（卖房所得款项）-20万元（首套房欠银行钱）=76.5万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱，尚欠：152万元-76.5万元=75.5万元。
结论：卖一买一换房首付负担更轻
通过以上的计算不难看出：
卖一买一，陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而买一卖一，那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。
也就是说，买一卖一比卖一买一，在利息支出上可节省51.25万元。
不过，卖一买一时，陈太不需要向亲戚朋友借钱，就可实现换房的梦想，换房后手上还有闲余资金68.5万元，可作其他投资。而买一卖一时，换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然，卖一买一的方式更明智。
专业人士特别提醒，由于目前房价波动大，在换房时最好同时进行，避免卖了房，房价上涨，买不到房。在出售旧房子时，最好尽快选择好新房子，尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜，缩短卖一买一上的时间差。
此外，就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内，换房客如何解决居住问题，专业人士建议，买卖双方有比较宽松的沟通环境，双方可谈妥交房时间，或换房人士可先短租其他单位暂住。
数据：8月换房个案数量增13.3%
今年下半年开始，改善型换房个案持续增加。据数据统计：
7月改善型换房个案数量较6月上升8.8%，而8月改善型换房个案继续增加，较7月上升13.3%。楼价平稳上升，是造成改善型换房人士入市积极性持续增加的重要因素。8月楼价保持稳步向上态势，当月广州二手住宅成交均价达27003元/平方米，环比7月上升2.8%，同比去年8月上升12.2%。
专业人士分析认为，卖一买一是目前广州二手市场中改善型换房的主要方式，原因主要有两个：
一是广州仍实行限购，对非本地户籍买家来说，只能持有一套物业，要换房必须出售旧居后才有资格购房。
二是目前广州换房的入市门槛并不低。
据成交数据统计：
8月改善型换房个案的套均总价为343万元。以此计算，二套房贷首付需七成，换房人士的首付支出为240万元左右，而出售旧居之后，可比照首套房贷执行，首付只需三成，仅为103万元。卖一买一之后，换房人士的首付支出大幅减少。
因此，目前广州二手市场上不少换房个案都是采用“卖一买一”这一方式进行的，而市场上流通的放售房源，不少也是由于业主出于换房需求而出售的。
政策的利好催热了改善型需求，换房族越来越多。然而，在这些“卖一买一”族中容易面临缺首付资金、卖买之间的“时间差”等问题。要想顺利升级置业，就要好好了解“先买后卖”和“先卖后买”哪种更划算、更适合自己。
好处：
实现无缝连接居住，不用租房过渡；不会错失心仪房源。
弊端：
1、首付问题：由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，换新房首付款的来源是最棘手的难题，所以通过各种渠道筹措资金是解决问题的要害所在。
2、对于想付清全款的换房族来说，万一碰到“新房到手而旧房却出不了手”，剩余的房款无法准时付清，容易造成纠纷。
3、对于想贷款的换房族来说，（如果旧房房贷未清）新买的新房属于二套，首付提高，也无法享受首套贷款利率，换房成本提高。
攻略：
1、在现实的交易过程中，我们发现购房者“融资”的手段也是五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。
2、买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。
好处：
1、资金充裕、选房更有底气。
2、享受首套房的首付和贷款利率优惠，换房成本较低。
弊端：
1、如何解决卖房后的居住问题，渡过卖与买之间的“时间差”就成了一个现实难题。从实际的操作来看，租房居住是最为直接的方法，但搬家的耗时费力也让人望而却步。
2、好房子不等人，容易错失好房源。
攻略：
1、适当延长卖房的交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
2、在卖房收到首期款后就可签订新的购房协议，缩短卖买之间的时间差。
综合自：信息时报、每日经济新闻、房王网
