楼市为何高位暴涨？_

来源：Silver's point (ID:Ag47-Silver)

作者：Silver

是的，十个月前中央政府发起了楼市“去库存”。是的，十个月后楼市还在高烧。

不分远近亲疏，一堆人给身在深圳的我发来信息：深圳房价又高位暴涨了？语气中不乏羡慕与“升得高跌得痛你小心哦”的祝福。

都不知道我内心多焦虑#好想回复大白眼哦#。

现在人们用词真是很精准，还真的高位暴涨。但岂独深圳然。北上广深，房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。之外，是合肥、南京、苏州与厦门。价涨幅最高的厦门同比已暴涨到44.3%，合肥、南京也分别达到 40.5%和38.8%。再来一波，估计就是杭州、天津、宁波、武汉等地。

一说，暴涨因为供需失衡，一说暴涨因为投机性炒房。哪一种正确？

都正确。本就供不应求，再释放投机炒作的共同作用结果。

都在说，去库存新政面临尴尬。在阿姨看来，其实哪一次出的地产政策不尴尬？因为政策根本就不对症。

再问为什么楼市持续高烧（天真的我们都喜欢问为什么）？不如先这么问吧，除了*ST宁通，通过卖出北京两套学位房净赚2000多万扭亏为盈保壳成功，还有其他类似案例吗？

有。海德尔节能技术股份有限公司在今年2月用4513万元购买了北京6处房产，2个月转手其中3套，获利2578万元，占该公司半年营收52.8%。

太没见识了，“炒房”的企业何止上述两家。媒体曝光称，以新三板为例，有521家企业囤、炒房总值117亿元。

与其问为什么连企业都在炒房？不如问企业如果不炒房还能做什么投资？

此时，只有楼市的回报让人放心。如果政府去除楼市的资产泡沫，钱就能被倒逼进入实体经济吗？答案是否定的。中国地产和金融几乎是一体化，民间投资增幅断崖式下跌，固定资产投资增速下滑到了2.1%，这个数字在6月时还是3.9%，和2005年的80%简直天壤之别。

下跌态势正起于年初楼市去库存兴起之际。

（截图自界面新闻）

有几组数据值得参详。央行公布的8月份数据，8月人民币新增贷款9487亿元，M2（M0就是社会上的现金，M1就是M0+企业的活期存款，M2就是M1+全国的定期存款）余额151.10万亿元，同比增长11.4%。既然新增贷款增加了这么多，M2的增速也这么高，民间固定资产投资占全国固定资产投资比重约六成，民间固定资产投资增速只有2.1%，意味着什么？

（截图自界面新闻）

FT把这个逻辑解释得挺清楚：根据央行的数字，8月新增的9487亿元贷款中，住户部门增加的贷款有6755亿元，占比71.2%。意味着，新增贷款至少大部分是用在房地产市场上了。

现在，我周围的朋友，基本上都有两套以上房产（不含父母的房子）。这是他们选择的避险方式。信贷在扩张，经济增速不如人意，民间投资信心锐减，随着房价越来越高，风险系数越来越大。

风险系数可以这么理解：房价走高，实体经济继续被削弱，投资信心受到伤害，经济结构调整延后，经济下滑加剧。

9月13日，我在自己的微博（ID：silverella）上，贴了三张图。界面新闻图解部门称其为”宏观三部曲“。一张图主题是民间投资增速跌到水平线，第二张是“资产荒”为何让人心慌慌“。最后一张是PPP如何撬动民间投资。

前两张，其实就可以回应楼市为什么涨得这么猛，高烧不退的问题。第一张解答了钱都去哪儿了，第二张可以帮助理解为什么钱要进楼市。至于第三张，则是目前有关层面在想的解决方案（目测效果不大）。

很多人都记得我之前在节目里肯定过楼市存在泡沫，是高风险的，这是不争的事实。唯一的问题是，我们没人预测到泡沫什么时候破灭。高房价背后的经济增长原因、人口流动原因、城市格局原因、利率原因……每个人都分析过，但发现越来越看不懂。

过去的经验，所谓的30-40个月是一个房价周期，涨多了就会跌，单边上涨一般不超过20个月……放到如今，基本不准。此时大家呵呵地以物极必反来回应，反而真是一个颠扑不破的真理。

其实，还是有个角度可以去尝试揣摩房价高位暴涨原因的。就是之前@JM 在后台问的问题，是保房价还是保汇率？这个问题，其实就是在问我们自己，面对泡沫时，是持有房产，还是持有外汇好？

以下是@JM的观点：

“保房价还是保汇率”，这是近来中国经济一个比较敏感的话题，越多越多的经济学家拿上个世纪90年代的日本经济作比较试图证明在汇率承压的情况下中国的高起的房地产泡沫必然破裂。他们经济学逻辑思维是在现在和未来很长一段时间内人民币汇率承压情况下预期中国央行不敢贸然实行总量宽松货币政策，中国的经济智囊们知道在潜在增长率低于实际增长率当下通胀永远是悬在中国宏观稳定上的达摩克利斯之剑，从而以深圳上海为代表的房价增长50%必然不可持续，最终在未来五年内随着美元进入升息周期中国的资产价格将进入爆跌。
中国的房价问题由来以久，andy xie十年前鼓吹的崩盘论在中国以固定资产投资带动的经济增长模式下越发让人一笑置之。余以为在中国地方乃至中央政府拥有大量财权并且不能以实质减税带动经济增长的情况下，中国的单位土地资本投入量递增而边际效益递减，随之而来的高地价只是资本深化的反应，最终这一模式是以牺牲消费换取的投资驱动型经济增长。一切的根基建立在中国二三线城市实际高储蓄率上面（很少看到有这方面的研究型论文）。记得n年前曾在FT上投过一篇稿论述中国的综合治理成本和中等收入国家危机的关系，很可惜没有被审核通过发表。这也是我至始至终坚持的一个观点，最大的问题根本在国家机器拥有大量资源而忽视了市场的作用，这是也近代阿根廷墨西哥等国曾经遇到乃至发生过的问题......

如果是保房价？那么意味着房价还会上涨，于是继续买买买呗（买买教教主你可以继续推广楼盘了），于是继续出地王呗。那么意味着信贷扩张继续，增加M2投放继续，加杠杆继续，借新还旧继续，实体经济下滑继续，恐慌继续，人民币贬值压力继续。俄罗斯模式。

如果是保汇率呢？想方设法不让钱外流，让钱回到实体经济上，让企业的主业回归到实际业务而不是炒房上来。日本模式。选择这一模式，央行得收紧货币政策，提高利率。楼市与股市大跌，企业、政府、居民资产都将大幅缩水，银行坏账率飙升，整个金融体系面临巨大的冲击。

现在有第三种观点，以人民日报为代表，指出二者可以兼得，根本在于中国经济长期向好。