杨红旭：收紧房贷、重启限购，接下来还会有城市跟进！_

关注最新最热头条，就来九个头条网勾搭头条哥吧！（微信ID:o2onds)

杨红旭上海易居房地产研究院副院长

目前热点城市政策分为三类，一类收紧房贷，一类是严控土地拍卖，第三类是重启限购。接下去，还会有一些城市跟进，比如像合肥，楼市很热，已经限贷了，接下去应该会跟进南京、苏州、杭州，实行限购。

最近一段时间，全国房价政策非常热闹，因为一部分城市不断出台新政，比如像过去的一个月，郑州出新政，南京出新政，苏州出新政，合肥出新政，然后还有杭州。尤其是杭州，半个月之内出了三次新政。第一次新政的话，是对外地人进行限购，第二个新政是土地竞拍当中有指导价，过了指导价有特殊处理，第三次新政的话，就是针对外地人的落户，购房落户取消，针对二套房贷首付比例由三成提到五成，还有公积金贷款也有所收紧。所以这整个热点城市，都是在最近一段时间，楼市暴热之后市场收紧。

收紧主要分为几个方面：

第一个方面，房贷收紧。房贷收紧的话，大部分城市都涉及到房贷，无论是3月份的上海、深圳，还是之后的厦门、合肥、苏州，甚至武汉，都涉及到房贷收紧。目前来看的话，一般都是针对首套房贷不管，还是一个宽松的、支持的、优惠的。对于二套房贷，普遍是把这个首付比例提升，一般都提升到四成或五成，有些提升到六成，这是一个普遍的现象。

第二个方面，就是土地市场。目前的话，这几个城市土地市场特别的火爆。火爆之后，地方政府就急着抑制土地上的温度，土地市场很怪，一方面暴热，暴热之后，立马引发人们的预期，认为定价这么高，以后房价还要涨。另外一方面的话，从成本角度讲，面粉贵了，自然会推高面包的价格，所以地王频出这个事，让地方政府很头大。当然的话，其实有些地方政府也是装样子的，因为他们也希望这个土地市场火爆，卖地价格贵，这样有助于土地财政的一个收入。从过去的一段时间来看，各地纷纷在土地竞拍方面给一些限制，像苏州最早开始实行熔断机制，一旦地价达到一个程度，立马就停止，然后是南京跟进，到目前杭州也在跟进，他们纷纷设定一个价格线，就是这个土地竞拍价格到达一个线上之后，或者是一个具体价格，或者是一个溢价率，然后就停止拍卖。

像南京最近的政策非常典型，你竞拍的价格达到政府规定上限的90%，你去拿地，拿地之后，必须卖现房，就不让你卖期房了，这个房子建好之后才能够出售。达到100%的一个限价最高值的时候，这个拍卖停止，停止之后怎么办呢？开始摇号，把这些愿意出价出到最高限价的企业集中起来摇号，谁最后摇号成功了，再加一手续费，一般就是100块钱。像我们去买车一样，像北京，一项一些城市，买车上车牌需要摇号，资源太稀缺了，政府又不想价格特别高，所以就摇号，这个就非常的特殊。

另外还有一个政策，我感觉也很纠结，郑州的新政包含一条，就是开发企业竞地价，你可以随便把价格抬高，不管你，但是去限房价，你这个土地价格拿了之后，不管你多高拿的土地价格，当你卖房的时候，政府限定一个最高价，这叫一个竞地价、限房价。这个在历史上曾经有过，就是2006年的时候，楼市调控的时候曾经有过，后来就取消了，因为这个价格很难去控制。我说这个很纠结，比如你拿地之后，假如说市场降温了，那开发企业就苦逼了，为什么？拿地的时候，你地价没有限制，卖房的时候，楼市降温了，又限制最高价格。但加入说拿地之后，等一年之后、两年之后，房价依然涨，那这个时候就出现一个差额，你买房子的价格会低于市场价，可能低于市场价20%、30%，好了，差额部分，那到底这个房子卖给谁，谁买了谁受益呀，因为简直是天上掉馅饼，比市场价低了20%、30%。所以这样的话，这个是政府会规定一个什么人可以准入，可以买这些房子，这叫做一个限价房。限价房有，但是已经取消了，所以我认为这个土地环节非常纠结。

还有一个方面就是行政管制，就是限购。从2014年二季度开始陆续取消了，只有5个城市，就是北上广深加三亚，但是在今年的3月之后，限购开始在部分城市重新启动，首先是廊坊在3月份的时候，针对北三县开始限购，就是外地人只准买一套房子，然后是苏州跟进，苏州8月份跟进，苏州也是对外地人不限制第一套房子，第二套房子需要有一年税收证明，然后是厦门跟进，厦门就稍微严厉一点，他对于外地人买第一套房子也限制，只允许你买144平米以下的，这样的话，他有限制。然后最近的话，就是杭州，杭州也开始实行限购，但只不过是对外地人第一套，他不限购。最近跟进的是南京，南京也在进行限购，对于外地人第一套不限购，第二套的话，是新房、二手房都限购。对于本地人，两套以上限购，但是本地人两套以上想买二手房，他不管。

所以说目前来看，这些热点城市的话，政策分为三类，一类收紧房贷，一类是严控土地拍卖，第三类是重启限购。我认为接下去的话，还会有一些城市跟进，比如像合肥，楼市很热，已经限贷了，接下去应该会跟进南京、苏州、杭州，实行限购。还有一些城市，类似天津、济南、武汉，这些城市，我认为接下去也会渐渐的收紧，其中可能会包含限购，这就是中国目前楼市政策纷纷在收紧。但是全国政策依然保持不变，因为全国依然需要去库存。全国的房地产市场依然要为保增长、经济稳增长发挥力量。

所以暂时来看，未来的几个月依然是个别城市在收紧，因地制宜，我认为全国政策在年内不会发生大的变化。