◎文丨严九元
来源：智谷趋势
每一年，中国都会有一些“全民热”现象让人记住，15年是炒股热，16年毫无疑问是买房热。这股烈焰般的买房热，从年初燃到现在，从北上深蔓延到厦门、苏州、南京、杭州乃至内陆的成都、合肥，所谓“星星之火可以燎原”，莫过于此。
相比起大牛市和股灾，此轮楼市热所主导的财富大转移，其涉及的人群之广、资金之巨，足以让任何人瞠目结舌。看起来，这是多赢的局面：
房地产商业绩飙升，一年前压在心头的去库存阴云消散不见；
地方政府也趁着地王风潮，把土地拍出高价，“土地财政”欣欣向荣；
买房者的资产也随着房价水涨船高，半年的斩获可能超过几年的工资收入。
但也有人说，这其实是多输的乱局：
房价上涨过快相当于饮鸩止渴，房地产行业风险加大，房地产商到时首当其冲；
地方政府频频出台限贷限购令，管控节奏被彻底打乱；
而普通民众，无论有产者或无产者，无不为这突如其来的狂热而感到不安焦虑。在黑天鹅面前，他们是最没有抵抗能力的一群人。
房价，作为当下中国最大的政治经济学课题，争议最大，分歧也最大。“北上深房价永不跌”的神话，和“东京90年代房价腰斩的悲剧注定在中国复制”的警告同时流行，这不仅是判断的悬殊，其间还夹杂着情感、立场、炒作等因素，因此情况就更加复杂。
纵观目前对楼市的议论，有三个问题最常被提起：
楼市是否存在泡沫？京沪房价会超纽约伦敦吗？还会继续涨下去吗？这与每个人的切身利益相关，因而也最受关注。
地方政府是不是房价飞涨的“推手”？土地财政该不该废弃？
普通人应该怎么办？现在不入手是不是以后就没有机会了？
想清楚了这三大问题，对目前的房产热及其未来走向也大概心中有底了。不过，对着三大问题的解答，目前众说纷纭，并无统一答案。
只有尽量涤除主观情绪，从客观情况进行解析，才能更接近答案。目前来看，有三篇分析文章对上述三大问题作了比较靠谱的回答，值得大家参考。
01
中国房地产处于大周期
大家普遍最关心的问题是：如何看待当前的房地产价格？唱多唱空者都不在少数。
现为万科高级副总裁兼董秘的谭华杰在《从大周期到小周期的前夜：理解中国房地产价格的框架》一文中（文章发表于2014年，至今仍具有穿透力），对这个问题做出了颇有说服力的回答。
总体而言，谭华杰是谨慎的乐观派，对近一段时间流行的三大争议说法，谭华杰在之前已经进行了反驳：
争论1：深圳的房价收入比全球最高，因此深圳房价存在泡沫，京沪也不例外。
谭华杰认为，房价收入比（包括房价租金比）适用于美国日本、却不适用于此时的中国。谭华杰研究了美国和日本过去60年的房价历史后发现，
每个经济体在其发展史上，几乎都有（且仅有）一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后，则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。
（注：从日本住宅用地低价指数可以看到1992年后开始下降）
美国的“大周期”和“小周期”临界点是1982年，日本的临界点是1992年。1992年日本的城镇化率是77.6%，美国1982年的的城镇化率为74%，因此，谭华杰得出结论：“75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。”而目前，中国的城镇化率还不到60%，因此，中国仍然处于大周期之内，房价高速增长期仍未过去。
日本和美国目前城镇化率远超过75%，处于小周期之内，房价收入比（房价租金比）都处于比较稳定的水平，拿房价收入比来判断北上深的房价出现泡沫，并不科学。
谭华杰认为：目前围绕中国房地产市场，有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因，是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。
当其他国家城镇化率处于跟中国同一水平时，几乎房价都经历较大上涨，从这个角度看，中国并不特殊。
争论2：中国居民杠杆率太高，楼市危机四伏。
城镇化率决定中国楼市目前还处于大周期，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。
谭华杰提出，有两个指标指标可以衡量居民的杠杆率及楼市泡沫程度。
(1)居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出，临界点为 1.5倍。 根据国际历史数据，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。
在这项指标上，2015年中国的倍数为10.4，且按照房贷年均20%的增长，到2025年也不会突破1.5，依然安全。
(2)新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出)，房价下跌临界点为60%，大跌临界点为 80%。在这项指标上，中国的倍数也远低于60%，在安全区以内。
因此，谭华杰认为：
从国际经验来看，目前过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论，是值得商榷的。
争论3：中国一线城市房价超于纽约不正常
谭华杰指出：大型经济体的核心都市，并不适用经济体整体的分析框架。量化研究表明，这些城市(如纽约、北京、上海)的房价，与所在城市的人均收入水平、人口密度的相关性弱，而与以下三个指标紧密相关：经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力。
恰恰在这三项重要指标上，京沪更抢眼：
从第一点看，中国现在已经是全球第二大经济体了。不发生大的变动，人口基数大，财富总量超过美国是迟早的事儿。第二点，中国基尼系数大约在0.56（2014年水平），高于欧日美。也就是说，中国财富集中程度一直超过美国。
这两个需求端的因素告诉我们，对于北上深这种一线城市的房产的需求，中国比美国高。
那么从供给端来看呢？从下面一些数据分析可以得知，北京、上海的住房供应能力远远低于纽约。
从下面这两张图可以看出：中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。
简单的供需分析可以预测，北京、上海的房价，超过纽约是大概率事件。
谭华杰从“大周期”和“小周期”的框架出发，参照国际经验，他的判断是：中国房地产目前仍处于“大周期”之内，今年的暴涨虽然异常，但并未使得房价彻底脱轨，未来十年，不出意外的话，一二线城市房价向上趋势不会变。
02
土地财政的本质是“股票”
今年蜂拥而入的买房者存在一个默契：房价不会跌，因为有地方政府在背书；房价关联地价，倚重土地财政的地方政府一定会想方设法抬高房价。
土地财政，某种程度上其实是高房价的一大推手。土地财政不改，房价上涨不变。读不懂中国的土地财政，就读不懂中国的房价变动。而目前对土地财政解说得最透彻的，可能是现为厦门大学教授、曾任厦门市规划委员会主任的赵燕菁。
在2014年01期的《城市发展研究》上，赵燕菁的分析文章《土地财政：历史、逻辑与抉择》点破了土地财政与房价之间的关系：
在计划经济条件下，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。
中国城市化模式的大突破，起始于上世纪80年代后期。当时，农业部门已经无力继续为中国的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了“土地财政”。
赵燕菁教授认为，中国“土地财政”和西方“税收财政”的禅意，相当于股票与债券的区别：
土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然后政府通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。
不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。
在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。
对“土地财政”本质的认识，还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。
如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。
“土地财政”下，中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义上，人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩溃，泛滥的流动性就会决堤而出。
赵燕菁认为，土地财政使房地产成为货币的蓄水池。现在的问题是，蓄水池一下子涌入了很多水，眼看越来越满，怎么办？废弃土地财政？
赵燕菁的看法是土地财政不可废，只能慢改：
中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有替代方案之前，轻率抛弃“土地财政”。从“土地财政”转向“税收财政”需要时间。
中国城市化最快的城市之一深圳，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳土地财政已经悄然退出。
从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。
“土地财政”的惯性仍旧强大，只要“土地财政”所占比重大，由政府发行的“股票”（土地）就很难被允许大贬值，这是个特殊的资本市场，由看不见的手起主导作用。
03
个人：机会窗口会一扇扇打开
有位基金经理和他的同行去看房子，对方在看一套十万一平的房，这位基金经理觉得太贵了。但他的同行说：这房子经济平稳2025年20万/平，如果经济不好，2020年就20万了。
飙升的房价让正在北上深奋斗的年轻人感到焦虑，一平10万已经是天价，10年后就超过20万，叫人情何以堪。这时应该怎么办？
现在有几种态度：一种是逃离北上深，另一种是带着绝望感继续奋斗，此外可能还有第三条道路：不急着入市，做好自己该做的事，“机会的窗口会一扇一扇地打开”。
世联行董事长陈劲松的建议是“不要跟高房价去硬碰硬”：
我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地，他跟老的豪宅区形成鲜明对比，这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人，非常有活力，比如翠贝卡区、布鲁克林区，以前是屠宰场、平民区，现在最时髦的公司在那里，比如谷歌；最好的艺术馆在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐厅也在那里，现在房价也就涨起来了。
同时我们看老区，比如上东区中央公园附近，我认为衰败得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格调，大理石、罗马柱完全过时了，年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点，一代人有一代人的城市新区。
所以说年轻的朋友，“那个老区好的住宅区，土豪把价格搞得那么贵，我一辈子都没有希望。”我告诉大家，新区成长起来会比老区更火爆、更酷，房价更高。
在深圳这种新区明显吗？不明显。我认为的深圳的一些老区，比如说翠贝卡因为是屠宰区，类似于深圳的清水河，你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少？差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。
这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳，各个城市都一样，你去看长期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年轻人，他们正在改变那个区的面貌，因此新的发展或者新的房地产会有大的机会，那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”，会一直都有。
