本文来源：综合自21世纪经济报道（作者：朱艺艺）、上海证券报
“3年前，奥体的房子均价卖1万元都没有人买，现在呢，4万元也不一定买得到”，十一期间杭州一位房屋中介指出，G20概念带动周边房价火热，吸引浙江温州台州乃至上海等周边投资者目光。
杭州在十天内祭出调控组合拳，限制非本市户籍购买二套房，此外将二套房首付比例调整为不低于五成。
21世纪经济报道记者调查了解到，十一长假以来，市场降温明显，不少热点板块投资者下降三成，房地产商内部人士认为，“投资者还会去寻求下一块价格洼地”。
“如果不是最近出台限购政策，现有的一些尾盘早就卖光了”，一位房屋中介表示。
就在中秋楼市火热后的9月18日下午，杭州推出限购政策，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
9月28日，杭州再次祭出购房新政，暂停购房落户政策。同时，二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例分别从原来不低于40％和不低于30%调整为不低于50%。
一处靠近钱江世纪城的中栋国际售楼人员告诉21世纪经济报道记者，“目前投资者和刚需买房者比例大致为6成和4成，不少买房的是附近滨江区和萧山区的拆迁户，还有台州温州的投资者，也有极少数东北地区的，有一位黑龙江客户，大老远跑过来看房子”。
而另一位在杭房地产商内部人士也表示，“此轮投资买房的主要是浙江本地人，温州和台州的为多，少量来自上海等一线城市”。他提到，政策出台后，“杭州城东的公园里等面积小总价低的热点板块销量下降一半”。
“政策一出，二手房市场降温明显，不少热点板块投资者下降至少三成”，另一位在杭地产商营销人员告诉21世纪经济报道记者。
在同属于奥体板块的光明·尚海湾的楼盘售楼处，现场打出了“不看尚海湾不买房”的大幅标语。快节奏的高分贝音乐，台阶直铺售楼大厅的红色地毯，气球装饰的半圆形拱门，都营造出一种让人冲动的购房氛围。
该楼盘的一位置业顾问则认为，限购政策对销售影响不大，“十一假期不少人在外面玩，等长假结束，10月8日、9日、10日价格和销量肯定还得上涨”，他指着沙盘表示，除了2号楼和11号楼，早前开盘的几个楼层已经销售一空，当天和同事共接待30多位客户，成交3套。
他还拿出手机展示一位上海投资者的下单凭证，“这位客户看朋友买了这里的房子，人赶不及过来，就在微信上先付了2万元的定金”。
在这轮调控的影响下，房地产市场火热表现有所放缓。根据杭州行情榜数据，十一长假7天的商品房成交量如下：10月1日商品房成交量550套，10月2日383套，10月3日303套，10月4日244套，10月5日234套，10月6日216套，10月7日222套，相比之下，9月30日一天的成交量就有1779套。
除了买房和卖房，在杭州某区商业银行工作的员工陈星（化名）也感受到了这轮房价猛烈上涨的气息。她告诉21世纪经济报道记者，最近一个月来银行贷款买房的人多了不少。
这次房价交易的江湖中，人们似乎都相信自己不会成为最后的“接盘侠”，并选择性地忽略了疯狂买房背后潜在的风险。
链家网负责人分析认为，上海等周边城市房价上涨以及限购政策的辐射，导致不少刚需和炒房资金从上海和苏州转移，进入杭州市场。
根据透明售房网数据，整个9月杭州签约新房套数27275套，其中住宅签约套数20934套。10月新房均价19043元/平方米，环比上月增长0.13%。
杭州透明售房研究院院长方张接透露了一组数据，今年1-9月，在杭州市区购买商品住房的购房者中，使用贷款购房的比例高达86.1%，为近年来的最高纪录。在这类群体中，首付比例在5成以下的占到76.2%。“从现有情况来看，较低的贷款门槛，催生了较大的购买力，同时也暗含着金融风险”。
另有公开数据显示，今年来杭购房的外来购房群体当中，74.6%的人购买了一套，25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房。
而杭州在9月的十天内连续推出的楼市组合拳，重点之一就是针对非本市二套购房者，重点之二就是将二套房的首付比例提高至5成。
限购政策推出当天，杭州商品房预定量从9月17日的45套飙升至210套，而成交量也从972套迅速提升至3009套。截至9月18日24时，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下单日历史最高纪录。9月27日政策当天，杭州商品房预定量由前一天的311套下降为158套，成交量也由1954套下落到1396套。
不过，多数接受采访的中介和房地产人士认为系列调控政策“总体温和”，而且房屋中介仍在热情推荐，“杭州房价还是相对理性稳定的，再不买的话，之后涨价更厉害”。
但一个明显的变化是，投资者开始转移目光，寻求新的投资地区。
在合肥旭辉地产工作的徐晨（化名）表示，不少浙江投资者因为苏州和杭州的房地产调控政策限制，开始转向合肥房产，“我的不少客户都是浙江的，因为浙江的政策受限，所以跑到合肥买房”。
据徐晨介绍，旭辉今年在合肥有三个项目，9月30日加推的169套房子，在一小时之内全部售完，“合肥出了政策，投资者就跑去郑州、长沙等地方”。
“如果投资者觉得杭州的房价暂时到达高点，但是还有资产配置的需求，肯定还会去找下一块价值洼地，比如成都或者海外之类的”，上述在杭房地产商内部人士指出。
江苏无锡姑娘杨希媛（化名）非常庆幸，在今年G20国际峰会召开前一周，她下定决心在杭州买了一套房，单价3.6万/平方米，面积89平方。
仅仅一天后，杨希媛被中介告知，“同幢楼同户型的房子单价已经涨了两千”，而一个礼拜后，该楼盘的单价已经涨到了4万多一平方。
“因为预料到G20后杭州的房价肯定会涨，今天和昨天一套房的价格可能就差十几万，这差价相当于我一年辛辛苦苦工作的工资啊”，她告诉21世纪经济报道记者，自己在杭州工作才一年，月薪不到1万，但是迫于上涨的房价压力，不得不提早打算。
临近9月，上海的一位工作伙伴劝她说，“杭州的房价早晚有一天会和上海持平，你现在不买，以后更别想买了”。
相比于刚需购房者认为虚高的价格，不少投资者则趁热打铁，纷纷将资金投入钱塘江南岸的奥体板块，他们看重的是这些地区未来的升值空间。
根据安居客网站，截止到今年10月，杭州各城区中，上城区新房均价最高达52250元/平方米，下城区新房均价44214元/平方米位列第二，拱墅区新房均价31682元/平方米位列第三，而房源相对充分、价格相对较低的余杭区和萧山区因为靠近G20主会场奥体博览中心，新房均价也已经上涨为13815元/平方米和15400元/平方米。
10月6日，21世纪经济报道记者实地走访杭州萧山区和滨江区的多处楼盘，不少奥体概念的热门板块接近“无房可卖”的状态，而不少房屋中介也竭力推荐购房投资。
据公开资料，2017年杭州将举办全国学生运动会，2018年将举办世界短池游泳锦标赛及世界游泳大会，2022年还将举办全运会等一系列大型赛事。
21世纪经济报道记者在现场看到，位于奥体博览中心附近的建设二路万科·海上明月楼盘正在紧密施工中。
据相关知情人士介绍，一街之隔的德信君宸楼盘“只剩一些大户型，小户型都卖完了”。自6月下旬首开以来，德信君宸一共推出了400套房源，去化率约达80%，售价也从首次开盘的23500元/平方米上涨至27000元/平方米。目前进入新一轮开盘，待售房源数量190套左右。
一些位置相对偏离主城区的融科·东南海、恒大·帝景、光明·尚海湾等楼盘，都搭上了奥体板块的顺风车，相当抢手。“融科的房子今年涨得最厉害，去年均价7000-8000元，已经涨了三四次价格，现在均价都在一万六以上”，上述房屋中介提到，“融科附近会有地铁7号线、学校、自带商业综合体，边上还有机场高速，以后的升值空间很大”。
他告诉21世纪经济报道记者，9月中旬中秋当天晚上7点融科东南海开盘，一直到凌晨2点，200多套房子全部卖完。
最新数据显示，10月1日至7日19时，杭州市区（含余杭、萧山、大江东，不含富阳）商品房共成交1850套，成交量较去年“黄金周”增长37%。
温州苍南人林书（化名）原本会出现在上述交易的买房人名单中。但国庆期间，林书犹豫再三，决定暂时放弃去杭州“抢房”。
回溯经过：10月3日下午4点多，林书收到杭州萧山A楼盘销售顾问发来的短信，通知他该楼盘10号楼将在4日早上8点开盘。约一周前，林书已认筹了A楼盘的两个号，排在第12位——这意味着他这次肯定能抢到房。
林书今年40岁出头，经商二十余年，资产数千万元，曾在上海、福州、杭州、温州等地投资过房地产。今年初，他以不到2万元每平方米的价格在厦门入手一套约100平方米的新房，目前房价已翻倍。年后，已在杭州拥有一套房的林书，敏锐觉察到楼市的变化，多次奔赴杭州考察楼盘，并在6月份认筹了杭州奥体板块B楼盘，但由于排序靠后未能成交。
林书的感觉没有错。数据显示，今年1至8月份，杭州商品房去化数量已经超过历史上任何一年的全年销售量。今年9月，G20杭州峰会之后，杭州的关注度持续上升，房价也继续攀涨。地处峰会主会场的奥体板块涨幅领先，B楼盘的价格已较前次开盘上涨约50%。
那么，林书这次为什么弃购？A楼盘位置较偏的因素倒在其次。“关键是，在连续调控之后，现在对楼市走向看不清。”林书说。
在看房过程中，林书亲历了杭州“阶梯式”调控的完整周期。9月18日傍晚，“@杭州住保房管”发布：杭州自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内，暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手房。9月18日，杭州市区单日商品房、二手房销售数量均刷新了历史纪录。
彼时，林书认为，该政策较为温和，仍对杭州楼市坚定看好，因而加快了看房步伐。9月25日，林书与朋友从苍南专程赶到杭州，准备购买地处萧山南部的A楼盘，但到了现场才发现，该楼盘已临时封盘，销售顾问告知10月份才会开盘。“这楼盘位置比较偏，但从投资角度看，该楼盘单价在2万元以下，户型90平方米左右，总体还比较合适。”林书说。于是，9月26日，林书掏6万元认筹了A楼盘的两个号，并密切关注着杭州滨江、下沙板块多个即将开盘的楼盘。
事实上，林书2011年已在杭州下沙的C楼盘购买了一套商品房。在杭州限购政策出炉后，他的策略是，马上还清C楼盘的贷款尽快办理落户，由此“变身”为杭州户籍，从而绕开限购条款。但因还款及落户需要一定操作周期，为保险起见，他借用了杭州亲戚的一张身份证，加上自己的身份证，认筹了A楼盘两个号。万一他本人无法购买，还可用亲戚身份代持买下。
其间的一段插曲是，9月26日下单认筹当晚，林书在杭州的一位朋友传话，说可以拿到A楼盘内部房源，系房产商工作人员此前所认购，现可通过变更购买人姓名的方式让渡。不过，在综合考量了户型、价位等因素后，林书放弃了。
林书所不知道的是，此时，杭州楼市新一波调控已呼之欲出。就在9月26日，杭州市国土资源局发布公告，提出“加大土地供应，调整竞价方式”的新措施，给土地市场降温。9月27日，杭州再度挥出重磅组合拳，暂停现行购房落户政策，且明确将第二套住房贷款的首付款比例调整为50%。
接下来几天，林书此前看过的几个楼盘的销售顾问，破天荒主动给他打电话，让他关注各自楼盘。之前，他们留给林书的一致印象是“高冷”。
林书后来打听到，他弃购的A楼盘10月4日开盘的是10号楼奇数层，当天销售一空，均价到了2.2万元每平方米，10号楼偶数层房源10月10日将会开盘——典型的饥饿营销。虽然目标楼盘被抢购一空，但林书并没有觉得遗憾。
其实，对林书这样的投资客而言，杭州楼市的调控“杀伤力”并非致命。由于购房落户政策“新老划断”，林书C楼盘落户并没有障碍，二套首付提升到50%也能承受。真正令林书感到震颤的是，国庆期间，有十多个城市密集出台调控政策，且部分城市力度颇大，使得林书一贯的看多思维出现动摇。“按照现在的态势，如果杭州房价继续上涨，很可能会有更严厉的调控措施出炉。”林书认为。
