来源 周密金融公众号:zmjinrong_com综合楼市参考 （ID:house0929 刘晓博）云豹财熵 (ID:HI-ALOC 卧云@弘则) 齐俊杰（ID:qijunjie82）房屋屋（ID：its-home 凯风）华尔街参考（ID：qqcankao）
今天（11月1日）中午，传来一个大消息：CDS真来了！
CDS，中文名是“信用违约互换”。如果用一句简单的话来解释，其实相当于一种借款保险。有了这种产品，当违约事件发生的时候，无论是债权人还是债务人的压力都将大大减轻，可以把责任转嫁给出售CDS的机构。
根据“中国银行间市场交易商协会”今天午后发布的工作动态，情况是这样的：
2016年10月31日，经协会金融衍生品专业委员会审议通过，14家机构备案成为信用风险缓释工具核心交易商。当日，银行间市场共有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、民生银行、兴业银行、浙商银行、上海银行、中债信用增进等10家机构开展了15笔信用违约互换交易，名义本金总计3亿元。交易参考实体涉及石油天然气、电力、水务、煤炭、电信、食品、航空等行业。交易期限一年至两年不等。
而在此前，财新、新浪网也对这一消息进行了报道，我们可以获知，第一批CDS标的里包括中国联通、中国石化的债券。显然，第一批交易的“参考实体”里面没有包含房地产贷款，或者开发商的债券。
楼市又出大消息，买不买房都要看看
频频传来的监管消息，让最近的房地产市场如同这北京的天气一样，一天比一天寒冷。
1公司债收紧 房企融资大动脉断血
曾经被房企视作融资大动脉的公司债短短几日内就被两大交易所同步收紧。
10月份最后几天，先是21世纪经济报道称上交所发布加强公司债监管的文件，紧接着10月31日中国证券网披露，深交所也发布了类似的监管文件，两大交易所一致明确未来公司债募集资金将不能用于购置土地，并规范分类监管标准。房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍高价地、哄抬地价等行为的房企将被禁止发行公司债。
这些标准等同于给希望发行公司债的房企设置了明确的门槛，房企借债还债的大门变得越来越窄。
2 防范房价过快上涨风险 中央再提抑制资产价格泡沫
10月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。本次会议指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。
2014年以来，政治局会议两次提及“抑制资产价格泡沫”，第一次是2016年7月，将“抑制资产价格泡沫”放在“降成本”部分，第二次就是10月这次，首次将“抑制资产价格泡沫”放在了“货币政策”部分。
九州证券全球首席经济学家邓海清指出，货币政策重心开始由稳增长转向抑制资产价格泡沫，原因在于经济L型拐点已过、“资产荒”导致金融风险堆积、房价过快上涨威胁可持续增长。
兴业银行首席经济学家鲁政委也分析认为，货币政策立场的微调已经在进行之中。为了抑制房价泡沫，10月银监会会议提出严禁银行理财资金违规进入房地产领域，而信贷中房地产相关贷款的占比也受到了关注。
3 加强审查接力贷、合力贷 部分银行甚至对此暂停放贷
“接力贷”，指的是以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。
“合力贷”，指的是以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。
这种差异化的信贷产品既能够帮助银行扩大信贷规模，也能从侧面扩大房地产的交易量。而当限购限贷政策纷纷袭来时，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度，甚至对此类情况暂停放贷。
据经济之声《天下财经》报道，上海有些银行已经叫停了“接力贷”、“合力贷”业务，比如兴业银行、招商银行的相关工作人员均向记者表示，在受理客户相关贷款等按揭业务时，都会做审慎的贷前调查，加强借款人的第一还款来源审核。而且兴业银行上海分行明确表示，兴业银行在上海地区将不接受“接力贷”、“合力贷”等业务。
4 北京再出重拳！ 不仅控地价 还限房价
10月28日，北京市规划和国土资源管理委员会发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告，进一步细化这4宗“限房价 竞地价”试点地块的竞买规则。根据补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米。大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。
同时，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
揭秘非公开数据：一线楼市供应短缺只是幌子
“京沪深永远涨”大行其道背后，土地、住宅供应紧缺被认为是最重要的支撑因素，至少是其他城市所不具备的条件。
然而，这究竟是有着真凭实据的，还是由于国家迟迟不公布住宅的总量数据而又缺乏不动产登记制度，市场的妄加推测而已？实际上，我们推算出来的“潜在人均住宅面积”显示，以一线城市为代表的热门城市的住宅供应可能并没有大家想象的那么短缺。
所谓供求决定价格，云豹一直希望搞清楚，大兴土木数十年，中国到底建造了多少房子，一直被视为稀缺资源的一线城市到底建了多少房子？可是，无论是彭博还是万得，度娘还是谷歌，都查不到相关的数据，因为政府根本就没有公布相关的数据。能查到的只有商品房待售库存之类的，看起来好像一目了然，哦一线城市库存好像很紧张的样子，上千万人等着抢10万套房子哩。诚然，这也是库存数据的一种，只是谁能保证你看到的是否只是冰山一角？既然根本就没有数据，云豹只好作罢，直到住建部部长陈政高近日的一次讲话重新点燃了我的好奇。10月17日，第三届联合国住房和城市可持续发展大会在厄瓜多尔首都基多开幕，陈政高作为中国政府特别代表在会议中发表讲话称，自1996年“人居二”会议至今的20年时间里，中国的城镇化率从30.5%提高到去年的56.1%，现在中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上，农村人均住房建筑面积达37平方米以上。33平方米，确定说的不是一线城市和南京、杭州这些最为热门的二线城市？如果这是真的，那这些城市的人均住宅面积得多小？想到这里，云豹已经一发不可收拾了，这次一定要推算一下包括一线城市在内的中国大城市的商品房供应状况。没有存量数据，就构造一组“存量”数据：取一段时间，用增量的商品房供应，对应增量的人口。
云豹的具体做法：
1. 汇总统计局公布商品房销售数据以来（2003/2005年，选取公布了较完整数据的十一大城市），商品房的总销售面积（包括2016年前三季度），再加上待售库存，得出这些年来新增的商品房供应面积（由于部分城市没有公布，暂未包括在建面积）。
2. 计算2003/2005年以来，各大城市的新增人口，用2015年末常住人口减去2003/2005年的户籍人口来表示。应该说这是相当保守的估计，即假设起始年该城市所有人均为户籍人口。
3. 对还没有房子的人口作出假设，分为三种情形：
a. 保守情形假设：起始年（2003/2005）之时，只有50%的户籍人士拥有住房，新增人口全部需要购房，则无房人口=新增人口+50%起始年户籍人口
b. 基本情形假设：起始年之时，100%户籍人士拥有住房，新增人口全部需要购房，则无房人口=新增人口
c. 开放情形假设：起始年之时，100%户籍人士拥有住房，新增人口中的50%需要购房，则无房人口=50%的新增人口（由于此假设针对的是有没有购房需求，但不管买不买都要分摊住宅面积，所以本文不展开讨论）
4. 最后，用新增的商品房供应面积除以各情形下的无房人口，得出与新增住房面积对应的人均住宅面积。
5. 此外，用增量的人均住宅面积来推测整体背后一个隐含的假设是，起始年之前的户籍人士人均住宅面积比新增人口的更大，或至少不至于拖后腿（早年人均可能比较小，随着拆迁补偿等会改善。仍然，假设并不严谨，仅作为一种推测数据的尝试）。
那么，计算结果如何呢？我们用图说话：
来张更直观的：
如图所示，在保守情形下，十一大城市的人均住宅面积均低于全国人均水平。但由于假设过于保守，即2003/2005年时还有50%的户籍人口没有房子，毕竟九十年代末住房才开始市场化、商品化，在此之前可是分配住房的，因此不是我们的基本假设。
在基本情形假设下，二线城市人均住宅均在全国人均水平之上，其中武汉、成都、静安和南京更是人均超过了50、甚至直逼60平方米，而南京和武汉还是今年地产牛市的“龙头”。一线城市呢？全部低于30平方米，最少的深圳甚至只有7.3平方米，确实相对稀缺，贵的有理。那是不是据此就可以认为北上深永远涨？我们暂不讨论高房价是否会对外来人口造成“挤出效应”，例如去年上海的常住人口实际上已经开始下降，也不讨论产业结构的差异意味着部分城市的买房需求远没有人口数据显示的那么大，而是说一说实际上一线城市的人均住宅面积数据远没有上图所示的那么低。
细心的你们可能已经注意到，在四个一线城市中，上海拥有最高的新增人口人均住宅面积，接近30平方米，这是为什么呢？如果说上海面积大，那么北京更大。其实，主要原因（至少是之一）在于，上海的数据比北广深早了两年，同时北京数据全部来自北京房管局，可能由于未纳入保障房，因此房管局数据大致比统计局的少10%(而且北京数据是从2006年开始的）。
早两年使得上海的人均面积比2005年多出了4.6平方米。背后的原因很简单，每年商品房销售面积的规模都相当可观（见上图2003-2004上海商品房销售面积），而新增人口的变化非常小（两年增加了20万）。我们以上海的数据为例，看看人均住宅面积的边际变化。可以得出的一个结论是，由于人口增加稳定而且缓慢，销售数据公布的越早，人均住宅面积就会越高。
作为最早开启住房市场化的一线城市（尤其是作为特区的深圳），90年代中至今新增人口（仍然用2015年常住人口-当时户籍人口）其实与2005年至今的非常接近，但是1995-2005年间，新增住房面积的增量可能非常大，可能是2005年至今的30%、50%，甚至100%也未必，而这意味着当前实际的人均住宅面积是2005年以来数据所显示的1.3倍、1.5倍，甚至于2倍。1990年以来发展越快的城市，实际人均住宅面积就比上述数据显示的越高，因为大部分2005年之前的数据都“遗失”了。
（数据并不严谨，仅作为一种推测的尝试）
中央将楼市去库存定为今年经济发展的五大任务，以及配套而来的各种降息、降首付等措施，被认为是这一轮房地产牛市的重要推力。然而，去库存指的仅仅是狭义的卖掉房子、找到接盘侠，从而好让开发商继续拿地大兴土木，还是把房子和真正有需求的人对接起来，保持房地产市场的稳健发展？如果是前者，那么库存从来就没有去掉，只不过从开发商的名下划到个人的名下，该空置的仍然空置，而更重要的是它反而扼杀了真正的需求。去年散户“为国接盘”的惨剧还历历在目，新一轮地产牛市就来了，把股票和房子交到根本无心长期持有的人手中，却期待市场能够平稳运行，岂非缘木求鱼？
为什么上海面积相当于3个东京、4个伦敦，5个纽约，发展水平也远不如后者，而房价却能比肩甚至超过它们？因为上海大归大，却从来没有人知道，它究竟有多少房子，可以容纳多少人，一线房子究竟有多紧缺。（数据来源：万德、彭博）
李嘉诚撤走1000亿 到底嗅到了什么？
在刚刚200亿卖了上海最牛逼的世纪汇之后，李嘉诚的香港中环也差不多脱手了，消息显示，长实地产此前出售的香港中环中心75%权益已临近最后拍卖，最终将以357亿港元的价格售予中资机构。差不多11月份就能过户。其实隶属李嘉诚这两年的表现，超人从中国撤资已经是不争的事实。
2013年10月，李嘉诚就开始卖房子了，第一个脱手的是东方汇经中心，直接出售给交通银行，出售价为90亿港元。14年4月，超人的二儿子、小超人李泽楷卖了北京三里屯的地标建筑盈科中心。57.5亿人民币成交。买家是地产私募基金基汇资本。5月开始，李嘉诚旗下的长和投资全部出售已持股多年的的长园集团股权。
到了8月，李嘉诚卖掉上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际。据说卖了15.4亿元，李嘉诚从此笔交易中获益近三千万。15年2月，长江实业旗下公司以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟，6月，李嘉诚旗下电能实业以售价61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权。港灯是香港主要电力供应商之一。2016年10月，长江实业地产以200亿元人民币的售价，卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。现在香港中环也接近成交，那算了算，李嘉诚已经跑掉了千亿元的资产。虽然还是中国心，但显然已经不想在这里玩了。
于是有人嘲笑了，老超人看走眼了，李嘉诚2013年就卖了那么多房子，要是持有到今年，估计还得涨价50%，李嘉诚错过了上百亿，再看看英国脱欧后，英镑资产全线贬值，估计老超人损失不小。但从财务报告来看，46%业务放在欧洲的长和实业上半年净利润达到149.21亿港元，依然是赚钱的，而且赚的还很多。欧洲版块税前利润超过10%。
超人就是超人，远远不是我等屌丝能够企及的，你以为李嘉诚在英国裸奔，其实他早就做好了对冲，2015年底的报告显示，长和集团的速动资产中，英镑仅占11%，而欧元仅占5%，在速动资产中最大的则是美元，占比达到40%，意味着即便英镑大幅贬值，也不会影响长和的资产。恰恰最近美元大涨，估计老李又大赚了不少。而他已经56%的资产投资在了欧洲，据说已经买下的大半个英国，占他总资产的37%，基本都是公用事业类的股权，在9月23日李嘉诚以110亿英镑收购英国国家电网天然气管线业务51%的股权，这是近期最大的一笔投资，这是自英国脱欧公投成功以来，英国脱离欧盟后，吸引的一大笔海外投资。有分析认为李嘉诚最近频频卖房，就是跟这笔收购筹资有关。
其实，李嘉诚的投资跟巴菲特很像，玩的就是现金流，马云当年也去拜访李嘉诚，他清晰记得，李嘉诚跟他讲过一句话，算是对成功的总结，那就是你一定要找到一个业务始终赚钱，即使其他业务都不赚钱，这个业务也能养活你。
可见李嘉诚对于现金流资产是多么的看重，而他在英国投资的公用设备基本上都是这类资产，不管经济怎么样，你每月得用水、用电、用天然气，只要你过日子他就赚钱。
按照李嘉诚的评估，英国脱欧之前这些都是有价值的资产的话，那么当最近英镑贬值，资产缩水，美元升值之后，这个价值将更加明显。就好比，一只鸡一天下2个蛋，让你用20个蛋去换，你觉得挺值，因为大概10天就回本了，有一天突然来了寒流，买的人怕冷不愿意出门了，这只鸡10个蛋就卖，还是每天下2个蛋，这时候你会怎么想，当然是有多少要多少。
巴菲特和李嘉诚就是这个思路，他们绝不是价差交易者，他们要的是下蛋能力。显然中国的房地产价格过高，租售比过低（李嘉诚的物业租售比要远远高于其他同行），已经快被绝育了。既然不具备下蛋能力了，自然就要被抛售。更何况投资的最基本原则就是，君子不立危墙之下，作为炒房的祖宗级选手，李嘉诚吃过见过，更加明白这个道理。而这个时候，恰巧一堆傻子往上冲，无心插柳柳成荫，顺便卖了个高价而已。
巴菲特总是能抄底，其实他就是在赌美国经济不崩溃，而他每次都赌赢。正所谓别人恐惧他贪婪，而李嘉诚何尝不是，英国脱欧黑天鹅爆发，德银危机重重，意大利债务显现，希腊根本就是个老大难，再加上一堆难民问题，欧洲要完蛋的迹象让投资人越来越悲观，而此时李嘉诚高位套现中国，又高调进军欧洲，说白了就是在赌欧洲不完蛋，其实作为这么大的综合经济体来看，李嘉诚赌赢的概率还是很大的。即便以后鸡很长时间都不能涨价，但从一天下2个蛋来看，老超人已经很开森了。
最重要的是，国内资产泡沫已经高位，全世界的信用周期变化，随着美国加息，全球资本宽松的局面将一去不返，这就好比一根上吊绳，已经套在了资产泡沫的头上。正在逐渐的勒紧。而很多人还在主动把脑袋往这个套里面伸，没有这些接盘侠，李嘉诚还真不能走的如此潇洒。还是那句话，时间会证明一切，能够穿越50年的投资周期，这不是一般人能够感受到的。当年巴菲特抛售中石油港股的时候，价位仅仅11.47港元，而A股中石油的发行价是16元人民币，开盘价48元，有多少人笑话巴菲特老糊涂了？这些笑话巴菲特的又有几个活着从山顶走下来的！
天涯海角烂尾楼：23年前那场楼市大崩盘
1992年的中国，蒸蒸日上，一个老人刚在南方的深圳画了一个圈，经济再度走上腾飞的轨道。不过在当时，最受瞩目的城市却非深圳，而是海南。
两万多家房地产公司，扎堆在只有600多万人口的小岛上，玩着一个名为“击鼓传花”的游戏。一年后，海南房地产市场泡沫破裂，大批淘金者跌得血本无归，“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的代名词。
对于尚未经历全国性泡沫的中国来说，1993年的海南房地产泡沫有着样本意义。这一切是怎么发生的，又是怎么结束的？
海南历年房价。1993-1994年达到高位后，一路下滑，直到2006年后才恢复当初水平。
1.疯狂：两年房价翻三倍
1992年，“南方讲话”一锤定音，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区……
一时间利好不断，海南房地产市场开始火热。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。
如今在资本市场叱咤风云的大佬，当年都是海南淘金热的一员。冯仑就职的“海南体制改革研究所”被撤，成为失业人士，潘石屹本想随老板在海口砖厂发挥光热，不料砖厂倒闭，老板卷款离去，潘石屹心灰意冷。两人经人介绍，一拍即合，加上王功权、易小迪、王启富、刘军，海南万通就这样成立了，这就是后来赫赫有名的“万通六君子”。
在政策刺激之下，众多资金涌入海南，大到四大国有银行，小到乡镇企业，都试图从狂热中分上一杯羹。
海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。
与之对比，1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。
海南与全国房价对比图。1995-2006，海南失去的十年。
2.炒楼：击鼓传花的游戏
海南房价暴涨，完全是击鼓传花的结果。一个占全国总人口不过0.6%的小岛，吸引了一两万家房地产企业，平均每300人就对应一家房地产公司，这些公司在短短几年间开发的商品房占据全国的1/10强。显然，没有人在乎到底谁来住这些房子。
没有钱不怕，从大型国有商业银行，到小企业，资金蜂拥而至。钱能生钱，成为炒房者的信仰。今天借来一百万，过几天就能变成几百万，这样的信念不仅支持着炒楼者，也是商业银行和中小企业趋之若鹜的信念支撑。
炒完房价之后炒低价。所有人都在倒腾土地生意，一块地，拿着土地红线的图纸，就可以被卖来卖去，无数掮客在中间接引，直到这块地最终被高价买下，每个人都从中获得巨额回报。短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。
1992年，海南全省经济增速达到了41.5%，位居全国之首。而海口经济增速更是达到了令人瞠目结舌的83%，三亚的经济增速也高达73.6%……直到现在，这两个城市再也未能企及当初的高度。
海南GDP增速，疯狂之后的断崖式下跌。
3.崩溃：天涯海角烂尾楼
每个进入击鼓传花游戏的人，都相信自己不是最后一个接到花的人。
1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。
大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。
为企业提供资金的银行也陷入其中，不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个。
面对困境，海南积极自救。1995年，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决金融机构被套房地产而导致的资金困难问题。然而，这一银行仅仅支撑了两年，便因挤兑危机而被迫关闭，成为成为中国银行倒闭第一案。
4.逃亡：5斤橘子的故事
银行吃尽苦头，企业又如何？从1993年开始直到1996年，数万多家房地产公司几乎全部出逃，只有几十家房地产公司实现了胜利大逃亡。这其中就有潘石屹，依靠在海南房地产鼎盛时期积累的第一桶金，潘石屹后来在北京成功实现了大转型。
关于潘石屹的胜利大逃亡，有一个心灵鸡汤故事流传已久。传闻潘石屹用5斤橘子向规划局办事员换来了海口住房建设数据，结果是令人震惊的：用海口住房报建面积除以常住人口，平均每个人可以分到50平米住房，而当时的北京人均居住面积也只有7平方米。潘石屹意识到泡沫来了，于是及时抽身而退。
这样的故事，在每一场泡沫中总会出现。一两个人的偶然幸运，成了房地产崩盘最富传奇性的一幕。但有多少人能够在狂热中保持理性？又有多少人有这样的幸运？
1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。直到2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价才重新触及当初的高点。然而，很多人却没有机会享受这一“成果”了。
