楼市会遭遇最后一击吗？（连王思聪都炮轰房价）

来源：A股那些事 ，综合虎嗅网、FT中文网、经济观察报

王公子发话了！

5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”

王思聪的回答简要来说有三个信息点：1.房价的确离谱；2.租售比不合理，租房更合适；3.花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择。

连房地产大佬万达的公子都回答说现在房价高的离谱，妥妥地真相了！以至于有围观的人评论到“王思聪虽然是含着金钥匙出生，但是三观绝对正……”

楼市的大泡泡，吹的比想象大！

大家有没有发现一个问题，在2016年一大波地产暴涨潮中，一二线城市中，涨3000、涨5000，甚至翻番的楼盘随处可见，房价已经涨到“令人发指”的地步了，可均价看起来却是非常温和的上涨。

在去年秋季的第一波调控后，不少城市继续涨涨涨。可戏剧化的是，统计数据看上去几乎没有涨，部分地区甚至均价还在下跌！

这到底是怎么回事呢？

真相只有一个：不是统计数据骗人，而是均价二字，骗了很多人，楼市的泡沫，远比我们看到的还大！

以成都、长沙市场为例。今年四月份，从中国房价行情网获悉成都的市场均价为9758元/㎡，而团队在去年房价还未疯狂上涨的节点赴成都考察时，就已经发现成都市区内很难找到万元以下项目，攀成钢区域，天府新区一万两万的更是满地开花，两万三万也不少。

成都城市区域房价▼

再来看看长沙楼市，长沙4月份的市场均价为8795元/㎡，在去年10月份城市考察时，长沙市中心的一般住宅的价格基本迈进万元门槛。

可从城市房价地图上，我们明显看到，现实和这个均价差异也是很大。

长沙城市区域房价▼

这俩城市的统计价格和实际房价二者的价格差，说明了一个大问题，那就是，中国房地产的泡沫，远比我们想象的还要可怕！

泡沫在破灭之前，就像是“房间里的大象”，是一个很多人不愿意承认的存在。

2008年的美国金融危机，根源就在房地产市场的泡沫破裂。

经济学家托马斯·索维尔指出了美国危机的本质：“房地产，一贯是引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。”

索维尔称，危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。

比如，从2003年到2004年，美国全国房价的涨幅为13%，但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州，和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。

为什么地区间的价格可以相差这么大！

索绪尔认为，造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在圣地亚哥这一数字为285,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！这也就解释了，何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。

恰恰，正是在20世纪70年代，加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。在这样的限制下，土地资源被人为造成一种稀缺状态，这自然就推动了土地价格的上涨，并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。

加利福尼亚州普通住宅

另一方面，索维尔也发现，脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段，也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。

所谓的房产“创新”金融，就是通过各类金融工具来降低购房门槛，使得低收入者或无力购房者，也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括：零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。

虽说中国和美国，国情不同，但对照今天中国的房产市场，不由得让人生出一种共鸣来。

首先，正是在土地供应量受到管制，“面粉贵过面包”的问题才成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，传导至房地产市场，使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。

另一方面，在购房者的刚性需求面前，房价下跌预期又难以出现，金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动，去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样，2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具，这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。

土地供应加金融手段，是衍生楼市大泡沫的重要因素。

楼市的江湖，从未停止过热闹。

今年的楼市，比往年要更热闹，开年疯涨，涨到人心惶惶。紧接着，政府祭出大杀招，不止是限购，还限贷和限卖，就相当于从源头和渠道上掐中了那些炒房人的脉搏。

除此之外，房地产税的前奏，“定向加息”也正式拉开了序幕。

华夏时报5月2日披露，北京市的中、农、工、建、交、中信银行、招商银行、北京银行等8家银行5月1日后网签业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。

但多家地产中介人士表示，中介门店接受到的执行的通知中，涉及的银行范围更广泛。

北京先行，其他地区也不甘落后，纷纷跟进。

本次楼市调控，从政府、银行、到市场，可以说是全方位调控，手段堪称史上最严！

但即使这样，历次房价调控后政府的表现却让我们对这一轮的房价调控显得并不是那么有信心。一旦房价下跌，政府是不是又会又走上放宽房地产市场，放松贷款，刺激楼市的老路。

不管这一轮调控后政府会不会重走老路。但，天下没有不破的泡沫，楼市泡沫终有一天会见顶！虽然我们没法预见房地产泡沫何时到顶，但我们可以通过一些因素，去分析一下房地产最终的收场姿势。

收场姿势之一：货币政策中性化

2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。

在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60％投入了房地产。

2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。

周小川行长的忧虑并非杞人忧天！

2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率时间。因此，可以稍稍判断，2017年十九大之后，随着“稳增长”政治压力的减轻，货币政策收紧是大势所趋，这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。

收场姿势之二：土地供应制度

市场经济的基本规律是啥?供求决定价格呀！资产市场也不例外。

中国的房价泡沫既有货币超发带来的“需求无度”，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。

中国土地是国有的，且由国土资源部每年向各省市分配指标，所以说，上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标！国土资源部不分配，就算是有地，也不敢用呀。

从目前的楼市情况看，东部沿海地区房价上涨压力比较大，按照常理来说，应该增加土地供应。但陆铭等人发现，土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。

这就意味着，土地供给的分配，加剧了东部地区的土地供求矛盾。

图：中西部土地供应更加充分

来源：陆铭等（2015），“偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资”

问题是，土地供应制度会变吗？答案是肯定的。

2017年4月6日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

土地供给制度的改变，将为过热的一线城市房价降温。

收场姿势之三：破解土地财政

中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”

刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键：土地财政。

土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。

因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法“托市”，“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。

土地财政是个怪胎，严重扭曲了政府行为，导致了腐败盛行（与土地相关的腐败占据很大比例）。更重要的是，政府管的任职时有期限的，每届换任，新官上任，都希望多卖地，不顾后任有没有地可卖。

不仅如此，地方政府是“喂不饱”的，大量卖地收入被用于各类工程，导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机，不是因为地方缺钱，而是因为地方政府过度投资，而土地财政是制度诱因。

因此，终结土地财政已成共识。

收场姿势之四：危险的杠杆

从表面上看，中国的购房杠杆并不高，银行甚至对二套房要求70％的首付款。

但这一数据具有欺骗性：很多年轻人买房，不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母的钱，甚至借了影子银行资金。短期来看，父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金（例如看病）时就会成为子女的债务。

因此，中国的家庭部门负债是被低估的。

从趋势看，居民购房贷款新增额占新增商品房销售额从2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次创新高至56.5%，首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款，难道还贷款也要靠父母吗？

最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度：2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域，其中中国银行占比高达81.7%。

图：中国家庭部门迅速加杠杆(来源：Wells Fargo Securities)

收场姿势之五：经济再平衡之困

2008年金融危机后，全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然，中国经济要在新的形势下重新平衡，必需提高消费率，以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费占GDP多年徘徊在35％左右，远低于60％的世界平均水平。

房地产是制约中国局面消费的一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上，严重透支了“房奴们”的消费能力！

据国际货币基金组织的全球房价观察报告，2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房价租金比则均超过50倍。

如今，对楼市这颗后遗症极大的GDP激素药丸，我们需要的就是壮士断腕，破釜沉舟！

【延伸阅读】

速冻下的中国楼市会遭遇最后一击吗？

作者丨张志前，就职于中国建投集团

来源丨JIC投资观察（JICTIMES），经授权发布

开征房地产税？

 不，时机未到 

新一轮的楼市严厉调控之下，调控政策威力初显。随着限购、限贷、现售等政策持续密集出台，四月一二线城市住宅成交量集体降温。

调控房价、建立长期有效的调控机制一直以来都是经济重点议题。房地产税，就是希望通过政府强制的手段，采用征税的办法，抑制房地产市场的投机和投资行为。楼市的疾风骤雨之后，“开征房地产税”究竟离我们有多远？ 

就在昨天，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布，个税房地产税列入立法预备项目。房地产税的议题又重回视线。

那么，中国何时会出台房地产税？房地产税出台会对房价产生什么样的影响？房地产税真的能起到“杀手锏”的作用吗？

1、什么是房地产税

所谓房地产税，是指对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房地产税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，房地产税多属于地方税，是国家财政的重要来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，奥地利、波兰叫“不动产税”，德国、美国叫“财产税”……

房地产税最早提出的目的，是试图改变目前一些地方“寅吃卯粮”的状况。我国目前实行的是国有土地使用权一次性转让制度，政府在土地转让过程中一次收回40-70年的土地出让金。

在一些地方，本届政府为缓解财政压力，乐于进行土地交易，其后接任者手中的土地资源变得越来越少，地方财政的收入会越来越趋紧。据不完全统计，中国最发达的几十个城市中，土地批租收入基本上占了地方财政收入的50%以上。

有的地方政府把土地作为第二财政，加快土地转让，已经到了无地可批的程度。毫无疑问，这样的财政模式没有持续性，弊大于利。因为政府的财政收入过多地依赖于土地，而土地是有限的，当地方政府手头可批的地批得差不多了，那么未来的财政收入就危险了。

2、房地产税的目的

近几年来，随着房地产价格越来越趋于高涨，一部分人将调控房价的目光也转向房地产税，希望能够借助持有税的征收，降低房地产开发的成本，抑制房地产市场的炒房和过度投机行为，达到调控房价的作用。其理由是：

1. 降低开发成本。房价高起的主要原因是房地产开发过程的税费过高。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。

在房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者支付的房款中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

2. 抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，房地产税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。

因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而唯独投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的，因此房地产税通过增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用。

3. 对房地产企业的投资方向产生一定的影响。迫于房地产税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的高档豪华别墅会缺乏很多吸引力。同时，房地产税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的房地产税。

这样一来，开发商为了应对这些负担，将采取加大促销力度，加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现，而对于炒房投机者来说，也必将会更加慎重。

4. 房地产税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。

而方式转换后，土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要缴纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。

3、税收不是万能的

实际上，在目前的房价成本中，税费固然是一个很大的部分，但更大的一块成本实际上在于土地出让金。而政府有关部门表示，开征房地产税不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。

目前，在中国房地产业税费制度中，存在着“价、税、费”并存的现象，收费项目繁多。房地产税开始探索起步以后，首先面对的问题便是理清这种混乱的局面。但无论如何，土地出让金如果不能并入房地产税中的话，房价下降的空间将十分有限。

房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。仅仅通过增加税费的方式并不能成为调控房价的有效手段，前期调控政策也证明交易环节中的税费的增加无疑限制了二手房市场的活跃度，增加了交易成本，并向购房人转嫁，助推了房价的上涨。

税收不是万能的，如果想用税收手段把房价降下来是不容易的。例如目前烟草行业的整体税负接近50%，但是目前烟的产量和价格并没有下降。从长期看，开征房地产税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。

4、房地产税会出台吗？

房地产税的开征需要一定的基础条件。从法理层面讲，房地产税是一种财产税，房地产增值主要是土地在增值，对房地产征税实际是对土地增值征税。

但是，中国的房产所有者并不是土地的所有者，土地是从政府那里租来的。土地50年或70年到期之后，政府是否收回或如何续租并不清楚。对于这样的土地租赁者征税显然不合理。

现实中，也有国家对国有土地征收房地产税，但前提是购房者在购房前已经知道他持有房产是要交房地产税的，他的购房决策是依据有房产税而做出的。

但是我国之前的购房者并不知道要收房产税，他买房的前提是知道持有房产没有成本的，所以他愿意出更高的价格购买房产。政府一旦决定对持有房产者征收房地产税，实际对过去的购房者是不公平的。实际上，中国目前的房价已经很高，如果按计价征收房产税，有些人可能根本就交不起。

从技术层面讲，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况。虽然目前我国已经建立了不动产统一登记制度，但是并不是所有房产都纳入登记，比如小产权房就没有纳入登记，那么小产权房是不是要征税？

二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力和居民的纳税意识。实际上目前在很多城市居民连物业税和取暖费都尽量逃避；四是要有严格细化科学规范的征收规则。

从我国目前的情况看，当前开征房地产税的条件尚不完全具备。从时间窗口选择上，当前我国经济下行压力不减，稳增长是头等重要的任务。房地产一直扮演着支柱产业的角色，房地产投资在稳增长发挥着重要任务。当前我国房地产市场的中心任务是“去库存”。如果此时推出房地产税，势必对房地产市场造成一定影响。房价一旦出现较大幅度下跌，将会对整个经济产生重大冲击。

因此，房地产税暂时不会出台。

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