作者：田里四个点儿 来源：地产情报站
前几天，国家统计局局长宁吉喆在答记者问时表示，房地产长效机制已经在制定中，会适时出台。其实这话呢，相当于向外界透露了关键信息，长效机制基本打磨完毕，只等公布。
如果长效机制要想取得预期效果，有两个关键工程必须完成。一是不动产统一登记，二是房地产税，前者是为后者提供决策支持的基础工程。随着不动产统一登记的加速完成，核心工程房地产税也有可能落地。
明天就要开大会了。今天我们就说说大家都关注的房产税的事儿吧。其实，这事儿真是不说不知道，一说吓一跳。如果未来的房地产政策大变，房产税配合土地出让政策改革、保障性住房建设以及鼓励租赁市场政策等组合拳，房价降一半都是有可能的。
看完上面的话，估计不少老粉丝会说，四点儿你不是一直看好未来房价的吗，怎么突然转向了。
确实，之前我是对未来房价持上涨态度的，因为当时各项政策并未出台，而房价的走势其实跟经济的走势大致是一致的，只要未来中国经济继续向好，房价依然会保持一定的上涨势头，这也是为什么我是坚定的多军原因。
前两天跟别人聊天时，突然聊到了房产税的问题。再深入剖析一下，四点儿突然发现，房产税可能不是我们想象的那么简单。
土地使用权没法收税？
之前有粉丝在群里发过一则消息，说房产税会按房屋的价值收税，是累阶进率，超过一定价格后，房产税的比例会相应上升。按那个消息的说法，房产税很可能是全国统一标准。如果按这个标准，北京价值千万元的房子，每年要上缴超过20万元的房产税。
先不说每年缴的税是不是房主能承担得过来，单说房产税的征收点，这种按房屋价值征税的方式，就会存在很大的问题。
众所周知，我们口中房子的价值，其实分为两大部分——房产、土地使用权。这在其中，房产是私有的，土地使用权本质是租赁（不管是30年、40年、50年还是70年，土地所有权都是公有的，也就是国家的，房主拥有的只有使用权，说白了就是从国家手中租赁土地）。
那么，问题来了。收税的对象，只能是私有物品，而租赁品是无法收税的。打个比方，你买了一件衣服，这件衣服就是你的私有财产，国家在你购买衣服的过程中，是可以收税的；但是如果你租赁衣服（比如婚纱），你对衣服没有所有权，只是掏了钱暂时穿在你身上而已，这时国家是没法向你收税的，而只能向衣服的所有者——租给你衣服的人收税，因为他收到了你的租金，这部分是要缴税的。
换句话说，一套房子，房屋本身是房主的私有财产，国家是可以向房主直接收税的；但是，土地使用权是房主向国家租赁的，租金（土地出让金）也是缴给国家的，那么对于土地的税费，应该是国家向国家缴纳，其实也就是没有。
不知道大家有没有注意到，在前两年房产税出台进行探索和讨论时，当时的名称叫做“房地产税”，而现在的各个新闻报道中，都已改口叫做“房产税”，将“地”字取消，可能正是基于这样的考虑。
房产税不堪大用？
童鞋们可能会问，就算是把土地刨去，国家不一样可以向房屋本身收税吗？
问题在于，目前的房价，其本身大部分价值都在土地上。学区房为什么那么贵，涨价那么快？因为这套房子所在的位置能对应好的小学。而地理位置，本身就是土地价值的一部分。
四点儿和站长都再三说，买房要考虑区位、交通、配套、学区等等，但这些因素，其实都是房产本身所在的土地所赋予的。
也就是说，房子的涨价，其实绝大部分都是土地价值的升值，而房产本身，不仅升值慢或者不升值，甚至还可能贬值——折旧使用等对于不动产来说，都是贬值的因素。
如上所言，按常理，国家收税只能向房屋本身，也就是只能依据极可能越来越贬值的房产价值来确定比例征税，而逐渐高涨的房价，也就是主体为土地增值的部分，依旧是国家自己收自己的税。
这样一来，其实税收并不是很多。在刚开始施行时，可能会缴纳一部分，但是随着经济的发展、货币的贬值等因素，甚至可能会越收越少，这与房产税出台的初衷显然背道而驰。
新人新办法，老人老办法？
那么，是不是还存在这样一种可能——
按照我国一贯的政策，新人新办法，老人老办法，有没有可能，在房产税法正式实施前的房产，由于已经缴纳过土地出让金，只对房屋本身征税；而房地产税法正式实施后，则取消土地出让金，依据整个房产的价值进行征税？
由于土地出让金取消，而房产依旧可以享受土地所在区位、学校、配套、交通等带来的福利，其价值也会跟进经济发展的情况浮动，甚至可以跟周边缴纳过土地出让金的房产的价格平起平坐。如此一来，房产税自然可以代替土地出让金，成为地方政府财政收入的中坚力量。
四点儿认为，是有这种可能的。
不过，对于大家来说，依据什么方式进行征税可能得先往后排排，咱们得先算算取消土地出让金后，房价能降多少。
土地出让金这部分，四点儿只知道大概，详细的情况并不是非常了解，不过万能的知乎网友还是提供了非常详细的答案：
一套房子的每平方米售价，除了成交楼面价（房产所在地块的总价除以建筑面积的价格），还有3%的土地契税、每平方米数百元的市政配套费，即
地价=土地成交楼面价×（1+3%）+市政配套费
建筑成本各地不一，基本全国的平均价格在3000元左右，北上深等一线城市可能会达到6000元以上，四五线或偏远城市则可能低至2000元。
而在房屋建设、销售周期中，也会产生各种费用，包括各种向政府缴纳的税费、借钱的利息等财务费用、公司及员工运营管理费用等，大约要占到房价的17%。
不能忽视的还有企业所得税，房屋售价减去上面所说的17%财税管理费用外，还要向国家缴纳企业所得税。
再加上房地产企业预期的利润，大约10%（普遍的情况是，房地产企业的利润会更高）。
这样算下来，土地方面的成本，与最终房屋售价的比例，大概是1:1.8。当然，各地的情况不一，这里只能说个比较中性的比例。
反过来说，土地的成本可以占到房价的五成以上。
如果取消土地出让金，那么房价的降幅，也应该在五成左右，甚至可能更多。
一下付清OR分期付款？
在四点儿看来，如果真这样做，应该算是比较好的结果。刚需族可以花比较少的钱就能买到房子，而已经买了缴纳过土地出让金房子的人，则在未来可以不用付出那么多的房产税。
打个比方，房产税出台后，按每年1%的房产价值的比例征税。
缴纳过土地出让金的房子，购买时价格是100万元，刨去土地价值，征税的比例大概是在50万元左右，也就是每年缴5000元房产税。
而取消土地出让金的房子，购买的价格50万元，每年一样缴纳5000元房产税。
10年后，缴纳过土地出让金的房子价格涨至200万元，每年缴纳的房产税依旧是5000元。
而取消土地出让金的房子价格涨至100万元，每年缴纳的房产税则变成了1万元。
当然，这只是大概的算法。
实际上，按照市场自我调节的功能，缴纳过土地出让金房子的价格，和取消土地出让金房子的价格，会根据使用年限、每年缴纳税费等预期差价，逐渐趋于平均水平。取消土地出让金的房子，每年缴纳的房产税可能会很高，而且会越来越高……
也就是说，房子能用多久，两种房子会差多少税，都会被算进房价里，最后趋于统一——不管买哪种房子，最后付出的代价都是一样的，只不过是一个一下子解决了大头，另一个更像分期付款而已。
谁也不比谁傻，便宜都会占，亏也不会总去吃。
这里有一个前提，房价未来会上涨。那么下跌了怎么办，购买取消土地出让金的房子不是占大便宜了吗？
目前来看，这种情况确实可能存在，但不会长期存在。房价的大趋势随着经济发展水平上涨，这基本可以看做是定律了。不排除会出现日本、美国等房地产泡沫破裂的情况，但经过一段时间的调整，房价还是回归了正轨。
换种方式看，如果真崩盘了，不管是哪种房子，都一样砸在手里……
其实，当前北京等城市搞的共有产权房，就有点上面说的房产税的意思。共有产权房购房者最少要出五成，也就是说，政府最多帮你补贴五成。卖房时，收到的房款房主拿五成，政府拿五成。
这就跟刚才说的房产税有点异曲同工之妙了，只不过房产税是一年一缴，而共有产权房是买卖时政府一并收取而已。
