机场会拉动房价吗?

机场会拉动房价吗?
2017年11月18日 09:06 观点

作者: 孙不熟 来源:城市战争

近日有消息称,广州第二机场的选址确定为距离主城80公里的增城正果镇(有待权威媒体证实),有读者问,增城房价是不是要涨了?

中新广州知识城开发建设办公室近日发布一则消息,清晰显示,广州第二机场位置,就在增城。

回答这个问题之前,我们得首先想清楚另一个问题,那就是:机场重要吗?答案是非常重要。

机场与港口被认为是基础设施的两大王牌,谁掌握了这两大王牌,谁就能在全球贸易体系中占据“沿街旺铺”的黄金地段。过去30年,是工业化的30年,中国经济的主要战场在港口,未来30年,是科技+金融的30年,港口的战略地位下降,机场地位攀升——这也是为什么纽约、伦敦、香港等城市的港口逐渐衰落但机场仍然兴旺的原因。

简言之,机场是全球性的客流与物流入口,任何一个有远大抱负的城市,都会对这个东西求知若渴。作为全国三大综合性交通枢纽之一的广州,拥有第二机场,也是梦寐以求、势在必得的事情。

好了,进入第二个问题,机场对谁重要?对正果镇、增城区还是广州市?

我们都知道机场是个大宝贝,但在微观层面,它首先是个邻避设施,这一点它与老百姓避之不及的垃圾焚烧厂、危险品仓库没什么两样,因为机场会带来噪音问题,其周边两到三公里内,肯定是不宜居的,对房价不仅不是利好,还是利空。当然,正果镇这么偏僻的地方,还没有搞房地产开发。

更重要的是,机场对土地的消耗非常大,白云机场的占地面积大约是15平方公里,浦东机场与北京新机场规划的占地面积都超过40平方公里,实在是巨无霸工程,要知道整个越秀区才30多平方公里。

除了占地面积,机场还有个净空保护区概念,什么意思?限高!跑道两侧10公里内限高30米,20公里内限高150米。这意味着机场周边10公里内,搞房地产开发的空间很小,20公里内也基本搞不了CBD,这都直接影响了机场周边的土地出让与经济建设。

纯粹算土地账的话,新机场无论是对正果镇还是对增城区,都是一笔亏本的买卖,最大的赢家是广州市。但如果算招商引资、招才引智、区域形象这些账的话,新机场对增城又是大大的利好。

从国际经验来看,距离机场20到40公里的地方都是好地方,特别适合建设CBD,因为机场是吸引总部企业与跨国公司进驻的重要筹码,没有国际机场做配套,CBD是很难撑起来的。国内几个主要的CBD,都与机场保持着这样一个恰当的距离, 北京CBD距离机场20公里,广州是35公里,深圳是32公里,上海是38公里。

我们来看看正果机场的位置,这里距离广州中心城区的距离大约是80公里,超出20—40公里的最佳区间,对广州主城以及南部地区的价值不大,但距离增城城区的距离刚好是20公里,增城城区一下子从航空边缘区变身为航空核心区,如果增城哪天喊出建设广州第二CBD的口号,我会为他们点赞。

什么,白鹅潭、黄埔临港、万博也要建第二CBD?我就问你,你有机场吗?没有机场,你让那些坐飞机比坐办公室还多的CEO们怎么活?

所以说,这个有利条件,是广州任何一个外围区都不具备的,包括花都。你可能会说,花都有机场啊,怎么也没见花都建个CBD,其实原因很简单,因为白云机场和主城区近,最后实际上成了天河的一块飞地,而与花都的关联度不高。但正果机场与广州主城区足够远,远到越秀、天河、南沙、番禺、黄埔你们统统都用不上,这才是我看好增城的原因。

当然,这个时候最该哭晕在厕所的可能是番禺。回想20多年前白云机场建设之初,选址其实有三个,分别是番禺郭岭、从化太平、花县人和。无论是从广州的城市格局,还是从服务珠三角大区的角度来看,番禺都是最佳选址,但不知道为什么,番禺错过了那一次绝佳的历史契机。据说是当年的番禺态度不积极,而花县很积极,这才让当时的广州把天平倾向了花都。

当然,番禺还有南站,还有大学城,还有主城区之外最密集的地铁线路,还有上百万在天河上班的中产白领住在那里,番禺仍然是广州外围区的最大赢家。这本质上是由番禺独特的地理位置决定的,错失一个机场,只是一个遗憾,并没有让它边缘化。

但请允许我们设想一下,如果当年的新机场是建在番禺,那么今天的第二机场就有条件建在花都,可以像北京上海那样形成一个“主城夹中间、机场放两边”的双翼格局,这不仅会优化广州的城市格局,还能在与香港机场、深圳机场的竞争中保持更有利的优势。

当然,历史就是历史,没必要去问为什么。对今天的广州来说,第二机场只要能立项,不管建在哪里,都是对的。了解珠三角空域现状的读者,应该明白这是一个有和无的问题,而不是一个好与差的问题。有,就不错了。

再说句题外话,自从增城撤县设区之后,可谓集万千宠爱于一身,一会是新塘的新东站规划,一会是富士康落户,一会是正果的第二机场传闻。看来,融入大广州真是好,但我们不能说这是广州在给增城开小灶,而要理解为“广州向东”,要通过增城与东莞、深圳握手。

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