文/股事/来自公众号：gushi2015
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本来不想再写房地产了，今年写的很多了，但这个绑架了中国经济，左右着中国今后经济、金融、甚至是方方面面的庞然大物，正在以超快的节奏做着趋势性的转变，以完成对大棋局的完美契合。
虽然上一篇是对中国房地产泡沫发展到趋于转势的节点阶段写出的总结之作，对房地产泡沫做了较为全面的分析，也作出了明确的趋势性判断。早在5月股事就写了博文《生死大劫！房地产泡沫将在一年内开始破灭》，这是股事首次对房地产的趋势做出明确的时间判断。房地产这些年来很多人都各持己见，众多大咖也纷纷因误判房地产的趋势而懊悔不已，当然也有似牛刀之一直看空的无效判断，对趋势的研判如果失去时间上的考量将是无效的、无意义的。牛刀十年如一日的看空楼市，越看空房价越涨，这种判断又有何实际意义呢？
所以，做任何趋势判断，其结论的焦点必然是在时间节点的判断上，而非方向性上。对趋势的判断、方向性的判断是首要的，但精华在于时间节点的准确把握。
股事自2013年就已经不看好房地产，因为从长期来看，大的趋势上房地产已经处于严重的泡沫阶段，人民币又处于大的贬值周期中。人民币贬值，则人民币资产的主要的构成部分——房地产必然也处于贬值周期中，从大的周期来看，房地产已经处于泡沫的尾部阶段，虽然构筑顶部需要几年的时间。
去年4季度开始，尤其今年上半年，始于少数一线城市的楼市疯狂，让股事看到了房地产已经接近于顶部的最顶端，也就是最后的疯狂阶段，这是对去年股灾之后的完美衔接。随着疯狂的延续，股事对房地产历史大顶的判断越来越清晰。在5月通过对货币政策的转变以及管理层对房地产政策细微变化的分析，得出了中国房地产泡沫将在一年之内开始破灭的判断，也是第一次对房地产做出了明确的时间结论：
"不要以为听惯“狼来了”的警告，就觉得狼不会来，当你不相信狼会来时，这次狼真的来了。中国房地产泡沫将在最多一年之内开始破灭，破灭后的中国房地产泡沫，其回归之路将至少需要十年以上，甚至还要长的多。"
之后几个月房地产的发展正如预期，做着任何泡沫破灭前都会演绎的最后的疯狂，尤其是地王的大量出现，正是房地产见顶封顶的最好标志。搜索关注股事（gushi2015）当最后的疯狂演绎到极致之时，就是关门封顶锁定流动性于房地产中之时，这时管理层的风险提示已经在标志着即将发生的变局，结合华尔街大棋局的节奏，股事在国庆前写了对房地产泡沫结论性的博文《股事：恨他，就让他现在买房吧！房地产几十年的历史铁顶正在形成！》。
今年以来，我们惊讶的发现，现在很难找到看空房地产的人了，几乎找不到看跌房价的人了，这其实也是房地产见顶的标志之一，“当所有人观点趋于一致时，这个观点就离错误不远了”。其实股事对房地产泡沫的研判都是基于其存在的根本要素的分析，也就是充足的流动性和低利率的利率环境、以及政策因素，当这些最基本的因素发生趋势性变化前，就是我们对房地产大趋势作出判断的最有价值的点。
在国庆前发出博文后，短短国庆期间几天时间，房地产调控措施如倾盆大雨般密集推出，短短4天，从9月30日至10月3日，各地连续出台了12道金牌，北京、天津、苏州、成都、合肥、深圳等等城市先后出台限购措施，8日上海也出台限购措施，所有一线城市和大多数涨幅巨大的二线城市都出台了限购调控措施。
虽然是各地分别出台政策调控，但其效应是针对整体房地产的。举例来说，住建部点名的16个热点城市加上不在名单内但已在9月底至10月首周出政策的城市，其合计已占中国GDP的30%以上，如果加上青岛、长沙、南昌、石家庄等几个敏感城市，则商品房销售额占比差不多占全国的40%左右，这40%占比的城市的辐射效应至少使得40个大中城市都完全处于这轮调控的辐射力之下，而40个大中城市销售额占全国的60%左右。
限购措施中以深圳的力度最大：
本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
直接把假离婚的路子都堵死了，难怪有人喊出了保卫婚姻的口号，可见，中国的房地产泡沫不但透支了民众几十年、几代人的购买力，甚至也透支了公众的道德底线和价值观。
截至目前已经有20个城市出台了限购调控措施，这些城市的成交量出现了断崖式下跌，要知道，成交量的持续萎缩也是房地产泡沫破灭的典型标志之一。
据不完全统计，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。而创下中国楼市上涨之最的深圳楼市，单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数仅有8套。
杭州楼市同样在劫难逃。据统计，国庆节前6天（9月25日-9月30日），杭州楼市平均日成交量在1374套，国庆节期间（10月1日-10月6日），杭州楼市日成交量快速下滑到494套，成交量仅有之前的3成多。
国庆节成了楼市的国庆"劫"，正如去年股市股灾的“端午劫”。一周前（节前）还在疯狂连夜排队摇号、高价买号者，现在却开始出现了解约要求退款的现象，不难想象，随着房地产见顶过程的持续，这种现象将大幅增加。
为何一反常态短短数日，不到一个月就如此集中出台调控措施？现在网上很多所谓的“关门打狗”、“把投机资金套在峰顶”、“让房奴插翅难逃”等等说法也许很反应问题。这也是上篇文章所分析的，发动本轮楼市疯狂行情目的之一：锁定流动性于楼市。
以国庆节为界，之前几乎所有人认为中国的房价只会涨不会跌，这种观点，将在今后有个颠覆性改变，房地产泡沫的破灭、房地产历史大顶的封顶，将最终颠覆人们的观念。之前股事在上篇博文里就说过这么一句话：“当大家观点都趋于一致时，这个观点将是错误的。这也不由得让人再次想到去年5000的股市”。从现在开始的几年，公众将会对房地产的观点有个持续的转变过程，早转变少吃亏，晚转变多受损。而更多人将被血淋淋的事实强行转变，那些在今年冲入楼市的“最后刚需”悲催结局将无法避免。
房地产泡沫的崩盘将是无法承受的，无论从经济还是金融，无论是汇率还是民生。下面我们仅仅从个人的角度来给自己的房产算算账，不算不知道一算吓一跳，我们来看看自己的房产将来会是资产还是负资产。
《银行房屋按揭贷款合同范本》：“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”
以97年香港金融危机为例：
律师行工作的陈先生在1997年买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，到2003年就这套房子只值250万港元了。陈先生最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元，房子成了负资产，不但搭上首付和还的部分银行贷款，房子没了，凭空却多了几百万负资产。
举例来说，如果A先生花1000万在深圳买了一套住房，首付300万，按揭贷款700万。假设1年后房价下跌50%，房产价值500万。A先生已还贷款本金20万，还欠银行680万，当初银行是以1000万的房产价值作抵押放贷的，现在房产只值500万，银行会要求A先生补足抵押品不足的差额，也就是要求A先生在补交680-500=180万的差额。
如果A先生提前还款补上180万的差额，仍将继续还房贷。如果A先生无法补上180万的差额，那么银行就有权收走房产进行拍卖，银行拍卖一般是大幅低于市场价的，500万市值的房产可能以400拍卖掉。那么A先生不但房子没了，还欠银行280万（680-400=280万），房产成了负资产。
而当房地产泡沫破灭后，当房地产真如上面跌幅巨大之时，那时违约的房地产将大面积爆发，银行拍卖房产将无法进行，天量的房产都要出售拍卖，结果就是根本卖不出去，将促使房价进一步下跌。最终A先生的结果也许更加悲惨。
当然，中国的房价未必就真的短期跌幅达50%，但是，中国银行业却多次测试房价下跌的承受能力，结果是能够承受30%的跌幅。虽然结果是否含有水分不得而知，如果真如此也是万幸。
下面一则消息却令我们难以安心：
——【苏州市住建局：6日房价已跌至1.3万/平
房价4天跌九千】 苏州市物价局8日表示，经过近半个月的商品房专项检查。目前，物价、住建等部门已联合查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企。另有3家企业被国家住建部通报批评。
统计数据显示，国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价格方面，根据苏州市住建局提供的数据，已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。http://www.cs.com.cn/xwzx/cj/201610/t20161009_5066533.html
短短几天功夫，房价下跌41%！！！
这是真的吗？吓死宝宝的节奏啊！现在居民购房几乎全靠房贷支撑，到2015年放贷规模已经达到19万亿，是日本的1.7倍。今年截至3季度末，估算房贷规模将达到22.5万亿。房价如果出现大幅下跌将是如何情形不堪想象。
所以，一旦房价出现普遍下跌苗头时，管理层仍将向控制汇率时收紧人民币供应一样维持名义汇率，到时会通过收紧土地供应来达到稳房价的目的。但是，房地产不是汇率那么简单，那么容易操作，一旦形成趋势很难予以扭转，即使收紧土地供应，但市场还有巨量的库存和投资性的房产，如果看不到持续上涨的趋势，这些都是砸盘的动力。更何况还有明年的房产税的预期等着呢。
从理财角度，无论房价跌与不跌，是跌30%还是跌50%，这些都不能改变房产实际价值的贬值。假如真如有些乐观派的观点房价不跌，但必然是货币贬值作为代价的，以实际购买力或美元计价，房产将是必然的贬值趋势。如果房价在房地产泡沫破灭初期出现大幅下跌（此为大概率事件），则房产持有者将受到房产贬值和汇率贬值的双重损失。这也是股事在这半年多时间反复提醒要远离房地产的本意，是股事反复警示不要被忽悠做“最后的刚需”的初衷。
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