正值“金九银十”的传统楼市销售旺季，但全国多地楼市调控升级加码不断，仅9月末就有10余个城市出台了调控新政。在这个国庆遇上中秋的黄金周，多地楼市成交惨淡，跟去年同期相比平均跌幅近8成，而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。
业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。
北京黄金周前6天成交同比跌7成
“十一”黄金周的第一天（10月1日），证券时报记者以购房人身份从北京多家中介门店了解到，受假期出游影响，黄金周首日北京多家中介门店都十分冷清。
在北京市海淀区某中介门店，除了一个来咨询租房的客户外，只有两个工作人员，店内显得格外冷清。“十一大家都出去玩了，看房的人少，我们店就留两个人值班。”其中一个工作人员告诉证券时报记者。
黄金周第7天，证券时报记者再次从北京多家中介门店了解到，中秋节（10月4日）过后，在看房的人多了一些。
上述海淀区某中介的工作人员告诉证券时报记者，这两天出去玩的人都回来了，看房的人比刚放假时多了点，但是没有平时周末看房的人多。“我们整个大区4家门店‘十一’7天成交了5套房，而去年‘十一’每天都有成交。”他说，现在房价比较好谈，有个挂牌价845万的3居室，如果谈的好800万左右就能成交。
北京三元桥附近某中介门店的工作人员也表示，“十一”期间看房客户量还行，该大区几乎每天都有成交的。“只要十一出来看房的，都是购房需求比较明确的、真正想买房的刚需，平时上班没时间，想趁着假期集中看房，把周边的房子都好好看看。”她说，今年“十一”楼市成交肯定没有去年好，但跟今年“五一”比强多了。受“3.17”政策影响，今年4、5月份成交大幅下跌，经过几个月的观望，9、10月开始成交量出现明显上升。
中原地产研究中心最新统计数据显示，10月1日-6日，北京新建住宅网签量为78套，二手房网签量为23套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套，同比跌幅达到了72%。
多个热点城市黄金周成交大跌
这个黄金周，除了北京楼市成交惨淡外，全国多个一二线热点城市成交量也同比大幅下滑，创2014年来的新低。
中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房网签量为312套，同比去年同期的844套下跌了63%。
中原地产首席分析师张大伟预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。
对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因，张大伟认为：
首先，是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了930调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。
其次，楼市调控持续一年，北京一年内发布了超过30次各种调控措施，全国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。
第三，政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。
“消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟说。
克而瑞研究中心指出，9月，政策面继续收紧，北京、广州、南京等多地严控消费贷违规购房，与此同时，热点一、二线城市相继上调房贷款利率。到了月末，重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、桂林、石家庄、桂林、北海、青岛、宁波等10余个城市又集中加码调控，“限售”渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，28城住宅成交量环比继续下降，市场真正进入调整。
中国指数研究院的最新数据显示，9月，各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中，一线城市成交同比下降52%，二线城市同比下降46%，三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显，超过6成。
克而瑞研究中心认为，在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态，部分城市的供应、成交也将企稳回升，但幅度非常有限。
长假“遇冷”有利楼市长期稳定
北京青年报评论员 樊大彧
统计数据显示，国庆黄金周前6天，30个热点城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅近8成，成交量创2014年以来最低。
今年国庆黄金周，相对于众多景区的看“山”看“海”，各楼市热点城市不见了曾经的人山人海。今年楼市的最冷黄金周，与去年十一黄金周全国楼市油锅般的鼎沸，形成巨大反差。而全国热点城市最严楼市调控，也正是从去年国庆前后展开的，一年多来，已有超百城发布了150余次楼市调控政策。
在刚刚过去的9月，房地产市场在持续一年的调控政策作用下，已出现明显降温。即使如此，为防患于未然，国庆节前，重庆、南昌、石家庄、西安等地楼市调控再次收紧。随着调控效果的累加，楼市整体很难在短期内再度升温。今年楼市不仅“金九”褪色，“银十”也必然难寻踪迹。
近几个月，一二线热点城市的楼市大多是成交大幅减少，行情清淡。国家统计局发布的70城房价最新数据也显示，主要热点城市新房环比价格出现了最近3年来的首次全面停涨。本轮调控以来，各地围绕“房住不炒”思路，将火力瞄准于炒房客。在调控过程中，热点城市对购房者执行严格的限购限贷政策，给房企戴上“限价”紧箍儿。随着政策效力的持续显现，各热点城市楼市开始形成较为稳定的房价预期。
本轮热点城市的房地产调控有一个不同以往的新特点，逐步推动租售同权、租售并举，使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。在住房租赁新政影响下，一些热点城市的年轻人已经开始出于资产灵活或居住地灵活的考虑，倾向于选择租房。一些热点城市一边调控，一边建立让房屋回归居住属性的长效机制。炒房客的投机行为正得到有效抑制，楼市不同群体的心态和预期正在改变，“刚需族”不再有张皇失措般的焦虑，“房住不炒”的认识也渐入人心。
今年黄金周热点城市楼市遇冷，离不开过去一年各地调控政策的累积效力，也离不开近日有关部门“治之于未乱”的未雨绸缪。
就在国庆节前夕，银监会有关负责人表示，监管部门正在调查消费贷被挪用作为“首付款”或者进行其他投资。各楼市热点城市也已于近期，掀起了一轮严查消费贷流入楼市的全面审查清理风暴。决定短期房价走势的最关键因素，无疑是信贷。上一波房价的暴涨，就离不开一大批利用各种渠道冲入楼市的高杠杆信贷资金。
近期，信贷资金再次披着“马甲”以消费贷的名义流入房地产，而所涉及资金额度也相当庞大。9月份以来，北京、深圳、广东、江苏等多个省市加强消费贷管理，严查“房抵贷”，防范信贷资金违规流入房地产市场。各地银监系统对消费贷重拳出击，信贷收紧让调控压力骤增，让炒房客的支付能力大大缩水，这个黄金周楼市的“萧条”自然难以避免。
以往的事实证明，房地产泡沫只是表象，其根源永远是在金融机构。此次国庆黄金周期间，楼市热点城市的大冷，再一次说明管住了金融，也就基本管住了房地产。
今年黄金周楼市遇冷、成交萎缩，热点城市房价过快上涨的态势得到控制，市场总体表现符合调控预期。同时，尽管各地调控不断，但需求仍然旺盛，因此也不必担忧房价出现大幅回调。未来楼市一旦出现异动，还是需要有关部门及时出台应对举措，精准打击各种投机需求，只有如此才能维护楼市长期稳定发展。
来源：微信公众号“财经视点”，作者微信cjj201188
