业绩超预期！地产股已吹响集结号？这些坑要当心了_

导读

大盘震荡回落，房地产却逆势拉升，是何原因呢？“金九银十”时间窗口已到，谁将成为最大的受益者？地产股的投资又应该如何把握呢？

一、房地产活跃打了谁的脸？

股票市场风起云涌，前段时间还备受争议的地产股，近期却动作频频，特别是大盘回落时表现更为凶猛，其中，龙头企业万科A已经两次在大盘危难之际逆势拉升。市场与政策“唱反调”的悲喜剧中，谁被打了脸？

邱锦麟带大家扒一扒房地产行业的境况，看看谁是最大的受益者，谁才是被打脸的哪位。

在房地产行业，素有“金九银十”之说，时至九月房地产市场是否进入“金九”了呢？这个还没有盖棺定论，先回顾一下八月份的房地产市场吧！

自从进入7月份以来，房地产市场一直处于疲软状态，而且延续至八月，重点38大中城市销售同比下降31%，整体表现比较凄惨。但值得注意的是，龙头企业强者恒强，用数据说话，Top100房企销售环比增长7%，Top20房企更是增幅达到10.6%。

展望未来，行情进入九月，房企加快推出新楼盘的节奏，新房销售大幅回暖，房地产已存在向好预期。但在替代效应影响之下，二手房销售全线下降。可见，在房地产继续活跃的同时，被打脸者又多了一位——涉足二手房企业。

说完业绩看政策，近期，“租售同权”等一系列房地产政策出台，意图贯彻2017经济工作会议精神——“加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制”，随着政策逐步落实，利好租赁市场发展。同样，也在挤压二手房交易市场。

那房地产值得投资么？从业绩来看，2017年上半年整体上市房企实现归母净利润612亿元，同比增长27.4%，其中，63%的房企实现了正增长。对比2016年的增速已经下滑13.9个百分点。但龙头企业净利率企稳回升，加权平均净利率从2016年的10.3%持续提升至2017年上半年的11.5%。上半年业绩靓丽，经历七八月份的承接，房地产行情值得期待。

二、股票市场投资逻辑

话说回来，房地产市场前景向好，但并不见得反映到二级市场。可喜的是，房地产板块已经活跃，房地产板块具备投资逻辑了么？毕竟处在政策调控的敏感地带，本次逆势拉升是不是一种主力借机出货的障眼法？

题材君认为，短期看多房地产的逻辑已经具备，但是长期行情难以维持。从地产股投资逻辑来看，房企预期业绩是一个关键因素。而业绩与销量密不可分，影响销量的关键因素主要有四个：需求、土地供给、金融政策和政策调控。

就目前而言，随着旺季到来，短期需求自然旺盛，有助于助推业绩；而土地供给方面，房地产企业上半年拿地热情高涨，供需方面不必悲观。但是房贷利率八连升，影响旺季的购房热情。另外，房地产行业存在长期调控预期，存在不确定性因素较多。所以宏观来看，短期看多房地产即可。

再具体到股票市场，房地产板块近期虽然活跃，但是跟进资金并不多，掀起一波大级别行情的可能性较低，再加上行情反弹即将进入阻力区，上行的空间并不是特别大。中短期的行情可以期待，但长期行情难以维持。

三、哪些才是房地产板块的金股？

虽然如此，房地产行情如何把握呢？通过题材君前面的分析，不难看出，龙头房企上半年业绩靓丽，而租赁市场受到政策支持。从价值投资的角度来看，接下来可以关注两大方向：

1.房地产企业龙头

无论是历史业绩方面，还是净利润率增速恢复方面，龙头企业优势尽显。另外，在监管不断趋严的大背景下，龙头房企在融资能力、拿地能力、开发销售能力上已经具备优势。而且行业集中度在不断提升，龙头企业竞争优势更加凸显。所以房地产龙头企业投资价值远高于其他企业。龙头企业可以关注招商蛇口、保利地产、万科A和金地集团等。