■ 文｜陈铭京，香港财华社财经编辑。
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要问中国地产哪家强，中国万科首来当，可是强中自有强中手，如今中国恒大要成首。2017年1月2号，中国恒大发布交易公告，公告称2016年12月30日，凯隆置业及恒大地产（均为本公司之全资附属公司）与8家机构投资者订立投资协议，据此，投资者已同意向恒大地产之资本投入出资合共人民币300亿元，以换取恒大地产经扩大股权合共约13.16%。
恒大增资后估值2280亿元，而在同一时间（2016年12月30号），万科总市值为2206.63亿元，市值首次高于万科。而截止2017年1月2日收盘，万科微涨0.88%，而港股中国恒大涨幅3.31%，逐渐拉开估值差距。因此有市场人士在此做文章，以此称中国地产行业的风向标将会发生改变。
■ 恒大对比万科，发展思路方向不同，恒大的发展方向更具前瞻性
其实中国恒大和中国万科选择了不同的发展道路，在恒大集团的官网上，我们可以看到其发展的思路和方向，据其官网称2014年开始公司做战略投资转型，由单一地产品牌业务逐渐向多元化战略发展，布局金融、健康、旅游及体育产业。而中国万科则选择精细化发展道路，在地产这一块精耕细作，地产业务收入一直都占据着万科所有收入的95%以上。万科官网称自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。
中国恒大的多元化发展和中国万科的精细化发展各有优劣，恒大多元化布局更需要前瞻性的眼光，在未知的业务领域承担的风险更大，但也因此获得更高的收益。而万科则在熟悉的领域深耕细作，熟能生巧，业务风险较小，但也因此发展比较稳健，往上突破就比较困难。
中国恒大的眼光还是非常具有前瞻性的，2015年11月份，中国恒大布局了保险领域，以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为恒大人寿，紧接着开始布局互联网金融，成立恒大金服。恒大人寿成立以后，基本成为恒大集团的投资运作平台，连万科都成为恒大炒作的对象。例如截至2016年11月17日，恒大称透过其附属公司在市场上收购约1.29亿股万科A股，连同前收购，公司于本公布日期共持有10.43亿股万科A，占万科已发行股本总额的9.452%。
在恒大的官网上，我们也可以发现中国恒大一直以万科为竞争对象，并不断去超越，中国恒大10月10日发布的公告，其今年累计销售额已达2805.8亿，已超万科177亿。有分析称“万科时代”终结，房地产将进入以恒大为首的“一超多强”格局。实际上恒大的多元化布局战略，不仅在自己的主业地产上超越了万科，而且在其他领域，比如投资业务也是做得风生水起。在2016年整个年度，在资本市场，同宝能一样，恒大享尽了投资者的眼福，而万科却成了任由资本宰割的鱼肉，若不是王石懂些人，估计万科已经被宝能拿下，主业或许已经发生改变。
中国恒大目前已经超越万科已经成为事实，但是未来能否在地产业务上持续超越就很难说了。万科布局思维虽然古板传统，但是精细化运作却能够让它稳健经营，脱离风险。而且万科的海外布局目前并没有真正产生效益。据万科2016年半年报显示，在地区收入上，在北京、上海、深圳区域销售收入占比81.71%，万科的主要收入还是在北上广深地区，未来不排除海外布局的效益得到显著提升。
而恒大承担的风险就比较大，多元化布局，每一个业务发生风险都会引发连锁效应，业务越多，风险类别就越多，控制风险能力要求就越强，不排除恒大日后由发生一种业务风险而导致全面业务风险的可能性。如果一旦发生风险，比如债务风险，业务资产的剥离将成为恒大首选，那么恒大的发展或将回到原点。如果是这样，早知如此，何必当初。
不过中国恒大对比于中国万科，笔者倒是赞同许家印的多元化布局战略。因为市场在变，同一块业务的发展会有饱和的时候，只要功夫深，找到好的风险低的业务资产也并不难。而且目前地产的利润率已经有下滑的趋势，虽然大家还在为一线城市的高房价担忧，实际上空置率很高，而且二、三线城市的收益并不怎么明显。因此一线大型城市高房价一旦降下来，直接影响到万科的利润，因万科的主要收入集中在北上广深地区。而恒大多元化布局，有效的分散了这种单一业务上的价格风险。未来所谓的以“恒大”为首的一超多强不无道理。
■ 8大机构投资者入股恒大，或是因为恒大前景和借壳上市的诱惑
实际上，中国恒大引入8家机构投资者并非纯粹是融资需要这么简单，以中国恒大历年财报中的净利润来看，例如根据2016年半年报数据，公司净利润为71.27亿元，现金及现金等价物为1182.48亿元，流动负债率为1.41，现金比例为0.87。如果按短期偿付来说，压力是有那么一点，但是仍有能力偿债。而2016年半年报数据显示中国恒大流动负债达5700.15亿，300亿的资金，弥补不了多少缺口，占比才5%。值得一提的是早在2016年10月3号，中国恒大就爆出借壳深深房登录A股的信息，同时，深深房发出与恒大旗下的凯隆置业重组公告。
那么8大机构投资者进入恒大意图就非常明显了，可以说这是上市前的投资，虽然是借壳上市，但以以往借壳上市的收益来看，复牌后股价的表现一般能有50%以上的收益。如果稍加资本运作，收益翻番绝对是有可能的。以八大机构持股的比例来看，解禁期一般为6个月，只要6个月后就可以退出。因此有如此大的收益诱惑，如果笔者是机构投资者，也会和许家印谈谈入股的事。
不过，如果中国恒大没有发展前景，我想这八大机构投资者也不会去投资，因此中国恒大良好的发展前景的预期，也是投资者投资恒大的必备要素之一。作为战略投资者，借壳上市存在时间成本，而时间的长度蕴含着太多不确定性，任何投资都会存在投资成本，如果中国恒大发展前景悲观，未来出现幺蛾子，八大机构投资者不仅没有投资收益，还面临巨额的亏损。半年的期限虽然并不长，但此期间发生任何的负面新闻，都会很大概率影响到投资者收益。
■ 编辑｜李思，香港财华社财经编辑。
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