■ 文｜王强，香港财华社财经编辑。
近二十年来，伴随着房地产市场的腾飞，房产经纪行业迎来了快速发展期，并催生出链家地产、我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等房地产经纪巨头。
基于丰厚的利润，众多上市公司纷纷争先恐后抢摊房产经纪市场。近年来，无论是在美国上市、香港上市、还是大陆上市，诸多资本纷纷抢摊房产经纪市场，掀起了一场来势汹汹的并购潮。房产经纪开始逐渐成为资本市场的新宠儿。
■ 各路资本抢摊房屋中介市场
2015年3月，58同城正式对外宣布并购安居客，交易以现金加股票的方式进行，本次交易金额达到2.6701亿美元。
2017年1月3日，国创高新发布午间公告：公司拟以38亿元的价格以发行股份及支付现金的方式购买深圳市云房网络科技有限公司100%股权。（深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商，主要从事新房代理业务和房屋经纪业务。）
2017年1月9日，融创中国董事会宣布：融创房地产与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议，据此，各方同意融创房地产将通过增资事项以人民币2,600,000,000元的价格获得北京链家6.25%的股权。
2017年2月27日，昆百大A在其公告中发布，拟以61.82亿元收购我爱我家94%股权。同时，另拟3.78亿元协议受让我爱我家6%股权。
■ 二手房取代新房成为主角
2015年开始，在国家“去库存”的号召下，全国各级政府均提出了不同的产业政策积极响应，我国存量房交易市场出现爆发式增长，整个房地产中介服务市场也随之爆发，从政策层面及市场层面，房地产中介存量房业务都迎来了历史发展机遇。
如果仔细观察的话，你会发现，近年来，二手房的交易量成节节上攻之势。据数据统计，2016年，一线城市的二手房成交量已经达到了新房的2倍以上。中国的房地产市场开始从增量市场向存量市场转变。究其原因，土地有限。
据调察，在北京、上海等一线城市的购房人，选房的首要因素是地理位置。以北京为例，优质的学区房、距离CBD较近的住宅主要集中在中心城区。但根据实际情况而言，未来在北京四环之内再建新房的概率为零，这就意味着，未来城区房屋的交易对象会由增量向存量转变。
可以预计，随着越来越多的城市土地资源逐步较少，越来越多的人口流入城市，在新房不能满足市场需求的情况下，二手房将逐渐取代新房成为主角。
■ 房产经纪盈利空间潜力巨大
昆百大是一家总部位于昆明的百货大楼股份有限公司，业务以商业为主、房地产为辅。一家百货公司为何会收购一家房产中介？
回首去年，我们不难发现这个答案。2016年一线城市房价疯涨，一些热点二线城市更是有过之而无不及。除了开发商和炒房团，房产经纪行业同样也赚得盆满钵满。
以我爱我家为例。我爱我家成立于1998年，旗下拥有“我爱我家”、“伟业顾问”、“汇金行”以及“相寓”等多个在行业内知名的专业业务品牌，是我国知名的房地产综合服务企业。截至2016年12月31日，我爱我家业务已涉及包括北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。
据数据统计，2015年度，我爱我家实现营业收入51亿元，净利润为1.5亿元。2016年1月至9月，我爱我家实现营业收入63.37亿元，并实现净利润3亿元，盈利能力较强。
昆百大作为零售业公司，主营业务为商业零售业，同时涉及旅游酒店服务业和物业管理。但是，随着近年来互联网电商风起云涌，昆百大业务逐步萎缩，业绩不断下滑。
2014年、2015年和2016年1月至9月，昆百大公司营收分别为 16.4亿元、13.38亿元和13.67亿元，归属于母公司股东的净利润分别为 7106万元、3082万元和 6158万元。
为解决业绩下滑这一难题，百货大A考虑通过收购优质资产达到盘活的目的。2016年9月初，昆百大发布筹划重大资产重组事项，到2016年11月份，开始对外披露拟筹划收购北京伟业我爱我家。
■ 业绩承诺能否兑现有待观察
收购资产是为了转变增长模式，但就目前而言，房产经纪行业鱼目混杂，近期更是成为监管整顿严改的对象。在此市场环境下，昆百大如何整合业务，提高我爱我家利润？
根据重组预案显示，业绩承诺的补偿义务人刘田等承诺：自2017年1月1日起，我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。简言之，3年34亿元的业绩承诺。
听起来相当诱人，但在整个房地产市场交易量趋于下滑的情况下，实现业绩承诺并非易事。从存量物业经营和投资成为未来房地产市场大趋势而言，物业板块在大城市的增值空间比较大。比如，中介通过收购二手房房源来进行租赁业务的经营，这背后带盈利空间大，同时也能够培育更多的粉丝经济，故此很多企业看好对此类企业的并购。更为重要的是，目前此类企业都有上市的计划，积极持股未来的溢价空间比较大。
据笔者了解，我爱我家在房屋租赁市场中具有价格优势。就北京而言，对于相同的户型租赁，我爱我家的中介费用相对其他中介来，具有较大的优惠折扣，可以打到7-7.5折。彰显其价格方面的优势。
为了能够形成规模化经营，我爱我家相继推出了相寓租房，对于房东而言，省去了筛选客户、追讨租金、多次招租、维修频繁的烦恼，对于租户来讲，相对其他房屋中介而言，可以房屋中介手续费折扣。这对于目前繁荣火爆的租赁市场而言，不失为租赁双方上佳的选择。
■ 编辑｜李思，财华社财经编辑。
听说订阅「港股解码」微信公众号的小伙伴们都能赚大钱哦！
