香港楼价及地价再创新高。中原指数公布最新一期CCL指数为147.74点，创下历史新高，在当日晚政府公布位于香港鸭脷洲的临海地块，以近169亿元由龙光地产(03380-HK)及合景泰富（01813-HK）拿下，打破了20年的地王纪录。随着新地王的诞生，不论是业主﹑物业代理还是发展商对楼市前景看法如何乐观，这一波楼价上升，是否会导致下一波金融危机？在庆祝仍在进行时，有多少人会担心？
在龙光及合景拿下鸭脷洲临海地块前，香港楼价已连续多个月上升，中原CCL指数创下新高只是时间问题，结果在上周五终于创下历史新高。而楼价指数创下新高的前提，则是政府在去年11月初就已加强了楼市调控。这是否反映出政府的措施无法对症下药？相信已是不言自明的现象。
为何政府已将非初次置业人士的双倍印花税（DSD）上调至最高15％后，仍无法压抑投资者对楼市需求欲望？因为这与美元及人民币汇率变化有关。当人民币转弱时，资金自然从内地流入香港以买入资产。这解释了为何在人民币兑美元加快贬值之际，内地房企更积极来港投资的原因。最佳例子就是海航集团斥资近200亿元在启德区购入三幅地，均价之高已创下启德区纪录，市场人士更预期当日后建成，售价将达2万元以上。其实以近期嘉华国际（00173-HK ）在同区的新盘「嘉汇」，最新推出的一批单位售价已接近2万元，所以日后海航集团在该区项目开售，肯定不止2万元一尺。 3万元？若市场保持兴旺，计及利息及建筑费等成本，以及通胀等条件，尺价达至3万元一尺也没什么难度。在扣除相关成本后，发展商取得30~40 ％的毛利率难度并不高，加上在香港发展项目，可以提升在海外市场的知名度，即投资及发展成本已含在海外市场宣传费用。计及有关条件及成本，看似昂贵，其实仍在可以承担的范围内。
内地发展商积极在港投资地产，导致地价持续上升，让香港发展商陷入两难，跟随内地发展商入市，只会增加发展成本;不加入积极投资的行列，便不可拥有更充足的土地储备以供应未来发展。香港发展商日后毛利率是否可以保持在25至30％？相信面临的压力不少。
发展商以高价买地，即时效应是二手业主们与买家议价时，提供的空间更少，甚至会临时上调要价，反映出香港楼市已处于卖方市场，即楼市是由场卖方主导，买家要置业，只能接受由业主开出的条款，不能作出较大幅度议价。同时要置业，不能单靠自己，要靠双亲甚至另一半的双亲。这样的楼市健康吗？当所有人正在享受楼市升值带来的好处时，不作出这般令人扫兴的评论比较好。
随着楼价创新高，地价同样创新高，一众物业代理当即进行大合奏，纷纷唱好楼市前景，中原地产创办人施永青更预期，今年内楼价将取得2成升幅。升幅如此惊人，究竟楼价将是升或是跌，理性的看，只要保持缓慢加息步伐，同时通胀升温，加上一手及二手供应无法在短期内大幅增加时，楼价上升动力绝对走高。中原指数会否在年内高见150？如前文所述，只要前提条件不变，中原指数高见150相信只是时间问题。
但问题就是相关条件是否会出现难以预料的变化。其中一项就是未来利息上升趋势。在20年前当信和置业（00083-HK）以116.8亿元拿下小西湾地块，成为当年新地王时，翌日美联储宣布加息。当然并未引起外界对未来息口走势的忧虑。可当美联储加息次数较频繁时，亚太区内资金流出，蕴酿金融危机。之后的故事，就是香港步入长达8年的通缩期，楼价累计6成。这一段黑暗历史，相信70后及80后的香港人亦不会忘记。更何况香港股市在最近的三十年，有「逢七必跌」这一魔咒。在入市前是否要三思呢？相信无须多言吧。
■ 编辑｜李思，财华社财经编辑。
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