■ 文｜邢莉，香港财华社财经编辑。
这两天万科增资链家的新闻，又把链家推上头条。
从时间来看，万科其实来得还挺晚的，在它之前链家背后早就就站了一大批大佬了。只看房地产企业的话，万科也只能排第二。今年年初，融创中国发布公告称，以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。
为什么选中链家？
链家的工商登记信息显示，目前的股东超过30个，而背后的二级股东则超过120个。
链家去年4月启动募资，各大行业的大佬纷纷加入，BAT就有百度和腾讯、新希望亚太、光线传媒、主九阳股份、日出东方、明源软件以及平安金融科技等企业。此外，还有各类规模不一的资管和和机构投资者也纷纷入局，包括招商局资本、诺亚财富、源码资本、执一资本、格上财富等。而这些，还仅仅只是链家股东中的一小部分。
那么问题来了，链家究竟有什么吸引力，引来各路资本加盟？
2015年以前，链家还只是一个北京地区的房产中介。2015链家突然走上“狼性扩张”之路，链家走出北京，疯狂并购全国二十多个城市的中介，一年时间营业收入暴增近4倍。经过近两年的发展，一条全产业链矩阵已经形成。目前，其门店数量约为8000家，旗下经纪人超过13万名，共有多达51家控股或参股的子公司。
从大的类别上看，链家目前的业务可简单分为二手房新房交易、长租公寓、金融、装修四类。链家董事长左晖认为链家是“第三种力量”，因为链家有别于传统中介，也与新兴的互联网中介不同。与互联网中介相比，链家在线下有大量门店和经纪人积累，更易形成O2O的闭环。此外，链家还提供金融等服务，也是受资本青睐的重要原因。
更重要的原因：存量房市场。
整个中国房地产经过了30年发展，到了一个关键的节点。在房地产调控政策趋严、开发业务天花板将现的情况下，房企们必须开始寻找新的业务和赛道，国内房地产市场开始从增量时代向存量时代过渡，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。
去年北京二手房成交27.2万套，新房成交14万套；上海二手房共成交36.11万套,远超新房10.87万套；深圳二手房成交10.7万套，而新房是4万套，相差2.5倍，广州的新房二手房相差还不明显，但二手房交易量也已经超过新房。
毫无疑问，一线城市已经进入存量市场。而全国情况如何呢？据数据显示，2008年中国新房交易额约2.5万亿，二手房交易额不足0.5万亿。2016年，全国新房加二手房整个房地产规模总体达17万亿，其中新房交易额在10万亿左右，二手房的交易额在6.5万亿元左右。当中，全国房地产交易额从3万亿元增加至17万亿元，而二手房从当年的不足0.5万亿元增长到6.5万亿元，增速最快。
万亿租赁市场不容忽视
除了卡位存量房市场外，万亿租赁市场万科也不会忽视。随着房价上涨逐渐接近天花板，房屋租赁市场迎来了最为合适的发展时机。数据显示目前我国租赁市场租金规模占整个房屋交易市场的6%，相比日本租赁市场72%，美国租赁市场50%的比例来说，我国租赁市场发展空间很大。
同时未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。报告预计2025年租金将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。
住房租赁服务市场在不断扩大，巨大潜力正被各路资本所觊觎，越来越多的企业巨头嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商机。早在几年前，招商、远洋、龙湖、阳光城等众多房企都已相继涉足长租公寓。来自克而瑞的数据显示，在中国排名前三十的房企中，已经有三分之一进入这个领域。
与此同时，随着这次万科的入局，企图分食房屋租赁市场的房企巨头们将要面临新一轮厮杀。但这轮拼杀，中介巨头以及其他看似不相干玩家的身影也屡见不鲜。链家、我爱我家、世联行等也在持续发力租赁市场，软银集团向共享办公空间租赁巨头WeWork Co.投资3亿美元，阿里旗下的支付宝宣布携手蘑菇租房进军租房市场……
“成长的烦恼”谁来买单？
二手房的巨大体量、房屋租赁的万亿市场、链家基于数据驱动的后台架构，让万科的这30亿看上去很值，但是链家疯狂扩张后带来的“成长的烦恼”却为这笔交易来带隐患。目前链家的经纪人队伍已达到13万人，业务员为了争单而大打出手、个别门店哄抬房价、违规操作等负面新闻也经常见诸报端，如此庞大的队伍如何管理成了难题。
大举扩张后的链家在各地并购和成立的公司，其业务以传统的房地产经纪业务为主，其余公司分别涉及信息咨询、融资担保、广告策划、销售咨询、互联网等业务，如此多的业务本就需要大量资金的支持。2016年年初监管部门对房产中介贷款业务的严格监管，链家这条重要的现金流算是被切断了。虽然链家频频获得巨额融资，但是大肆扩张后资金链是否会如乐视一样出现断链一直为业内人士所担忧。
诸如此类问题还有很多。可以说，目前链家乃至房屋中介还处在以规模来吸引资本的阶段，还未在人员、管理等方面下工夫，行业走向成熟还有很长的路。
■ 编辑｜李思，财华社财经编辑。
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