近日，物业开发商丰耀地产控股公司向港交所递交招股说明书。丰耀地产控股公司（以下简称丰耀地产）是富盈投资在境外设立的离岸公司，持有东莞富盈房地产100%股权。
（丰耀地产股权）
刘学斌是丰耀地产的控股股东，同时也是睿见教育（06068-HK）的控股股东。1995年，23岁的刘学斌就创办了富盈集团，家具业是富盈集团产业集群的第一条产业链。继打响家具品牌“Cinese”之后，踌躇满志的刘学斌创办富盈集团第一间五星级酒店，打开富盈多元发展的新路径。
2002年，刘学斌又建立集团首家房地产开发项目公司东莞富盈房地产，成为丰耀地产的历史源头。业务发展之初，富盈地产主要是在东莞开发综合住宅项目，后摸索出一条专注于开发学校附近住宅的路线，即学区房。在此期间，刘学斌又孵化出了光正教育集团，将集团发展引擎锁定在教育领域。
富盈集团因此形成包括房地产、酒店、旅游、教育、家具、专业市场、物业管理以及建筑等八大行业。2009年，刘学斌兄弟以60亿身家登上当年的胡润百富榜榜单，成为东莞首富。
前富豪的十年上市梦
富盈集团原计划将旗下的富盈地产、富盈酒店及光正教育打包，2008年在香港和内地同时挂牌上市。后来决定分拆成三个板块而延迟至2009年再上市。
对于分拆上市的决定，富盈集团董事长刘学斌表示，房地产的扩张、发展，主要靠资金，现在国家对房地产公司上市并不是很鼓励，但是有心就不怕迟，以上市为动力规范企业管理，也能提高竞争力。
可惜恰逢2008年经济危机，富盈的上市一拖就是十年。2008年之后，国内房地产“黄金十年”宣告终结，“白银时代”也将近走完十年，富盈就此错过了借助资本起飞的机会。
今年年初，刘学斌已经成功将睿见教育（06068-HK）送上港股主板。2016年末至今年八月，经过系列重组，将酒店业务从丰耀地产中的剥离，惟剩下房地产业务。
一骑绝尘 毛利率高于万科
东莞富盈房地产2003年开始营业，虽然恰逢中国房地产的黄金十年时期和白银年代，富盈在境外设立的离岸公司持有的丰耀地产的扩张速度并不快。发展十四年来，仅有31个物业开发项目，分布在东莞、惠州、清远、恩平、阳江、广安、盘锦和重庆，其中仅有9个已竣工；总建筑面积为460万平方米。
从规模上来说，丰耀地产年收益保持在十几亿元的水平，只能称为小房企。即使扎根在东莞，以2016年东莞的物业销售收益计，在当地的物业开发商中，丰耀地产排名第四。
过去三年，富盈地产总营收分别只有12.55亿元（人民币，下同）、21.79亿元、13.84亿元，期内溢利分别为2771.5万元、2.92亿元、1.85亿元。销售只有十几亿，但丰耀地产的毛利率可比龙头房企万科。2016年，公司的毛利率为36.3%，万科的房地产业务毛利率则为20.4%。
同样“一骑绝尘”的还有公司的资产负债率。虽然近年来资产负债率有所下降，在2017年8月末，仍高达91%。
公司负债累累。2017年首八月尚未偿还银行借款总额为15.13亿，同期银行及其他借款利息为8750万元。公司的融资成本高达2624.1万元，较2016年同期增长62倍。沉重的融资成本大幅吞噬着公司利润。
（丰耀地产业绩）
农行和民生金融入股？
丰耀地产的上市申请材料显示，丰耀地产已计划引入三家投资者，分别为Greater Merchant（由农业银行附属农银国际全资拥有）、中民证券（由中国民生金融持有）、CBD（由Chan Weng Lin先生全资持有）。公司的引入方式是订立债转股协议，文件中尚未披露三家投资者的购买金额或是入股份额的详情。
查询中国民生金融（00245-HK）公告可得知，今年8月16日，中民证券以后续投资者的身份加入丰耀地产的可换股债券协议。中民证券向丰耀地产购买本金金额5000万港元的可换股债券。可换股债券本金总额高达6.2亿港元，年利率为12%。
中国民生金融在本月6日发布公告称，在公告日，公司并无将5000万港元的可换股债券转换为丰耀地产的普通股。
富盈地产的负面消息不少，曾有媒体报道，富盈地产让所投资的学校的老师“兼职”卖房的事件。南方日报2017年1月报道公司营业部就惠州地铁站1号线项目的地理环境公布资料不准确的公告，对客户滥收费、出售惠州富盈公馆是没有遵守政府固定的价格。
在公司为客户提供按揭贷款担保上，客户若是拖欠按揭贷款，公司必须对承按银行承担责任，往期，已有23宗买家拖欠贷款事件，涉及250万。此外，富盈地产还卷入多起法律诉讼。
■ 作者｜廖艾芬
■ 编辑｜夏雨辰
