文/小白读财经（ID：veekn365）
8月底所有上市公司都公布完上半年财务报表，一些细心的媒体通过观察报表发现：上半年，133家A股上市房企存货总计逼近4万亿元，同比增长18%。
根据证券日报记者的观察，存货门槛在1000亿元以上的有9家，分别为万科、绿地、保利、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、阳光城等；
万科存货达到4963亿元，同比上涨16%；绿地控股存货为4682亿元，同比上升15%；保利地产存货为3712亿元，同比上升22%；
下面是万科半年报的部分截图
在房企里面存货是一个重要的指标，主要包括在建房屋、已经竣工房屋、土地储备等，简单地说就是一家房企现有的库存情况！
通过观察上面的数据，我们可以知道，截至到7月底房企住宅库存量巨大，逼近4万亿元！
有的人说你这个算法有误，因为和官方的数据不一样，官方的数据是这样的：
按照统计局公布的信息，截至7月份全国商品住宅的库存量是34181万平米，同比大幅缩减20.8%，创下了33个月的新低，如果按照当时的销量计算，只够卖12个月左右；而在2015年12月份库存量却有45248万平米，可以卖25个月。短短一年多时间，库存量降了11067万平米。
两个截然相反的数据到底哪个为真呢？
其实答案也简单，统计局范畴上的库存指的是待售面积，主要是已经建完准备要出售的商品房；而半年报的库存却不同，不仅包括已建完的房屋，还包括在建房屋以及土地储备。
也就是说两大数据一增一减间我们可以知道一点：上半年房企库存增量主要来自于土地储备（拿地）以及在建房，我们看看万科的半年报就知道了:
报告期末，万科存货金额为 4,963.0 亿元，较 2016 年底增长 6.2%。其中，拟开发产品为 1,413.3 亿元，占比 28.5%；在建开发产品 3,118.7 亿元，占比 62.8%；已完工开发产品（现房）410.0 亿元，占比8.3%。
那么问题来了，上半年房企的库存为什么大增？主要有两个原因：
1、虽然国家房地产调控政策非常严厉，但房企拿地仍然热情高涨，从拿地面积来计算，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%！而从拿地金额来计算，土地成交价款是5428亿元，大幅增长41.0%！
房企拿地却没有用来开发，从而使土地储备大幅增加。下面是1－7月房地产开发投资增速情况，其反映的是房企土地开发、施工等情况，可以看出开发投资自4月份见顶后开始回落。
小白在8月21日《房企还能扛多久？一场楼市的PK悄然打响！》一文中说过（微信公众号：小白读财经可查看），今年地方政府楼市调控政策一浪高过一浪，但房企拿地却反其道而行，可以理解为和地方政府进行的一次“赌约”，考虑到房屋建设周期是3年，房企赌的是3年后房价会上涨。
二、一二线城市普遍对新建商品房进行限价，如果不按限定的价格出售很难拿到预售证，但是通过高价拿地的房企一旦低价出售就会亏损，眼看着吃亏就在眼前，房企当然不干，最好的结果就是死磕不卖、捂盘、囤地等！
所以你千万不要被“中国住宅只够卖12个月”迷惑，因为这个数据并不全面。
当然对于目前的境况，监管层也不是没有看到：
9月4日，从国土部网站上得到的信息。近期，国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。
可以看出，国土部主要是对捂盘、囤地等违规房企进行检查。我们现在不知道国土部主要对哪个城市进行检查，按照常理16个重点调控的热点城市应该是包括的，有的人说这可能是一阵风，因为2009年国土部也开展过类似行动。
但你要注意的是，现在情况和之前不同，2009年是楼市异常火爆期，今年是楼市重点调控期，各种政策不断出台，比如发展租赁市场、增加土地供应、租购同权、共有产权等。国土部即将开展的大检查实际上是组合拳中的一环，告诉我们一大信息是在明年“两会”之前调控政策只会加强不会放松。
在这样的背景下楼市的格局将会呈现这样的演变：
1、房企的日子越来越艰难，未来真正进入强者恒强时代，在楼市冬天里只有哪些资金雄厚、融资能力强的房企才能杠得过，如果你不具备条件，那只能被收购或破产；
2、楼市短期冰冻不可逆转，不要期望着未来房价会大涨，房企的存货数据告诉我们，当前住宅库存量并不低，消耗库存起码也要一两年，在这段时间内房价大概率是震荡偏向下。
