文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）
今年的房价有没有降？如果从官方公布的新房数据上确实已经降了，但是由于新房受到政府价格的限制，反应出来的价格是不真实的，我在10月17日《楼市已降温？真相却是…》（微信公众号：小白读财经，可查看）一文中通过政府卖地收入以及与房地产相关的税收做过测算：今年房价降幅实际上并没有预期般的好，甚至局面地区还存在牛市，为什么会出现这样的情况呢？
房价上涨的因素有很多，尽管有所谓的“丈母娘经济学”、心理预期、人口迁徙等多种理论说法，但终归还是与经济学有关。下面，我就从人口、土地供应、财政制度、其他因素这四个角度浅谈一些深入浅出的鄙见。
1、人口。当前，国内城镇化进程如火如荼，说白了就是拆老房子，建高楼，然后划入城区。这样一来，很多人，尤其是在城市周边郊区的，会被迫融入大都市圈中。还有一部分则是主动从农村前往城市打工。这些就形成了人口迁移的第一阶段，即人口从农村向城市迁移，且这个阶段主要以加工贸易、中低端制造业为主（很多农民工进城务工）。
随着城市逐渐发展，或许这些农民工变富有了，或许农民工为城里老板创造了财富，人们开始开酒店，开公司，给的薪酬也不差，这时便吸引很多年轻人涌入大城市来赚钱，这便是人口迁移的第二阶段，人口继续从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移，大都市圈人口继续增加，但这次主要以高端制造业和现代服务业为主（很多年轻人进入公司变成了都市小白领）。
最典型的例子就是日本。二战结束前，日本东京、大阪、名古屋三大都市圈的人口均保持净迁入。然而到了70年代日本经济增速下滑后，除了东京圈人口继续保持净迁入外，大阪和名古屋圈的人口基本处在平衡或者净迁出的状态。换做国内也是一样，作为改革开放前沿的广东，1985-1990年广东人口净迁入是最大的，高达100.7万人，其次是北京、上海、辽宁和江苏。直到2015年前后这一趋势才有所改变。人口越来越多，来得早的人开始寻思着落户，所以落户需求就越大，落户也就意味着要买房。买房的人越来越多，而城市土地是有限的，所以无论是日本东京都市圈还是广东，人口迁入最多的地方都是房价上涨最多，房价最高的地方。
2、土地供应。一方面都市涌入大量人口，另一方面，每次城市房价暴涨，地方政府都要收紧住宅用地的供应，因为你不可能把所有的住宅都用来满足外来务工人员。这么一限制，土地供应就少，而需求还在增加，房子供不应求，房价不涨才有鬼呢。
有人会说，那你就增加土地供应啊！没错，现如今政府确实在这么做，不但增加土地供应，还增加房屋租赁，甚至专门建设租赁房，努力让租房与买房的差距逐渐缩小，侧面抑制和缓解买房需求。不过从目前来看，这一招还没出效果，但大致可以断定，未来的楼市，租房将越来越普遍。要说深层次一点，还得说说咱们的财政制度。
3、财政制度。刚刚上面说了，土地供应紧缺是导致房价上涨的主要因素之一，但为什么会紧缺呢？因为土地建设用地不像咱玩模拟城市游戏，想怎么开发就怎么开发。城市要扩张，你首先要得到住建部、国土资源部拿到批准后的用地指标。也就是说，城市的居民新增多少，你才能相应地得到多少土地。所以地方政府会想各种办法吹大预期人口规模，像建设XX新城、建设最宜居城市、高新技术产业园等等。可是，全国这么多城市都需要审批土地，这审批的速度哪里赶得上人口增长的速度，所以这又回到了最开始的人口因素了。其次，就是老生常谈的土地财政制度了。目前从一线城市来看，除了深圳外，北上广很大部分财政收入都来源于土地出让金，也就是卖地。所以既然有这么好的差事，地方政府当然不愿意让房价跌了，所以基建不能停，地铁要跟上，房价自然起。更有甚者，很多地方政府表面上划分限购区域，实际上就是想变相推高非限购区域的房价，然后能卖地赚更多的钱。
4、其他因素。货币超发导致房价上涨，这个原因引起过很多争议，但个人觉得这也算是一种次要但不容忽视的因素之一。在过去相当长的一段时间里，M2增速远远高于GDP增速，也就是说印钱的速度比生产商品的速度要快，你想啊，人们手上的钱越来越多，买商品绰绰有余，那肯定要个找地儿投资，房子于是就慢慢变成了投资品种了。随着后来越来越多人买，价格自然上涨，涨的越多，买的就越多，从而更加助涨。
另一方面，由于人口和资本的聚集，一线城市也必将受到更多的政策倾向，基建、文化、教育、科技各个方面都领先于三四线，很多优质资源都集中在一线，所以地段好了，交通好了，繁华了，房价还会跌吗？
最后一点，也是比较微妙的一点，就是人的心理。毕竟，国内的住房租赁不完善，尤其是在一线，涨房租是常有的事，再加上国人“买房才是家”的观念，买房成了众多年轻人的刚需，买的人多了，价格自然也就上去了。
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