文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）
10月23日楼市再放大招！中国首单租赁住房REITs获批通过，标志着租赁市场发展迎来新的契机！
10月23日夜，保利地产发布公告，称将发行国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。具体的细节有下面两点：
本次专项计划采取分期发行方式，发行总额不超过50 亿元，首期发行自《无异议函》出具之日起6 个月内完成，其余各期发行自《无异议函》出具之日起24 个月内完成。
保利地产以自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。
REITS全称是房地产信托投资基金，它的本质是一款基金，向投资人筹钱，然后将款项用于房地产投资，投资回报由投资人共享的一种运作模式。
举个栗子：
国家准备将牛家村附近的山头开发为风景区，村里的小黑得知后欣喜万分，他算了一笔账，风景区营业后预计每年给牛家村带来大量的租房需求，暗暗窃喜，如果在村头建个短租公寓，将来肯定是一笔不菲的收入。
但是问题来了，小黑家主业是养牛，一年到头也赚不了几个钱，如何能支付公寓前期的拿地、建造、装修和维护费用？在惆怅之际，小时候曾经和小黑一起放过牛的好基友小白给他支招：
小白：“小黑，你没钱可以向大伙借钱呀，村里的婶婶、叔叔长年累月，攒下不少的钱”。
小黑：“唉呀，我说小白呀，你常年在城里呆着不知道呀！”前些年我家隔壁的老王，借了老张的钱，一下子溜了，大伙现在非常谨慎了。
小白：“没关系呢，你和大伙说说，告诉他们项目未来的发展前景，你和每位出资人分别签订一份具有法律效力的书面合同（发行收益凭证）。大家按出资额确实未来的收益比例。
于是小黑把原话道给叔叔、婶婶！
他们听完，即心动又犹豫，会议室陷入一片平静……。
就在这时，村长突然站出来说道，“小黑组织大家建造公寓，增加税收我非常支持，但作为村长我们对大家负责，这样吧，在合同加上房租收益的90%以上用来分配（高分配这是REITs与股票最大的区别），你看如何？”。
叔叔、婶婶们纷纷点头赞同，小黑看到大家的热情欣然同意。
在这个过程中，短租公寓将来的租金收入就是投资人的收益，由于股利分配比较高，而且租金收入较为稳定，所以投资人获得的是一份稳定的收入，这就是REITs。REITs是一款基金产品，你可以在市场上进行买卖变现，解决了房产流动性不足的问题。
更为重要的是，现实中有很多像小黑这样的投资者，想投资房产却没有资金，但REITs出现后我买不了整套房，还买不了一个厕所吗？
REITs主要集中于美国、澳大利亚和亚洲的一些国家和地区，投资回报率普通高于10%，非常有吸引力。
当然那是从投资人角度说的，REITs对租赁市场的影响同样非常巨大。
刚刚闭幕的重要会议已经明确，房地产未来的发展方向是租购并举，把租房放到购房的前面，可见，未来国家发展的重点是租赁市场。
房地产市场一般分为三块，一是商品房市场、二是保障房市场、三是租赁市场。然而按照链家研究院发布的数据，目前房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右，与美国、日本等成熟国家相差甚远。
如果按照目前的规模，将租赁市场提高到三分之一的市场份额那么将会产生巨大的市场空间。有报告做过测算：2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。
这么大的蛋糕谁来分？
数据显示：在TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓市场，包括万科、龙湖、远洋等大型房企。但是对于房企来说，在房地产调控期内，最难的是资金来源问题，目前房企融资渠道主要有下面几种：
1、国内贷款；2、海外融资；3、债券融资；4、其他融资。
但是上面四种融资方式均受到不同程度的限制，中国的房地产投资资金来源大约是16.4万亿，主要是依靠传统的借钱方式，而截至2012年，美国上市REITs有160家左右，总市值达3900亿美元。也就是说REITs如果获政府的支持，规模即使做到美国的四分之一，也能为租赁市场输入大量的资金。
有消息显示：证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
REITs的兴起会产生两大利好：
1、使复杂的产权问题变成简单的证券交易，你看好一栋房子，不用担心资金不够，不用担心国家限购、限售卖不出去，因为你买卖的只是房子相对应的证券。
2、对开房商、国家来说，可以集社会上的闲散资金发展租赁市场，提高直接融资比重，降低债务杠杆，对租赁市场是一大利好。
说到这里，很多人都想知道REITs对降房价能起作用吗？微信公众号：小白读财经认为REITs可以起到降房租的作用，但对房价影响比较有限，因为租赁用地规模扩大的同时，必然会挤占商品房用地，房租下降对人口的分流必然会被商品房供应减少抵消掉。
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