规划用地已超标深圳早已容不下华为_

当举国热议华为到底是否离开深圳时，一个更加要害的问题被忽略了：根据深圳的城市总体规划，建设用地和人口总数早已超标。如果要严格执行这份规划，至少要赶走两个像华为这样体量的企业。

土地人口早已超标落实城市规划深圳需要赶走两个华为

面包财经翻查了《深圳市城市总体规划（2010-2020）》（简称《规划》）发现，其中规定到2020年深圳全市建设用地规模控制在890平方公里以内。但2013年深圳对土地利用变更调查数据中显示：当时深圳全市建设用地已达957平方公里，已经超出2020年规划建设用地规模；且已有5个区（功能区）现状建设用地突破规划规模，其中有三个位于中心城区。

要严守建设用地红线，只能依赖于建设用地清退。早先发布的《深圳市近期建设与土地利用规划2015年度实施计划》中称，“深圳建设用地清退工作已刻不容缓，建设用地清退将成为深圳市各区新增建设用地的主要来源，清退成效直接决定各区下一年可用新增建设用地指标。” 这份文件的附件中罗列了各区2015年具体的清退指标，其中华为总部所在的龙岗区清退指标为122公顷，在各区中名列第二。详情如下图：

不仅建设用地已经超标，深圳常住人口也已超出规划上限。《规划》中称：“以城市生态环境承载力为基础，综合考虑其它方面因素，规划到2020年，城市常住人口规模控制在1100万人以内。”

而根据深圳市统计局此前的公报，截止2015年底深圳市常住人口为1137.89万人，比上年末增加60万人。也就是说，到去年底为止深圳的常住人口数量已经比设定的人口规模高出37.89万人。

根据华为的年报，华为全球约有17万员工。这意味着，即便有相当于两个华为员工总数的企业搬离，深圳的人口总数仍然超出规划接近4万人，比腾讯的员工总数还多。

当前摆在深圳面前的难题远比华为是去是留要严重的多：如果要执行《规划》，严守1100万人口的规模上限，这意味着从现在到2020年，深圳的常住人口不仅不能增加，还要逐年减少。但问题在于仅仅2015年深圳常住人口就增加了60万人，难道高房价就是为了阻止人口流入以落实规划内容？

规划紧箍咒逼出暴涨的房价？

当舆论纷纷指责深圳高房价逼走华为和其他制造业企业时，很少有人谈及这份早在几年前就已经出台的《规划》。要知道，城市规划是具有法定约束力的纲领性文件，各项土地指标和相关配套设施，都要在规划的框架下进行。相关文件可以在面包财经微信公众号（ID:mbcaijing）上点击“调阅”查询。

无论当前深圳的房价是否过高，也不管未来规划是否会修订，只要规划仍然在执行中，必然会对市场产生影响。

当深圳不得不通过清退建设用地来换取土地指标时，房价暴涨就得到了部分合理的解释。国家统计局数据显示，2015年深圳新建住宅价格上涨46.8%。2016年2月深圳住宅价格则同比上涨了56.9%， 4月同比更是上涨了62.4%。

不可逾越的规划限制与暴涨的房价纠结在一起时，地王与涌向房地产行业的巨额投资，几乎成了一种必然。统计数据显示，2016年3月深圳市固定资产投资额为568亿元，其中房地产开发项目投资额就高达278.23亿元，占比超过一半，增速高达34.1%。

深圳的《规划》是否合理只能留待时间的检验，但可以将纽约与深圳加以对比。

纽约的面积约为789平方公里，2014年底的人口总数约849万人。深圳全市面积为1952.84平方公里，是纽约的接近2.5倍，2014年底常住人口为1077.89万，相当于纽约当时人口的1.27倍。

从整体面积上来看，深圳的土地远比纽约宽裕。但问题在于，深圳有860平方公里的土地在规划中被划分为“禁建区”，占全土地总面积的44.03%。在禁建区中还包含了20平方公里的基本农田保护区。

深圳真的需要农田吗？是否到了该彻底重新审视整体城市规划的时候了？

矛盾中的深圳：究竟要计划还是要经济？

深圳尤其是华为所在的龙岗区应该比任何外人都明白华为对当地经济的重要性。龙岗区在2015年经济指标分析中曾称：多年来龙岗区的经济一直依靠华为公司为龙头的计算机、通讯和其他电子设备制造业来拉动，三年来在龙头企业华为公司的强势拉动下，龙岗区工业经济持续发力、成绩显著，计算机、通讯和其他电子设备制造业领跑工业行业，新兴产业高速增长，全区工业保持了快速发展的良好态势。

龙岗的经济发展正好与华为近几年的营收走势重合。下图是面包财经根据财报数据绘制的华为历年销售与利润走势：

华为近五年来销售收入的年复合增长率为18%，营业利润年复合增长率为25%，华为已经成为龙岗近年来高速发展的支柱。2015年华为销售收入超过3950亿元，研发投入超过596亿元。