一个巴格达青年如何成为上海首富？

财经历史，明心见性。在财经的历史与现实之间，有许多似曾相识的故事，也有许多穿越时空的细节，把这些旧闻与新闻揉成一道小点心，不只求趣味，亦求回味，是为檀财史。—— 四海夕阳

文/四海夕阳

想象一下，如果你身无分文，来到一个陌生国家，既没有特别人脉，也没有学历技能，甚至连当地话都不会说，你能抓住机会变成的首富吗?

历史就是这样惊人，100多年前，有一个青年从巴格达辗转来到上海，40多年后，他成了上海乃至远东的首富，拥有半条南京路！那么，他是怎么在上海淘到金的呢？

从看门人到洋行老板：选择和努力一样重要

这个青年叫欧斯 ▪ 爱 ▪ 哈同，1849年出生在巴格达的一个犹太人家庭。他的父亲是英国沙逊洋行驻巴格达的一个小职员。5岁时，哈同随父亲迁居印度孟买，6岁时，父亲去世，生活更为艰辛。哈同20岁时，母亲去世，因兄弟之间不和，他负气出走闯荡。25岁的时候，哈同到香港的沙逊洋行干了几个月勤杂工，发现前途不大，他做了平生第一桩重大选择：到当时新兴的远东大都市上海谋生。

哈同像

一开始，哈同在上海也没有找到什么好工作，只能靠在上海沙逊洋行里当一个看门的。这个工作看起来不怎么体面，但是可以接触到很多商人和信息，而且还有外快。沙逊洋行主要做鸦片生意，哈同负责对来谈生意的人登记挂号。出来一个，才放进一个，有一些商人急于进门，便塞给啥同“拨号费”，这样一天可捞到10来个大洋的外快。哈同很快脱贫。

一年多后，哈同升为业务管事，各种收入加起来每年约有3000大洋。来上海的第三年，哈同做了第二桩重大选择：买房。用省吃俭用的钱买下一处二手房住起来。后来哈同有了大钱就买房，除了买房之外，哈同认为银行、钱庄的利息太低，因此他多余的小钱既不存银行，也不锁在保险柜里，而是5块、10块元借给附近的居民做高利贷。

又过了一年多，哈同做了第三桩重大选择：当开发商。此时，洋行新组建了地产科，哈同升为领班（科长）。当时，上海城市的格局还是沿黄埔江从南到北发展，今天河南路以西被视为偏僻地区，西藏路一带更为荒地。当时各大地产商，都拼命收购沿黄埔江一带的土地而这位初出茅庐的青年商人认为，根据世界城市的发展规律，两河交汇处必将繁华，今后苏州与黄浦江的交汇地带必定是黄金地段。于是，他大量收购河南路到西藏路一带的地皮。

1883年，法国人挑起中法战争，却吃了败仗。一时间，上海租界的洋人们人心惶惶，生怕清政府一鼓作气，收回租界。于是纷纷回国躲避，赶紧把房子出手。特别是在法租界，地价更是一落千丈。沙逊洋行也准备收缩战线，此时作为地产部管事（经理）哈同却认定清政府是个扶不起的阿斗，虽然赢了一场，终究还是怕洋人的，应该乘机大量收进地皮。老板接受了哈同的建议，哈同本人也拿出家当收购了不少。果然，清政府畏惧西方列强，最终1885年在天津签订的《中法新约》承认法国对越南的“保护权”，并允许法国在云南、广西通商。法国打了败仗在外交上反而胜利，中国打了胜仗在外交上反而失败。上海滩又转变了风向。

这一把房地产豪赌，沙逊洋行赚了500万两银子，哈同自己也成了百万富翁。不过洋行只给了立下大功的哈同1000两银子的奖金，也没有升迁他职位的表示。这下哈同不干了，正好沙逊家族有一个新沙逊洋行，于是，1886年，哈同从沙逊洋行跳槽到新沙逊洋行，当上任大班协办（副总经理）兼房地产部主管。也是在这一年，35岁的钻石王老五哈同结婚了，妻子是一个女佣出身的中法混血女子，叫做罗迦陵。

罗迦陵

在新沙逊洋行担任高管期间，哈同非常勤勉，往往放弃休息时间而埋头工作，又做了不少大生意，很快成为洋行大班（总经理）。不光拥有几百万两银子的身家，而且社会地位也节节攀升，先后兼任两个租界的董事，成了上海的头面人物。羽翼丰满之后，哈同做了最后一桩重大选择：自己当老板。1901年，哈同脱离了新沙逊洋行，成立了自己的哈同洋行，主营房地产和鸦片买卖。从此他结束了替人打工的生活，进入一生中最辉煌的阶段。这一年，他52岁，到上海27年。

我们回过头看哈同的发家史，当然和他的精明、大胆与努力分不开，但是选择也很重要，如果他当时不去新兴的大都市上海，而是留在巴格达或者印度，或者去经济发达的欧洲大都市，在这些阶层已经相对固化的地方，被西方人歧视的犹太穷人很难在短时间出头。如果他不买房，不从事房地产业，无论是在上海做实业还是金融投机，失败的概率都要大得多。当然，如果他不自己当老板，到老也只是洋行买办，基本上与首富无缘。

赚钱的大智慧与小聪明：咬定房地产，收租按阴历

哈同的财富来源，除了从事当时合法的鸦片买卖之外，主要是房地产，而且只做上海。他认为，上海从一个小县城变成远东第一大都市，人口增多，地价房租必定大涨。哈同发财之后，也绝不涉足工商实业投资，他认为这些生意如同季节变换，花开花落变化无常，只有投资房地产才能“与日俱进，永无穷极”。后人做过统计，从1865年到1933年，上海租界的地价在70年里涨了25倍多，涨幅远远超过国内其他城市，在全世界也是少有的，证明了哈同的眼光。除了选对了地方之外，哈同在房地产赚钱还有几个特别的招数：

第一招：靠提升环境赚钱。

1880年代，上海的城市格局恰如哈同预见的，向苏州河和黄浦江交汇处发展，今天的河南路到西藏路一段日益繁华，哈同掌握的地皮成倍成十倍地飞涨。为了加速南京路的发展和抬高地价，1889年哈同向工部局申请，自费出资修筑从外滩到今西藏路这一段的南京路。

1870年的南京路

他花了60万两银子，买来大量铁力木，切割成400万块小木砖，精工细作，铺成一条平坦的大马路。铁力木是接近于红木的名贵木材，哈同用这样的材料铺马路，自然是震惊中外。哈同还放出话，说是这样的马路走着特别舒适透气有弹性，更有外地人传言上海南京路是金子铺的。于是全国各地到上海的游客都要去这条马路逛逛，自然他控制的沿路地皮也因“基础设施完善”而价格大涨。

为了促进南京路的繁荣，他要求租沿路地皮建房的客户必须建造高质量的大楼，甚至规定楼层和造价。到了1930年，南京路上的高楼大厦超过上海任何一条马路，而哈同在南京路沿线的土地已经有111亩，占当时南京路地产总面积的44%。

1900年以后的南京路

第二招：靠内部信息赚钱。哈同当上洋行高管之后，先后兼任法租界和公共租界的董事以及英国驻华法院的陪审员。这些兼职不仅给他带来荣耀，还帮助他参予租界当局的各种重要活动，既能发表代表自己利益的意见，又可找到乘机发财的机会。比如1899年，英美当局秘密策划将公共租界的范围扩大。哈同事先参与了扩界规划，随后他不动声色地在扩界规划的主干道两侧收购地产。等到扩界方案出台，马路修通，他之前吃进的地皮暴涨了几十倍乃至上百倍。

上海租界扩界规划

第三招：靠精打细算赚钱。

对于黄金地段和有潜力的地皮，哈同基本上是只租不卖。这些黄金地段的年租金，远远超过当初哈同买地的钱。比如1916年，永安公司租的地仅1亩多，每年租金要5万大洋。1932年建的国华大楼，不过3亩地，租金竟达每年20万两。到1938年，国华大楼被迫停业，大楼被哈同洋行没收。

在收租金方面，充分体现了他精打细算的水平。他出租房屋不仅收房租，而且在上海首创交小租的规矩（相当于押金）。小租一般相当于半年租金，他得到这笔钱之后又可以买地开发。特别是在租金方面，当时上海一般都是按阳历月份收租，而哈同作为一个外国人，却是按阴历收租。原因是阳历月份一般为30或31天，而阴历一个月只有29天或30天，所以阴历每3年有1个闰月，每19年有7个闰月。所以按阴历收租每3年可以多收1个月的租金，积少成多也是一笔可观的收入。

在收租子方面，哈同更是毫不客气，不仅手下有10多个专门收租子，忙起来还亲自上阵。有人形容他说：“哈同终身致力于收租,即使他已经成为百万金磅的大富翁时,他还会攀登小房的扶梯.对那些迟付一天租金的租户，威逼催讨。”有个皮匠，在哈同的地盘上摆了个小摊，每月也要付地租5元。哈同每次向他收取地租时，总是很和气地对他说：“发财，发财。”但钱是一分也不能少的。

通过这样的积累，到了一次大战之前，上海哈同洋行每年的房租收入就有300多万大洋，加上地租和鸦片生意等，哈同每年的收入达到500万大洋，稳居上海首富。甚至他的管家姬弥觉都成了上海滩呼风唤雨的人物。

花钱：住超级豪宅，过节俭生活，做慈善事业

哈同一生最喜欢买房子，当然自己住的房子绝不含糊。他在上海先后有三处公馆，最后一次住的房子在静安寺一带，因为他的妻子小名叫做俪蕤（Liza），所以花园名叫爱俪园，俗称哈同花园。哈同从1904年开始一直住在这里，直到1931年去世。

哈同花园最大的特点便是大，它是近代上海最大的私人园林。1904年建成时候，就有50多亩，1909-1910年扩建后，占地达200多亩，当时住在里面的哈同亲友、管家和佣人一共有700多人。它的面积甚至超过了北京恭王府，当时李鸿章的丁香园是上海最大的华人私家园林，占地不过40多亩。1931年，大亨黄金荣在上海南郊修建的黄家花园，号称是上海华人当中第一，占地也才60多亩，不到哈同花园的三分之一。

哈同花园的另一个特点是环境好，它也是近代上海最漂亮的园林。不仅亭台楼阁、小桥流水、奇花异草一应俱全，因为哈同夫人信佛，里面还专门有寺庙。后来上海兴建第一条有轨电车，哈同担心影响花园的幽静，竟然打通关节，让电车绕行。可见哈同的有钱任性。

哈同花园

但除了住豪宅之外，哈同在其他享受方面几乎毫无所求。他成为巨富之后，依然保持着刚来上海时的节俭。他的居室和办公室，夏天没有电扇，冬天不生火炉，地上没有地毯，大冷天里他裹着一件大衣坐着办公，办公桌也是廉价的松木作的。他的早餐仅是一杯牛奶，几片面包，中晚两餐都是一菜一汤。尽管他也做鸦片生意，但自己从来不抽大烟，也不赌博。他的妻子罗迦陵是女佣出身，两人一直没有亲生子女，但哈同与她白头到老，从来没有纳妾养小三，也从未有桃色新闻传播。两人收养了四十多个各国儿童，其中有二十多个成为他们的养子、养女。

除了赚钱之外，哈同夫妇也热衷慈善事业。1902年，哈同夫妇兴办了附属于爱国学社的爱国女学，这是中国最早的女子学校之一。哈同夫人信佛，在哈同花园里设立了中华佛教华严大学，后来改为仓圣明智大学，不仅开展佛学教育，也开展普通教育，师生费用都由哈同承担，美术大师徐悲鸿曾经在此就读。同时，哈同夫妇还积极资助学术研究，出版过《大藏经》、《学术丛书》、《艺术丛书》多种大型丛书哈同花园有专门供学者居住和研究的地方，国学大师王国维在这里完成了名著《戬寿堂所藏殷墟文字考释》。

哈同赞助出版的学术著作

作为一个商人，赚钱冷酷无情，花钱精打细算，做慈善慷慨大方，在哈同看来，似乎并不矛盾。

尾声：天下没有不散的筵席

1931年，82岁的哈同在他的花园豪宅里寿终正寝。他去世后，英国驻沪总领事找公证处会计师核算，遗产中的不动产和证券价值1.7亿大洋，其中光是上海闹市区的土地就达460余亩，房屋建筑1300余所，还不包括其他金银首饰珠宝文物等等，总资产大约在2亿大洋左右，堪称远东首富。

围绕哈同的遗产，他的20多个养子养女大打了一阵官司。10年后，他的妻子罗迦陵去世，两人合葬。两个月后，太平洋战争爆发，日军开进租界，没收了哈同洋行的所有财产，并在哈同花园内驻军。此后某日，哈同花园忽然着了一场大火，楼阁馆舍付之一炬，小桥流水荡然无存。上海解放后，哈同家族余下的房地产被人民政府接管、征用，在哈同花园旧址上修建了中苏友好大厦（后改名为上海展览馆）。