文丨孙骁骥
今天我们投资房产总比投资郁金香什么的靠谱吧。这样想想，总不至于让人太过悲伤。
中国的房价还会进一步两极分化吗？至少从最近的不少新闻报道看来，这个趋势还在加剧。据香港《明报》报道，中国一线城市房市势头回落，二线城市地王涌现，三四线城市去库存依旧路遥，有不少将沦为鬼城。
看完新闻，有人高兴有人忧伤，喜的是一二线城市的业主，不动产未来看涨；悲的是无房者和三线城市的业主，个人资产将进一步贬值。但真的是这样吗？一线二线城市房市永远高枕无忧，三线以下永远扛起去库存的重任吗？虽然市场是在两极分化，但并不能这样简单的看待问题。
我们先来看看业主们不动产的真正构成是什么。根据中原地产最新发布报告，今年截止5月23日，中国合计出现152宗地王，远高于去年全年的95宗，南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。据测算，按照目前地价超过房价的趋势，需要未来两年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。看明白了？房价的主要构成，一大部分是地，盖在地上的楼房只占到其中的小部分。今天的二线城市，在重复当年一线城市开发时圈钱的故事。
任何一个开发商都会给你核算一笔建房成本，然后告诉你，其实他也只赚了小头。这个被屡屡引用的房价公式是这样的：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。此计算方法科不科学呢？算是比较科学的，但主要的问题在于，其中每一项的所占比例是以全国城市的平均水平为样板，而如果是在一线特大城市，土地成本所占比例会高得多。例如，北京的土地成本就远远超过这个水平。根据全国工商联在两会期间提交的报告，在北京的房地产开发项目中，土地成本所占比例最高的达到58%，比一般城市几乎要多出一倍。这还仅仅是考虑到基本的构成比例，没有把实际地价数额计算进来，如果把地价基数的差距也算进来，北京高出一些小城市五倍以上甚至十倍的价格，毫不奇怪。
您瞧，攒钱了一辈子钱买的房产，其中最大的构成其实是土地。要问这土地哪儿值钱呢？值钱的地方多了去了，主要有两大好处，一是可以落户，从此业主就算是在这城市有身份的人了，能享受此城居民的福利待遇。第二，中小学的学区房制度，造成了好学校的周围总是会有一堆提供优质教育机会的学区房。请问一个只能让你孩子就读乡村小学的豪华别墅，和一套能够就读北京四中的破旧筒子楼，价值孰大？
记住，价值和你住的楼质量并没直接关系，赋予楼价值的其实是它所在的地段，是地基下的那片土地值不值钱。土地背后又是什么呢？政策、资源嘛。所以，一线城市房价下跌喊破嗓子也没用，因为中国说到底是个资源严重分配不均的国家，优质资源永远集中在特大城市。业主购买的不动产，真正值钱的部分不是那几室一厅的楼房，而是那块紧紧连接着社会稀缺资源的土地。中国人自古安土重迁，根上也就这么个道理：土地即意味着资源。
但有两个事太邪乎，不得不说。一是中国楼房的寿命，平均只有三十年，也就是说，如果你一辈子只住一套房子，从修好那天起算，中间至少得炸掉一次，然后重修，不为别的，房屋寿命到了，再住人不可靠。从楼房质量本身的角度来说，越到后面价格按理说应该越来越低，因为就快报废，不能住人了。但实际情况却相反，甘蔗吃到后边甜。第二，业主表面上购买了房子，但实际上购买的只是土地的“使用权”，中国国情决定了土地的所有权始终在政府。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
所以这又有一个悖论，时间越往后，你所拥有的土地期限越短，有不少居民的房子现在已经没剩多少年产权，随着剩余年限减少，房价也应该走低才对。但事实上，也是恰恰相反。房屋价格总体而言一直在上涨。
这一切恰恰说明优质的土地才是值得投资的资产。
楼房质量安全长期是新闻话题，但从来不会阻碍购房者的热情。据媒体报道，目前一二线城市的房产交易以二手房为主，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，面积远远超过新房。这当中其实有很大一部分是属于房龄接近或超过三十年的老房子，但这些本应推倒重建的房人们不是照买不误吗？只要楼不倒，墙面剥落、楼层漏水等等小问题老百姓们是可以自己克服的。这不会对房价起到决定性的影响。相反，修得再坚固美观的大厦，如果建在一片不值钱的土地上，也是无人问津。
对于土地出让年限的问题，下边也有对策。即使有朝一日土地到期，需要重新缴纳一定比例的出让金，那么业主完全可以将这一笔要支付的成本摊进房产的价格当中，让购买房产的人支付这一成本，而购买房产一方鉴于房价看涨的行情，也会愿意支付这个成本，无形当中，这就用推高土地成本的房市进一步推高了房价。我们可以将其理解为房产税的另一种形式。而在中国，土地原则上为国家所有，因此这当中抽税抽成的利益，可以说基本上都被有关部门收入囊中了。
有人说，房地产过热扼杀经济发展，这句话不对，逻辑关系颠倒了。正确的逻辑是，经济前景不明朗的新常态下，只有投资优质地段的房产最稳妥。因为结构转型尚没见成效，新产业还没能起来，旧产业已是明日黄花，青黄不接的时候确实没有什么值得投资的。怎么办呢？于是只好把投资向资源方向倾斜，普通人最容易接近的资源便是房地产所捆绑着的土地，毕竟在这个几千年传统的农业国，土地长期是最具价值的资源。就像几百年前的阿姆斯特丹，荷兰人疯狂投资郁金香，不是因为当时投资项目过多，于是瞎投资，而是因为当时确实没别的优质资产值得投资，人们就只投大家都在投资的热点，虽然“羊群效应”的盲目性很明显，但这也恰好是理性计算的结果。今天我们投资房产总比投资郁金香什么的靠谱吧。这样想想，总不至于让人太过悲伤。
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