看房企 | 金融 • 流动性持续收紧，路在何方？_

毫无例外，2015年连续降息降准，公司债的开闸防水，给整个房地产市场打了一针强心剂，“房地产之春已经来到”，大家拿钱抢地，无形中助长了土地市场的火热。

然而自去年10月开始，流动性开始持续收紧，银行贷款、发债私募等融资渠道开始受限，地产融资寒冬将至，然而就目前来看，热点城市地价依然处于高位，销售端不见任何松绑可能，想在接下来的漫长的拉锯站中存活下来，必然需要加强自身造血能力，而金融领域的布局就成为关注重点。

表：融资政策收紧情况

时间	主体	内容
2016.7	证监会	上市公司再融资募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地
2016.10	上海银监会	上海将对开发商的土地款融资展开严格检查，保险等几类资金不得用于购买土地
2016.10	上交所	正考虑对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理
2016.11	保监会	要求各保险机构自查不动产投资表
2017.2	证监会	修订《上市公司非公开发行股票实施细则》其一，融资频率，至少距离上次融资时间超过18个月才能有资格。其二，融资额度不能超过上次发行股份的20%。
2017.2	中国基金业协会	发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,对于证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

数据来源：亿翰智库

近几年，房企通过各类方式涉足金融行业的案例屡见不鲜，以恒大为例，收购新大东方、改名恒大人寿、上线恒大金服、收购京盛银行并获取消费金融公司牌照（全国仅15张）、收购广西集付通以此获取第三方支付牌照，目前基本完成核心金融领域布局。除恒大外，万科、碧桂园、保利、阳光城泰禾等多家规模房企都已加速金融行业布局。

为什么房企都扎堆布局金融领域

利润需要：较高的行业利润率

虽然典型房企近几年在规模上一路高歌猛进，但是整体利润水平存在走低趋势，以A股上市的2016年销售业绩前十的房企来说，2016年前三季度净利润总和373亿，而看向金融业仅浦发银行一家企业净利润就达到407亿元。对于房企而言，如此丰厚的投资回报率无疑十分具有吸引力。

融资需要：较低的融资成本

2016年行业再次回归资源周期，而房企的三大关键生产要素：土地、资本、人，目前土地成本居高不下，一线城市房地产市场金融属性渐显，信贷政策收紧，对于大多数开发企业而言，谁能拥有畅通且廉价的融资渠道，才能拥有下半场竞争的入场券，通过各类方式布局金融行业，就能在日后的资源竞争中占据主动地位。

现金流需要：让企业变轻

毕竟房地产行业仍属于重资产行业，面对热点城市拿地越来越多的商业自持占比以及存量的盘活压力，通过资产证券化的方式能够更好的帮助企业支持相关产业的发展，在物业资产获得合适的、市场能够接受的现金流后，向要求回报更低的公众进行套现。

当期房企布局金融领域的主要手段

第一、入股银行、保险，险资来源成本低，且此前投资限制较少，成为众多房企热衷的布局领域，即使不能入股，也可加强与险资的战略合作或直接引入险资入股，如碧桂园直接引入平安，一方面能够提供一定融资便利，另一方面也为企业融资提供了信用背书。

第二、互联网金融，以第三方支付、众筹、P2P、为代表，对于房企而言，互联网金融与企业业务结合比较紧密，房地产产业链拥有庞大的资金需求，为上下游企业提供融资服务的供应链金融，优化服务闭环；多年累积的客户端以及员工群，可设计丰富的消费或者社区金融服务场景，想象空间比较大。

第三、地产+基金，多年前金地、保利、远洋等企业就已经开始使用，通过利用私募基金，开发商的平均负债杠杆可以提高将近一倍。随着负债杠杆的提升，房地产企业的净资产收益率也能得到大幅提高。而2月13日基金协会备案4号文明确禁止了证券及私募基金子公司通债权融资或“明股实债”（涉及到回购、对赌、第三方收购等满足条件即可赎回股权或偿还本金）的方式投热点城市普通住宅项目，对于房企而言，这几乎堵死私募基金这条融资通道。

坚持去杠杆、重视价值投资、完善相关制度、提高监管力度已经成为主旋律，虽私募受限，但资产证券化并未收到明显限制。据了解，reits相关政策正在加速制定，其中包含税率优惠安排，今年有望出台。通过持有物业进行轻资产运作，从而拥有较高的长期回报率，对于商业地产而言，reits的放开无疑提供了一条较好的融资路径。

表：2016年部分房企金融布局动态

涉及领域	时间	企业	对象	方式	具体内容
金融	2016年 1月	泰禾	福建一卡通	收购	泰禾集团收购福建一卡通100％股权，正式介入第三方支付领域
金融	2016年 3月	恒大	恒大金服	成立上线	恒大集团旗下互联网金融平台——恒大金服于2016年3月17日正式上线。
金融	2016年 4月	泛海控股	民生信托	收购	泛海控股收购民生信托约93．4％的股权，拓展金融布局
银行	2016年 4月	恒大	京盛银行	入股	恒大斥资100．168亿元收购盛京银行，成为盛京银行第一大股东
银行	2016年 4月	正荣	平安银行	战略合作	4月29日，正荣集团与平安银行签订战略合作协议，并获平安银行100亿元授信额度。
金融	2016年 4月	中国金茂	金茂鼎信股权投资	联合成立	中国金茂与鼎信长城搭建金融平台，成立金茂鼎信股权投资管理有限公司
金融	2016年 6月	保利地产	股权投资基金	成立	保利地产成立股权投资基金公司展开跨界投资
保险	2016年 6月	新城	国峰人寿保险	联合发起成立	新城控股联合其他公司发起设立国峰人寿保险股份有限公司
金融	2016年 6月	碧桂园	碧有信	成立上线	碧桂园宣布旗下社区金融平台碧有信正式上线运营，标志着碧桂园也正式进入互联网金融领域。
银行	2016年 6月	新华联	长沙银行	入股	新华联旗下子公司受让新华联石油持有的长沙银行2.11％股份，新华联间接持有长沙银行9.40％的股权，成为长沙银行第二大股东
金融	2016年 6月	佳兆业	佳兆业金服	成立上线	2016年6月8日，佳兆业金服平台全新上线。佳兆业金服作为佳兆业集团旗下互联网金融平台，助推佳兆业集团综合性业务功能的整体升级。
银行	2016年 7月	泛海控股	民生银行	入股	泛海控股斥资超75亿元增持民生银行股权，重返民生银行前十大股东之列
金融	2016年 8月	万科	鹏金所	入股	万科3亿入主P2P平台鹏金所，成为其最大股东
保险	2016年 10月	泛海控股	美国大型综合金融保险	收购	泛海控股斥资约27亿美元收购纽交所上市的美国大型综合金融保险集团GenworthFinancialInc的全部已发行股份
保险	2016年 10月	海印股份	花城人寿保险	发起设立	海印股份发起设立花城人寿保险，海印股份认购20％的股份
银行	2016年 10月	新华联	北京银行	入股	新华联继续增持北京银行，持股比例达5．03％
金融	2016年 11月	泛海控股	华富国际	收购	泛海控股境外全资附属公司泛海国际金融以约10.97亿港元收购香港全牌照券商华富国际控股有限公司51%的股权。

数据来源：亿翰智库

有数据显示，今年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下调幅度达到92%。融资端的持续收紧，从市场的角度看，销售端的限购限价限签，部分企业顶不住压力、下半年以价换量、市场回调是大概率事件，而且房企判断趋同、调整周期有可能前置，从企业的角度来看，今年下半年及2018年将会出现偿债小高峰，行业将出现新一轮的洗牌，有实力的企业可利用好金融平台集中收并购，面临较高风险的企业需尽早想好退路。