中海地产：16年净利润率高达23%，17年开疆拓土

中海地产是中国海外集团（隶属于中国建筑工程总公司）的房地产业务平台，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。

2010年，中海地产在香港资本市场完成对一家同业上市公司（股票代码：00081.HK）的并购，并更名为中国海外宏洋集团有限公司。2015年11月，中国海外发展将物业管理业务（中海物业）分拆并独立上市。

1、净利润率高达23%，

净负债率低至4.77%

中海地产属于均好型且具有沉淀感的企业，同样是全国化布局，但在项目定位上偏向中高端，项目售价高于万科、碧桂园、恒大等。在盈利能力上，中海始终傲视群雄，净利润率一直维持较高水平。2016年虽然中海的营业收入较2015年减少3.2%至港币1640.7亿元，但净利润上涨明显，净利润率高达23%，保持行业领先水平。

表：2011年-2016年中海利润情况

图：2011年-2016年中海费用率走势

中海的高盈利能力与其较强的成本控制能力密不可分，依托中国建筑的强大工程施工成本控制，集团在工程费控制上比其他开发商更具优势，营销费、管理费等三费开支也控制不错，2011至2015年销售费用率维持在1.5%以内，在行业内属低位，三费费用率均维持在4%以内，且呈下降趋势，这些核心的竞争力造就了中海强大的盈利能力。2016年三费费用率较2015年有所上升，但仍处于6%以内，在行业仍属低位。

图：2010年-2016年中海货币资金及净负债率走势

与恒大高负债、高现金不同，中海强大的融资能力使其在资本市场上能以较低的成本获得大量资金，2015年货币资金已高达1024亿元港币，净负债率低至6.6%；截止2016年12月31日，净负债率进一步降低至4.77%。集团完全无偿债压力，如此充足的资金为企业的发展注入强劲动力。

2012年中海地产销售金额首破千亿港币，2015年销售金额高达1806亿元港币（约人民币1521亿元人民币），这一年的销售业绩包含了原中建地产大部分优质项目，特别是位于北京等核心城市的业绩支撑。即便如此，销售业绩依然落后于同为央企的保利地产（保利地产2015年销售金额为1541亿元人民币）。2016年，中海实现合约销售金额2106亿元港币，合约销售面积1304万平米，分别同比增长17%、4%，增长相对乏力。

图：2011年-2016年中海销售业绩（单位：港币亿元）

表：中海收购中建地产获得土地储备

2、一改稳健作风，大胆开疆拓土

相较于其他房企，郝建民任职期间，中海地产投资态度相对保守，集团的财务资源也倾向于投入到销售较出色的城市，以保持持续发展及在当地的领先地位，考虑到完善全国化布局，集团不会将资源过于集中投入某个城市或某个区域。集团的土地购置由集团高层高度集中管理，拿地前会有非常严格的财务测算，对地段的选择也非常慎重。

2015年，集团以约港币430亿元新购入土地17幅，包括2015年12月耗185.26亿元巨资，在北京获取的总建筑面积高达141.39万平方米的地块及在房价涨幅最厉害的深圳市场拿下的总建筑面积约20.5万平方米的高端项目，新增土地建筑面积596万平米，同时中海集团向其注入1000万平米土地储备，截止2015年12月31日，集团土地储备总计5237万平米（包括中海宏洋1093万平米的土地储备）。截止2016年12月31日，集团土地储备总建面达到7451万平米，权益土地储备总建面6534万平米。

表：2011年-2016年中海土地储备情况

注：土地储备及新增土地储备均包含中海宏洋所有土储及新增土储，2015年新增土储包括集团注入的1000万平米土储。2016年土地储备及新增土地储备不包括收购中信所获土地。

表：中海2015年新增土地储备（万平米、亿元）

表：2015年集团向中海地产注入资产

2016年3月，中海宣布收购中信股份在中国大陆的住宅物业，可能一次性向其注入约3155万平米的土地资源。土地市场竞争激烈，而中海选择性的吸纳土地，2016上半年仅在香港、济南、南昌、长春新购入四块土地，总代价为81.99亿元，总建面约228万平米，土地投资占上半年销售金额的比例仅有10%（仅考虑新购入的四块土地），处于行业较低水平。若考虑收购中信地产的全部股权以及中信泰富在国内的住宅地产所投入的310亿元（初始代价，相当于370.8亿元港币），投销比为49%。中信地产向中海注入的3155万平方米的土地资源中，75%的土地资源位于一线及核心城市，如珠三角地区和北京，天津等地区。据中信股份2015年年报显示，截至2015年12月31日，中信地产在国内的土地储备总量达1928万平米。

图：2015年中信地产国内土地储备区域分布

2016年11月15日，郝建民宣布离职，22天后，颜建国回归，出任行政总裁。颜建国上任后，要求中海的区域公司强化投资，争取进入当地市场前三名，并将投资拿地列入区域公司、地区公司的考核指标，以此要求各区域公司拓展多样化的投资手段，增加更多的储备土地资源，中海地产一改原先稳健的土地投资态度。

2016年12月单月新增土地储备246万平米，单月土地投资总金额174.4亿元，占全年土地投资总金额的43%，2017年中海延续16年12月的勇猛拿地势头，1-2月耗资109.3亿元获得土地储备306.6万平米；3月15日，中海成为2017年首个获得地王项目的房企，以总价逾33亿元击败万科、保利、融创、中铁建等多家房企，成功摘得成都2017年年内首宗商住用地，该地块位于成都双流华府板块，占地面积约152亩（折合约10.13万平方米），容积率不大于3.0，起拍楼面价6400元/平方米，成交楼面价1.09万元/平方米，溢价率达70%。

若将中海宏洋集团2016年新增土地包含在内，2016年全年中海土地投资总成本为451亿元，获得土地总建筑面积1107万平米，位于济南、无锡、宁波等城市。

表：2016年-2017年2月中海新增土地储备总量

（未包含中海宏洋新增土地和收购中信）

表:中海2016年新增土地储备城市分布

3、预计17年销售金额超2100亿元港币

中海属行业内均好发展型企业，其央企背景为其带来资本助力。

背靠母公司可获得母公司优质土地等资源注入，发展动力充足。中海持续深耕中高端市场，相比万科、碧桂园等，项目销售均价较高。中海在盈利能力上持续保持傲视群雄的姿态，被奉为“全球最会赚钱的房企”，当然这与其对成本的良好管控是离不开的，依托中国建筑的强大工程施工成本控制及对销售费用、管理费用、财务费用的强力把控，扩大了中海的盈利空间。

2016年中海并购中信旗下地产业务以及颜建国接任郝建民，中海似乎重新将规模发展提上日程。预计2017年中海会继续加大土地投资力度，把握行业最后一次冲规模的机会。

2017年中海地产的销售业绩目标底限为2100亿元港币，2017年新开工面积或超1900万平米，在建规模高峰期间将达3300万平米，为顺利完成销售目标奠定基础。

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