2003年《民办教育促进法》的颁布将民办教育推上发展的快车道，教育产业快速发展，在十年间发展出一批百亿级的公司。2016年下半年《民办教育促进法（修正案）》过会，进一步理清了教育与资本间的关系，扫平了资本对教育投资的障碍。
教育作为少数不为经济周期所影响的行业，表现出了极佳的增长性。在倡导全民教育、终身教育的今天，教育广受追捧。
一、“地产+教育”动力何在？
（1）我国教育产业迅猛发展
教育市场整体快速发展--德勤发布的教育产业报告指出，无论从整体行业规模还是市场活跃度来看，中国教育产业均处于扩张阶段，且产业的总体规模将在 5 年内翻倍，即从 2015 年的1.6 万亿元增长至 2020 年的 3 万亿元左右，年均复合增长率将高达 12.7%。
K12市场增速高于行业整体-- 2015年整个K12教育市场（kindergarten through twelfth grade）规模约为 3283 亿元，而到 2020 年，这一数据有望达到 7000 亿元，年复合增长率约16%。
图 中国K12课外培训市场规模
资料来源：《全国教育事业发展统计公报》，腾讯课堂，申万宏源
人口与教育支出增长--二胎政策的放开、K12 阶段家庭年均教育消费支出的逐年增长，为行业发展提供持续动力。根据调查数据显示，在上海地区课外K12阶段辅导小学阶段支出均值已经达到3558.2元/学期，随年龄增长上升趋势显著。二胎政策的放开，新增人口将持续为 K12 教育输出新的用户，未来市场可期。
图 家庭教育支出情况
资料来源：上海师大
（2）房地产企业的多元化布局呈现上升趋势
近年来房地产企业的多元化布局呈现上升趋势，随着政策的收紧与产业开发时代的结束，各房地产企业积极寻找新的赢利点。
图 2000-2016年300城土地推出总建筑面积
数据来源：wind
（3）土地供应收窄，概念拿地趋势显著
自2013年出现峰值，2014年起随着全国规划建筑面积逐年下降，拿地难度不断上升，与此对应，“地产+”概念逐渐火热。
图 2000-2016年300城土地推出总建筑面积
数据来源：亿翰智库
2011年华夏幸福首推“园区运营+地产开发”——即在园区及其周边进行大规模的房地产开发。这种双轨并行、平衡加速的运营模式，从开发企业角度看，可以保证拿地的成本把控，和园区的正常、快速开业和运作；从地方政府方面说，零成本零投入地实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还能解决就业问题，有利于城市发展。在“产业+地产”的开发思路下，华夏幸福基业2015年上半年营业收入同比增长48.23%，净利润同比增长31.71%，而在同一时期的市场上，房企利润平均每年下滑1%，2015年上半年4成左右房企净利润下降。华夏幸福可谓一骑绝尘。
2016年7月鲁能地产推“体育+”概念，打造了包括体育+智能运动乐园等，以体育休闲产业链衍生为核心，探讨体育与住宅地产模块的优化组合打造的“体育”元素下的住宅产品。
2016年12月，上海交大与绿地控股集团签署校企合作设计“城市治理+”概念，绿地集团与上海交通大学在多个领域启动开展全面合作，并设立上海交通大学“绿地城市治理研究基金”，支持学校中国城市治理研究院发展，旨在将城市治理研究常态化，打造国际知名、中国特色的新型智库、优秀人才汇聚培养基地和高端国际交流合作平台。
二、“地产+教育”的融合形式
2.1 地产+传统学校教育
（1）碧桂园 ——“引入学校”
碧桂园在上世纪90年代即进入教育行业，在1994年碧桂园与北京景山中学合作开办广州碧桂园学校，将地产项目引入学校，以优质教育资源为买点，提升楼盘附加价值。
在广东碧桂园学校案例之后，碧桂园又在江苏句容、湖南、广东惠州、兰州等地开设学校，这些学校的选址都是在碧桂园楼盘周围，在楼盘开盘时声明首先满足业主子女入学需求。
图 广东碧桂园学校
图片来源：广东碧桂园学校官网
图 碧桂园学校发展时间轴
数据来源：亿翰智库
截至2017年2月，博实乐教育（原碧桂园教育）在全国包括广东、上海、北京等在内的七个省及直辖市建有51所学校，包括国际学校、双语学校和幼儿园。5月18日，博实乐教育（原碧桂园教育）在纽交所正式上市，市值13.27亿美元。
（2）正荣 ——“全阶段教育”
2015年7月，正荣集团与华中师大合作，在位于苏州的正荣幸福城邦开启了首个“全教育”社区模式，即孩子从小学到初中的教育全部在社区内即可完成，且均为优势教育资源。在正荣幸福城邦中，即对正荣幸福城邦的业主来说，华师大的教育资源将覆盖从幼儿到初中年龄段。“全阶段教育”是对当下“引入学校”火爆概念的全新升级。
其中，华中师大附属小学将于2015年9月正式开学，华中师大附属中学在2016年3月投入使用。
2.2 地产 +服务性教育行业
（1）世茂——“360°全系统教育社区”
世茂360°全系统教育社区，将从教育的应试方面，到孩子各方面的素质培养，升学规划等均融合在社区内，为业主提供一站式的教育服务。
与之类似的还有金地集团：2013年，金地集团推出云教育计划，从多个维度对孩子进行综合素质培训，提出系统化培训概念。其中包括提分教育类的「硕士家教站」、「常青藤计划」，综合素质类的「宝贝计划」、「天才计划」，同时引入品牌教育机构，对孩子的网球、书法、绘画、古筝、西洋乐器等方面的均有培训，更设有「金地奖学金」，并嫁接留学资源。
（2）万科——“万科塾”
万科从传统房地产开发商向城市配套服务商的转型过程中，教育作为其重点发展方向，在2010年便开启了“城市配套服务商”的教育产业之路，“八爪鱼”战略中万科塾就是那只教育的“触角”。万科塾的发展方向与传统教育有显著区别，注重于与业主生活相结合，发展教育服务。
旗下主要有三个板块的业务：
表 万科塾主要产品
图 万科四点半学堂
（3）阳光城——综合教育服务
2016年阳光城出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司，进过对教育行业内部分企业的并购推出阳光幼教品牌，发展幼教相关产业。
阳光城集团相关负责人表示，阳光幼教致力于成为中国幼教事业的标杆，将实施“线下 (幼儿园实体、幼儿园课程体系、周边服务) + 线上 (幼教信息化云平台、幼教APP等) ”并行的全体系模式，重新构建国内幼儿教育生态圈。
三、K-12政策助力——“教育+地产”协同效应显著
（1）民办教育促进法修订案9月执行在即，教育行业风口凸显。
2016年下半年《民办教育促进法（修正案）》过会，将在2017年9月正式执行。本次《民促法》修订明确界定了营利性学校与非营利性学校，放开了价格管制交由市场处理。这很大程度上扫平了资本注入教育的最后一道门槛。从历史数据来看，2003年《民办教育促进法》颁布后，教育行业投资猛增市场快速发展，2017年9月修正案的执行将引起新的投资热潮促进行业发展。
图 2005-2012中国教育培训行业PE/VC统计（单位 百万美元）
数据来源：德勤《2010年中国教育行业深度研究》及 China Venture
表2 民办教育促进法（修正案）执行前后教育部门的土地政策变化
（2）民办教育的场地成本与教育资源的买点优势为“地产 + 教育”带来巨大协同效应
“地产 + 教育”可行的根本逻辑在于可以形成协同效应，进而创造价值。对于投资引入全日制学校为“地产 + 教育”，以优质教育资源作为亮点提升楼盘价值；对于投资引入教育服务行业，为 “教育+ 地产”，以楼盘周围居民的教育服务需求为目标，进行投资谋求投资回报。
地产与教育合作，对于教育企业——
合适的地理位置占据产业优势：教育的相关场地由房产集团配套提供，在地理位置上具有较大优势，以“家门口的学校”作为优势在业内对消费者有极大的吸引力，同时很大程度上的增加了生源降低了招生成本。
支出压力减轻有利于良性发展：随着房价与租金的不断上升，民办教育机构的成本压力不断上升。另一方面教育机构运行支出压力有效减轻，可以将更多的资金投入多聘请教师与教学培训方面，都将有利于教育的良性发展。
地产与教育合作，对于房产企业——
增加亮点提升楼盘价值：而房产集团将优质教育资源、家门口的教育机构作为亮点，有利于楼盘价值的提升。
导入教育资源获得竞标优势：在部分地区由于可以有优质教育资源的引入，房地产企业在获取土地时也能获得竞标优势。
切入新兴行业获得利润增长点：教育行业是少有的不随当今经济周期波动而呈现良好上升趋势的行业，依托现有资源与教育行业结合获取新的利润增长点。
图14 博时乐（原碧桂园教育）2014 – 2016盈利情况
数据来源：企业公告
（3）投资方向与建议
引入传统全日制学校难度大成本高，资本回收时间长，而现在较多的品牌化的教育服务机构正处于急于占据市场份额形成更大的品牌效应，而在前期已有扩张中各项成本居高不下的状况。房地产企业与品牌化的教育服务机构形成合适的合作关系，教育品牌+社区的运行模式则会是地产与教育的全新合作模式。
四、新利润增长点选择——多元化战略需符合经济学原理
房地产的周边物业管理服务、将楼盘通过配套设施建设成为一种生活模式，一直是房产企业的良好愿景。在政策受限，发达地区大开发时代已经过去的今天，多元化投资已经成为房产企业的一大重要选择。
资源导入重要的是深入结合而不是炒作概念，需要符合经济学原理，形成协同效应才能为投资、并购产生新的价值，从而达到“1 + 1 > 2”的效果。
亿翰股份
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