全自持的背后是不是“有钱任性”

全自持的背后是不是“有钱任性”？有钱是一定的，对于巨型房企来说，潜在的试错成本只有巨型房企才有足够的能力承担。但拿100%全自持地块是不是“任性”？

■ ■ 事件回顾——万科三次“搞事情”

万科自去年的12月份以来，相继拿下了三块全自持地块，业内质疑声迭起，纷纷大呼“看不懂”。

全部自持也就意味着无法出售，只能出租，回款期被大幅拉长对于房企来说显然是个巨大的挑战。而业内的种种质疑显示了万科的三次“任性”拿地，显然存在着巨大的风险和未知性。而在土拍之前，万科似乎针对这样的风险已有表态，称“有风险，我们也会去努力争取”。

■ ■ 万科三次拿全自持地是不是真“有钱”？

自持已经成为了大部分房企拿到土地的“标配”，但印象中这样100%的自持地块，除了万科拿下的三宗地之外，便只有中铁房地产在去年以36.75亿竞得的大兴黄村21号地块了。

万科、中铁显然都“不差钱”，那么拿这样100%全自持的地也就具有充足的“底气”，全自持的出路现在来看并没有很清晰，拉长了房企的回款周期房企是否能适应、是否能盈利从现在来看也存在极大的未知性。

那么，如果房企一旦进入了这样的市场，必然会产生潜在的试错成本，因此房企必须“真有钱”。

这样的试错成本对于巨型房企和国企来说是可以承担的，而对于中小型房企来说试错成本会形成巨大的“包袱”，抑制企业正常发展甚至是拖累企业，严重的将会产生巨额负债拖垮企业。因此，对于大部分的企业来说，在前景还不清晰的情况下，对于全自持只能采取“围观”态度。

■ ■ 那么问题来了，万科三次拿地是不是“真任性”？

答案一定是否定的，作为行业的巨头，一次拿全自持可能存在偶然现象，但万科三次拿下全自持地块，显然有自己的拿地逻辑存在。

不论是什么样的行业，先进入的企业总是具有一定的优势，好比微信这样的通讯工具，多家企业试图模仿以改变用户的使用习惯，最终都以失败告终。先进入的企业虽如上文所说，可能存在试错成本，但愿意付出这样的试错成本，必然是因为空缺的市场背后存在着较大的利润空间。这样的道理运用在房企上，也同样适用。

自2016年国务院办公厅下达了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见后，各地纷纷出台了相关租赁市场政策：

对于房地产企业来说，政府的态度主要有二：

1）政府支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，并鼓励房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租。

2）支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。

这些政策无一不显示了政府想要兴建租赁市场的决心，在这样“可预见”的趋势下，销售市场将会向租售并举的状态转变。而房企作为利益相关者，更应提前做好适应政策的准备。显然，万科已经“先行一步”，积极寻求市场转变带来的对策。

无力或无法买房“外溢”需求

从房价来说，近年来一线城市的房价近乎翻了几番，许多购房者面对这样高昂的房价都开始望而却步。

从政策来说，政府对于热点城市的买房管控不断加强，限购限贷措施只要城市市场好，均有可能出政策，同时更是对这些已经出台的政策进行“查漏补缺”，力求“严防死守，不留缝隙”，陆续的政策出台使房地产交易难度攀升。

在这样的两面夹击之下，买不起或者买不了房该怎么办？如果没有选择返乡置业，那么只能选择租，在日益收紧的政策和高昂的房价驱动下，租赁市场背后存在着从购房“外溢”出来的需求。

这种需求将会驱动重点城市的存量房租赁市场，引发一场市场争夺战。

从“能住”到“住得好”的需求

北京万科称，他们的调研发现，海淀区土地资源稀缺，职住严重失衡，缺乏良好的居住体验大部分客户的痛点不是租房贵，而是租不到好的房子。

海淀区是全国著名的高科技和世界500强的聚集地，高素质人才在这里聚集，对生活品质有追求成为这一个群体的重要特征。房企多年的经验和较低的成本可以帮助这一群体住上好房，真正实现人们从“能住”需求到“住得好”需求的转变。

图：传统租赁房（左）品牌房企长租公寓（右）

有接近万科人士表示：“未来对住房的需求或由购买转向租赁，很可能将逼迫开发商去想出更加专业、规范的租赁产品面世。

而万科作为已经突破3000亿元销售业绩的房企，一直以来都不忘记寻找新的增长机会，尤其是让公司高增长的业务模型。万科提出的‘万亿计划’很明显将通过新业务来解锁。”

近几年，“地王”频现，土地成本不断窜高，房企的利润空间也在不断地被压缩，房企试图通过新的业务来达成业绩的翻番。

举佛山的全自持地块来说，万科以15300元/㎡的楼面价最终拿到佛山地块，但该项目若是没有这么多的限制条件，自由竞争，那么地价很有可能直逼3万/㎡。

虽然土地性质不同不可一概而论，但近乎“拦腰斩”的土地成本，不仅可以提升上市企业的资产估值，同时相差甚远的土地成本也为房企提供众多的想象空间。如若新业务发展成熟，同时又受到政府的大力倡导和支持，能否成为房企下一个业务增长点也不得而知呢。

万科很早便拥有了自己的长租公寓品牌“泊寓”;目前已在北上广深等多个城市落地；泊寓在2017年预计在深圳投放5000-8000套房。而此时拿下全自持地块，如若建设长租公寓，早前就有所涉足，对于万科来说具备建设基础，况且土地成本砍掉接近一半，万科何乐而不为？

■ ■ 小编认为：

全自持的背后是不是“有钱任性”？有钱是一定的，对于巨型房企来说，潜在的试错成本只有巨型房企才有足够的能力承担。但拿100%全自持地块是不是“任性”？万科在拿地之前就已对该地块有了明确的规划，且多方利好促进了自持全面发酵。至于“算不过账”的问题能否解决，且看未来。

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