自持时代来临
房企该何去何从？
近日，上海土拍市场出现了两块儿纯租赁住房用途的土地，一时间闹得地产界沸沸扬扬，不管你有没有做好准备，房地产的“全自持”时代，终究是要来了。
图：上海近期挂牌租赁住房用途土地
那么，“全自持”对房企来说到底意味着什么？毫无疑问，是从卖房者到房东的转型。但如果您认为这仅仅是身份的转变，就too young,too simple了，身份转变下隐藏的是对房企管理能力和服务能力的全面考验，资金如何快速变现，自持如何盘活，将成为事关众多房企身死存亡的重要课题。
而另一方面，资金的脱虚向实使房企的资金来源趋紧。融不到资，拿不到地，变不了现，真可谓是“前有追兵，后有猛虎”。房地产这只“困兽”未来将何去何从？别急，该来的总得来，但不代表我们没有应对之策。
对于房企来说，资金就好比血液，只要血管中有一个地方被堵塞，就有可能造成危及生命的危险，存量时代如何疏通我们的血管？我们需要先了解以下概念。
二
房企产融结合三阶段
图：我国的房地产产融结合将主要经历三阶段
■ 第一阶段：为金融机构打工
这一阶段的主流融资方式非常单一，就是贷款。包括银行贷款、委托贷款等方式。这些方法实际上有一个共性，就是依靠贷款主体本身的信用以企业债的形式进行融资。
这种融资方式存在一些不足。一是对融资个体的信用要求较高，而银行判断房企信用的方式是通过房企手中的固定资产，这无形中抬升了房企的融资成本和融资门槛。二是单一的借债模式不利于房企优化自己的资产负债表，造成资产负债率过高的情况，进而危及企业的生存。
据有关数据显示，2016年上半年，17家银行合计利润为7250.26亿，而120多家上市房企的利润额合计为452.16亿，也就是说房地产的利润只有银行利润的6%，这也就是为什么称这一阶段是“房企为金融机构打工”的原因。
■ 第二阶段：成为金融机构的股东
到了第二阶段，为了降低融资成本压力，大量房企开始大力发展“大金融”业务，纷纷入股金融机构，力求以金融机构全牌照的参控股形式向“地产+金融”方向转型。
其中较典型的企业为恒大，截至2016年底，恒大集团已实现地产、金融、健康、文旅四大产业的布局，而在金融产业方面，恒大目前已参股、控股了银行、保险、互联网金融等机构，在银行、支付、保险、小贷等板块均有动作。除此之外恒大还成立了恒大互联网金融集团，并在去年3月上市了恒大金服。
除此之外，还有许多房企也在努力将越来越多的金融牌照收入囊中。中天城投的金融牌照已覆盖银行、券商、保险、股权投资等四大领域；新城控股目前已在金融领域布局了保险、资产证券化、基金等领域；泰禾集团也已在金融领域实现全牌照布局。
“地产+金融”作为房企的一种创新模式为房企的融资起到了一定的助力作用，但这一时期还是较侧重高杠杆的融资方式，房企也仍然保持着“拿地-盖房-卖房”的盈利模式。随着今年上半年融资政策的收紧，这一模式也逐渐暴露出弊端，许多房企在去年的高负债拿地为自己创下了巨额的偿债负担，而随之而来的融资困难加上“五限”带来的投资、销售困难使许多房企陷入现金流难题之中。
但这种来自于大环境的冲击也将推动房企的产融结合逐渐向第三阶段过渡。
■ 第三阶段：房地产与金融的深度结合
话题已经进入到第三阶段，就不得不提及一个重要的公司——铁狮门。
铁狮门的发展历史可算上是十分悠久，最早可追溯到18世纪，目前其已成为世界一流的地产开发商、运营商及基金管理公司。其核心能力除了物业开发与管理能力以外就是金融能力。目前铁狮门已在全球11个国家开展了358项业务，总物业面积逾1.27亿平方英尺。而目前分散于全球的铁狮门员工，就有40%从事金融业务，60%从事物业管理类业务，可见金融在公司中的重要性。
作为一家地产商，铁狮门的盈利模式早已不是单纯的“买地-盖房-卖房”模式了，目前铁狮门共有两大盈利线，一是通过发行基金从而提高财务杠杆从中获得收益，另一种是通过传统业务获得收益。
表：铁狮门盈利模式
这种产融深度结合的模式不只是单纯地将金融工具作为一种融资工具进行使用，而是使金融更深度地融合于地产业务，进而能够创造更高的价值。而产融结合的另一层意义是可以充分利用土地的金融属性将房地产与金融更紧密地联系起来。
未来我国房企产品结构将产生巨大的调整，正如文初所提，以住宅为盈利重点的传统模式正渐行渐远，而自持物业的脚步正越走越近。
随着房企融资渠道的收紧，第二阶段所能为房企创造的融资空间也在不断缩小，而国内也有一些企业现在已经开始寻求产融结合的第二次转型。
在向第三阶段转型的过程中，房企可以通过REITs、CMBs等形式将租赁物业轻资产化，这样既能提高流动性，也能减少房企对单一债券融资形式的依赖。
前有铁狮门，后有印力的万科已悄然走到了我国产融结合的前列。自2013年起，万科与铁狮门进行合作，“小股操盘”的轻资产发展思路很快便被万科运用到了企业经营中，2016年收购印力股权，更使万科在轻资产化上迈进了一大步。
万科近年拟成立三大商业地产基金平台，一是以收购的印力集团所持有资产为标的的投资基金平台；二是以万科自持的42项商业地产项目资产为标的的投资基金平台，委托印力集团进行开发管理；三是由万科商业地产前任负责人丁长峰任首席执行官的万科原有存量资产管理平台万丈资本。其中万科自持资产已于今年5月由下属公司梦想家出资50.31亿元设立为两支以自持商业地产项资产为标的的商业地产投资基金。
另一个典型企业便是越秀。越秀房地产信托基金于2005年在香港联交所上市，是全球首支投资于中国内地物业的房地产信托基金。截至2016年底，越秀的房地产基金已有300亿规模，并实现总营收约18.38亿元。2017年更是朝着千亿目标迈进。
“越秀地产+越秀房托”的组合方式使越秀基金最大程度发挥了融资优势和价值增值优势。越秀通过将自己开发建设的优质商业项目从地产注入REITs，将已经在地产平台上证劵化的商业地产项目再次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。
不难看出，第三阶段为房企产融结合带来的是更深层次的变革，使房企的盈利模式发生了质的飞跃。
三
是产融转型
也是房企的华丽转身
从我国经济社会发展和城市化进程可以看出，我国房地产在未来的十年仍有非常大的发展空间，但也同样面临无处不在的危机和更加趋严的调控。
自持物业时代既已“没有一点防备”地来到我们身边，趋势已是不可逆的了。但对于房企来说，这并不一定是坏事，反而更有利于房企的长期稳定发展，潘石屹的SOHO和万达的万达广场也都向我们很好地说明了这一点。而我们所必须考虑的是如何在这一大环境下更好地发挥自持物业对企业带来的正向影响。
