收入不只受规模影响，还与它有关_

一般来说，企业规模越大、收入越高，但收入不仅受规模影响，还受企业产品单价影响。社区服务也不例外，除了规模，企业单位面积创造的收入也至关重要。

社区服务行业中，企业单位面积创造的收入可以衡量企业在管项目创造价值的能力。而企业营业收入主要有两个来源，一是通过基础的管理来收取管理费，基础物业管理主要包括安保、维修、清洁、保养及绿化等。二是单独为满足业主或其他机构的多样化需求而提供的定制化服务，统称为增值服务。

社区服务企业的单位面积基础服务收入的大小主要取决于，公司在管项目所在的城市、项目类型和项目档次。而增值服务主要与公司所能提供增值服务的种类以及服务的客单价等因素有关。因此企业单位面积营业收入的大小与规模并无直接关系。

上市物业公司中，中海物业、彩生活和绿城服务的规模较大，其中彩生活管理面积遥遥领先，但营业收入却低于其他两家。

对于非上市物业公司而言，例如新希望鼎盛物业、旺都物业和康桥物业，其单位面积营业收入也并不低。2016年，三家企业单位面积分别为32.8元/平方米、15.2元/平方米和21.8元/平方米。

一、彩生活单位面积营业收入

远低于中海物业和绿城服务

2016年，中海物业、彩生活和绿城服务的营业收入分别为22.0亿元、13.4亿元和38.9亿元。彩生活的营业收入较低，主要公司的酬金制收入比例较高。2016年，彩生活酬金制收入为1.64亿元，若将酬金率计为10%，则将公司酬金制收入折算成包干制为16.4亿元，折算后总营业收入为28.2亿元。中海物业、彩生活和绿城服务的管理面积分别为9350万平方米、35752万平方米和10520万平方米，则2016年单位面积营业收入分别为27.4元/平方米、7.9元/平方米和35.0元/平方米

三家企业中，彩生活项目创造收入的能力远低于其他两家。主要由于彩生活管理面积较多，且三四线城市项目比例较高。而且相比于中海物业和绿城物业的项目，彩生活相对低档，将直接导致彩生活单位面积物业管理费收入低于其他两家。

2013年至2016年，彩生活和中海物业的单位面积营业收入出现明显下降。彩生活的大量收购以及粗放管理或是下降的主因。而中海物业是采用港币计量，汇率的变化以及中海物业新增项目中酬金制方式收入增加导致公司单位面积营业收入下滑。

图表：2013-2016年三家企业单位面积总营业收入（元/平方米/年）情况

图表：2013-2016年三家企业单位面积基础管理收入（元/平方米/年）情况

二、绿城服务项目价值再创造能力

远高于中海物业和彩生活

社区服务企业通过为特定客户提供定向服务带来的收入称之为增值服务收入，这部分收入是企业在收取基础管理费后再一次创造的收入，因此我们用增值服务收入除以管理面积，来反映企业价值再创造的能力。

2016年，中海物业、彩生活和绿城服务的增值服务收入分别为2.3亿元、4.2亿元和10.7亿元，单位面积增值服务收入分别为2.5元/平方米、1.2元/平方米和10.1元/平方米。其中，绿城服务价值再创造能力远高于其他两家。一方面由于绿城服务项目档次较高，服务客单价相对较高，另一方面绿城服务的增值服务种类较多，包括咨询业务和园区增值服务，主要服务内容有项目设计及开发阶段提供的物业开发咨询服务、物业交付后提供的各种物业咨询服务、一二手房买卖、租赁中介、O2O服务、园区广告服务和收取停车费等，各种服务的客单价也较高。

从三家企业单位面积增值服务收入变化来看，只有绿城服务的收入出现明显提高，其他两家企业几乎维持不变。绿城服务较强的价值创造能力也得到了资本市场的认可，截止到2016年6月30日，其市值从上市时的61亿港币上升至119亿港币，增幅达95%。中海物业相对比较保守，企业增值服务业较单一，并且创新业务种类较少，单位面积增值服务收入基本保持稳定。而彩生活较激进，在社区服务企业收并购上一直保持积极的态度。2015年和2016年，彩生活管理面积分别增长1.66亿平方米和0.54亿平方米，同比增长121.2%和17.8%。企业规模快速扩张，势必导致企业项目价值挖掘深度不足，增值服务业务跟不上等问题。因此，2015年和2016年，企业单位面积增值服务收入先出现下降，然后又逐步恢复。

图表：2013-2016年三家企业单位面积增值服务收入（元/平方米/年）情况

通过对比发现，绿城服务的单位面积收入创造能力高于中海物业和彩生活。但这三家港交所上市、规模较大的社区服务商综合实力究竟孰强孰弱？敬请关注亿翰智库8月底发布的《2017中国社区服务商TOP100研究报告》！更能报名参与2017/08/29—2017/09/01亿翰智库主办的“中国房地产业战略峰会”暨全联房地产商会企业研究分会成立大会，与百名大咖、千名精英现场交流、共享资源！