牵动着资本市场敏感神经的第五次金融会议终于落下，鼓励直接融资，降低融资成本成为政府关心的重点之一。
目前，国内物业已经超过10万家，港股上市的物业公司仅为3家，比例仅为七万分之三；国内主板暂无上市公司，政策利好下，是否会有更多公司奔赴上市大潮？
一、上市之路
相较于内陆主板，香港主板上市时间可控性高、具备更广泛的国际融资渠道。因此，香港主板上市被大型物业公司所青睐。
彩生活——IPO募得9.45亿港元
2014年6月30日，彩生活服务集团有限公司在香港主板上市，发行股票2.50亿股，每股发行价3.78港元，共募集资金金额9.45亿港元。
中海物业——赶时间的介绍上市
2015年10月23日，中海物业采用介绍上市的方式于香港主板上市。介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售，而直接申请上市。换言之，选择此种方式的中海物业上市时将不涉及公开集资。介绍上市避免了IPO的排队时间，能够更快的登陆资本市场。
绿城服务——首次认购不够、一波三折
2016年7月12日，绿城服务上市，此前，为保证顺利上市，绿城服务的兄弟公司——绿城中国作为基石投资者，认购1.39亿股(公众股)，占股5%。然而，临近上市时，绿城服务在香港公开发售也仅获3711.6万股有效申请，相当于公开发售7778万股的约47.72%。认购不足，且差距颇大。
最终，未获认购的4066.4万股公开发售股份已重新分配至国际配售。国际配售部分占全球发售的95.23%。经扣除包销费用及公司就全球发售应付的开支后，绿城服务将自全球发售获得的所得款项净额约为14.39亿港元（相等于约人民币12.20亿元）。
首次认购不够也并非绿城服务自身原因，2016年6月23日英国脱欧，对香港市场造成冲击，于当年7月上市的绿城也受到波及。
二、上市表现
市值表现
截止到2017年上半年底，彩生活、中海物业和绿城服务的市值分别为46.2亿港币、50.0亿港币和118.9亿港币，其中，彩生活较上市首日开盘市值持平，中海物业和绿城服务分别上升43.4%和94.5%，总体上看，资本市场较看好社区服务企业。
图表：2017年6月30日三家上市企业市值及上市首日市值情况
盈利表现
相较于房地产开发业务，物业管理受益更为稳定。纵观三家上市，2014至2017年，三家企业毛利润率呈现两个趋势，一是彩生活，其毛利润率明显下降，从2014年的79.6%下降到2016年的43.6%；二是中海物业与绿城服务，中海毛利润率由2014年19.1%上升到2016年的24.8%，绿城毛利润率由2014年的16.5%上升为2016年的19.2%。
发生两种趋势的原因主要是物业收费方式的变化，彩生活酬金制收入占比逐年减少，而中海及绿城酬金制收入占比增加。
图表：2014-2016年三家上市企业毛利润率
管理规模
除去来自集团公司的物业管理项目，三家物业管理公司中，市场拓展项目占比最高的为彩生活，达95%以上，其次是绿城服务，接近80%，而中海物业项目几乎全部来自集团公司。加之彩生活大规模收并购，因此，规模上彩生活成长最快。截止2016年底，彩生活、中海物业、绿城服务三家公司在管面积分别为35752万方、10520万方、9350万方。
图表：2014-2016年三家上市企业在管面积
三、一大波企业正朝资本市场赶来
截止到2017年上半年，亿翰智库统计《2017中国社区服务商TOP100》的样本内（统计样本为集团公司从事房地产开发的物业公司），除了新三板已挂牌的19家公司和3家港交所上市的企业外，仍有更多的物业管理公司在挂牌和上市的路上。
就在2017年5月，上海永升物业管理股份有限公司（证券简称：永升物业，股票代码：871385）在北京金融街成功举行新三板挂牌敲钟仪式。永升物业为旭辉集团旗下社区服务企业，管理业务已覆盖24个地区及城市，在管面积接近3000万方，上市进一步增强了企业直接融资能力，提高了公司影响力，彰显了其公司品牌。
除了新三板，A股上市也是社区服务企业追求的目标，据悉，碧桂园物业与南都物业均在A股排队上市中，虽然碧桂园物业排队位置落后于南都物业，但是，碧桂园2016年管理面积为2.1亿平方，远超南都物业的4000平方，碧桂园营收19.6亿，远超南都物业的4.7亿，碧桂园物业有绝对的规模优势！因此，社区物业第一股社区服务企业第一股花落谁家尚未可知。
信息量太少？感觉还没看完？一篇推文并不能充分展示我们对物业公司的深刻研究！
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