原标题：房企净负债率中不能说的秘密——100家A股上市房企净负债率
100家A股上市房企净负债率
备注：
1、时间：选取2015年12月31日数据；
2、企业：A股上市房地产企业；
3、数据来源：企业年报；
4、榜单说明：榜单中名次与企业经营情况优劣无关，仅为净负债率高低顺序。
净负债率是反映资产结构的指标，等于（有息负债-货币资金）/净资产，本文有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款和应付债券四项指标之和。
房地产企业有较多预收账款，传统的资产负债率不适合衡量房地产企业负债状况，因此本文采取净负债率指标。净负债率高的企业财务费用支出相对较多，利润空间被压缩。如果有息负债中短期负债占比较高，企业将面临偿债压力。另一方面，当净负债率较低，甚至为负时，表明企业债务杠杆水平较低，部分资金闲置，不利于企业的快速发展。
本次排行榜中选取100家A股上市房企，其中39家企业净负债率超过100%，53家在0-100%之间，8家为负（因未考虑有息票据及其它有息负债，所以排行榜中净负债率偏低）。
值得注意的是，排名前十的企业全部是国企，如此高的有息负债比例，换成民企早就闭门歇业了，因此，这也是情理之中的事了。并且，国企得天独厚的融资优势进一步助长负债比例的升高。
一、高净负债率企业，或经营情况不佳，或规模快速增长
第一梯队中，嘉凯城近几年持续亏损，2015年净亏损达23.4亿元。短期负债将近80亿元，超过其目前货币资金的4倍。浙江省三大国有企业持有的嘉凯城最终被抛弃，在2016年被恒大收购。超高的有息负债比例加上持续亏损的业绩，造成资金链断裂，企业最终被收购将成必然。
信达地产的高负债主要来自其高溢价拿地，多次制造地王，被誉为“地王制造机”。即使信达地产在2014年的净负债率已经接近200%，但这明显不能阻止他继续制造地王的步伐，这将归功于其母公司强大的资金供给。
阳光城与嘉凯城恰恰相反，其借助高债务杠杆，从2011年的23亿销售收入到2015年的310亿元。阳光城规模的快速扩张，不仅仅归功于企业精准的定位、营销等，成功快速扩张的前提是高负债提供了资金支持，杠杆效应促使阳光城销售规模爆炸式增长。
更深一点说，阳光城虽然有息负债高达372亿元，但是，公司货币资金将近140亿元，同样很高。企业通过高负债运作，并带来大量现金回流，以便于下期投资，因此，阳光城这类企业运作特点属于典型的高负债高周转型房企，可以快速提升企业销售规模。
二、龙头房企稳扎稳打，净负债率波动不大
第二梯队中，基本涵盖了所有A股大型房企，包括万科、保利、招商蛇口等企业（绿地控股除外，与其制造大量地王有关）。
首先，这些企业都是大型房地产商，体量庞大，即使借入负债，对净负债率影响程度相对较少。其次大型企业项目较多，现金流入基本稳定，并且自身货币资金充足，因此无需借入大量的有息负债。另一方面，为避免资金闲置带来的货币成本，也不会留存过量的现金。市场稳定情况下，企业可以控制现金比例来控制风险和收益的关系。因此，最终这类企业净负债率处于中间位置，并且较稳定，属于稳扎稳打型。
三、货币资金高于有息负债，是福是祸？
第三梯队房企即便现金比例较高，但部分企业同样面临被收购的命运。
中房股份房地产开发业务处于长期停滞状态，甚至已经成为其急于剥离的不良资产。数据显示，2015年上半年，中房股份依靠着旗下自有物业出租及车位才维持运转实现营收1684万元，同比下滑68.6%，实现归属于上市公司股东的净利润亏损1235.3万元，接近公司2014年全年净利润亏损1342.5万元的额度。中房股份业务长期停滞，被爆出将被借壳上市。债务融资困难和无投资渠道两方面造成企业负债过低，企业同样面临经营困难的局面。
虽然净负债率的高低不能说明企业的好与坏，但是我们可以看到很多有趣的现象。第一梯队中，国企比例较高，并且这段时间动作频繁，新闻事件频出。第二梯队企业属大型房企梯队，“稳”字当头。第三梯队房企市场活跃度相对较低，企业扩张缓慢，资金闲置成本高，部分企业甚至面临无钱可借和钱无处可投的局面。
