导读：
招商蛇口创立于1979年，是招商局地产板块之一，负责开发运营中国第一个对外开放的工业园区：深圳蛇口片区，孵化并培育出众多行业领先企业，是目前国内最为成功的工业园区之一。招商地产也是招商局的地产板块之一，主要业务为住宅式房地产开发，从深圳起家，布局全国，是招商局地产板块的上市主体。
一、拥有最老牌工业园区的地产开发商
1.1营收结构：传统住宅为主，园区运营为辅
从项目类型上看，招商蛇口属于典型的地产开发商。截止到2017年6月，招商蛇口资产规模达到2783亿，项目总数达282个，包括拟开发，在建及已经建成项目。其中住宅项目258个，园区开发项目24个，邮轮产业项目3个。项目主要集中于珠三角，长三角和环渤海区域，其中深圳是重点开发城市，超过半数以上项目集中于此。
从营收结构上看，社区开发与运营占据了集团营收的85%以上，而园区开发运营业务不足总收入的10%。因此可以说合并后的招商地产，虽然拥有全国最为知名的工业园区，但主营依然是传统的住宅地产开发商。
图：招商蛇口项目情况
1.2股权结构：背靠招商局，协同资源丰富
表1.1：招商蛇口持股超1%的相关股东
招商蛇口属于国资背景，实际控制人为招商局集团。招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，创立于1872年晚清洋务运动时期，经营近145年。在多项领域都进行了深耕发展，在行业中有一定的地位。目前主要业务集中于交通，金融，地产三大核心产业，通过产业与金融的融合，实现由三大主业向实业经营，金融服务，资本运作三大平台转变。
招商蛇口是招商局唯一的地产上市板公司，可以获得母公司较多的支持。根据招商蛇口发布的公告称，招商局集团承诺招商局蛇口控股公司将作为集团园区开发与运营业务，社区开发与运营业务及邮轮母港建设与运营业务的唯一整合平台，且集团均不会在中国境内和境外，单独或第三方，以任何形式直接或间接从事或参与任何与招商蛇口的主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。且招商局其余板块在各自细分行业都有建树，具有资源优势，可以协同招商蛇口发展。
图1.3：招商局三大主业板块
二、四十年发展历程，招商蛇口实现华丽转身
2.1第一阶段：1979-2015分散经营，独立成长
2.1.1蛇口工业园与招商地产
招商蛇口控股公司起源于招商局建设蛇口工业区，1978年中国实施改革开放，1979年招商局蛇口工业区经由政府批准设立，由招商局负责主导建设。同年1月，招商局蛇口工业区有限公司设立，主要负责工业园区开发运营等业务。
在当时计划经济的体制下，蛇口工业区在招商局集团以及地方政府的支持下率先进行了改革，在住房制度，人员招聘，业务激励等方面都进行了市场化试点改革，为蛇口工业区发展带来了活力。1980年，蛇口第一家中外合资企业中宏气体建成投产，招商局作为工业区建设的主体，负责招商引资，工业企业陆续入驻园区，工业园区初具规模。
图2.1：招商蛇口公司前期发展历程
招商地产控股股份有限公司的前身为蛇口招商港务有限股份有限公司，是1999年由招商局将招商房地产，招商供电，招商水务公司合并而成的地产上市主体。主要业务包括港口，房地产以及相关配套。2001年港口业务剥离，并且更名为招商地产。公司主营业务变为房地产开发与销售，出租物业经营以及园区供水供电（包括蛇口工业园区）。依靠招商局在深圳及珠三角地区的影响力，积极布局相关项目并逐步长三角、环渤海区域和具有发展前景的次级经济区域的主要城市布局，实现全国性布局。
图2.2：招商蛇口公司前期发展历程
合并前，招商蛇口主要负责蛇口工业区以及太子湾片区，前海片区等区域内部产业园区的规划建设。招商地产主要负责珠三角区域以及全国范围的社区规划建设。两者都属于招商局地产板块。招商蛇口拥有招商地产40.38%的股份，实际上园区的运营部分也由招商地产进行负责（物业出租，水电供应）。
2.1.2住宅业务开发缓慢，谋求合并从事产业地产
然而拥有丰富资源的招商地产，在竞争对手快速发展的环境下，住宅业务却发展缓慢。
2014年，万科商品房销售金额成功突破2000亿。保利集团于2016年突破2000亿关口，而招商蛇口2016年的住宅业务销售仍旧未能达到1000亿，被原来的竞争对手拉开明显差距。住宅业务未有起色，然而产业地产行业却迎来春天。
图2.3：三大老牌地产销售金融对比（单位：亿元）
随着地产行业的环境变化，新型城镇化，“一带一路”等国家战略带动产业地产强势崛起，招商局凭借蛇口工业区，做出了最早的产城融合的尝试，且为了实现将集团内园区资源，产业资源，地产资源和金融资源进行整合的计划，首先将地产板块合二为一，开始以园区开发与运营作为重点，招商蛇口便进入了下一个阶段：综合性产城一体化开发平台。
2.2第二阶段：2015-2017合并带来契机，提炼“前港-中区-后城”的蛇口模式
2.2.1借鉴蛇口工业园发展路径，提炼蛇口模式
2015年9月17日，招商地产公布重组方案，由招商蛇口拟发行A股股份换股吸收合并招商地产，招商地产将被注销，招商蛇口将作为存续公司承继及承接原招商地产的全部资产、负债、业务、人员等。招商局地产板块合二为一，
原招商蛇口作为一个蛇口工业区的开发主体，自筹资金，独立开发、建设一个相对独立的城区，原招商地产则负责运营、管理工业园区，两者深耕39年以后，形成独有的蛇口模式，即“前港-中区-后城”模式。
“前港-中区-后城”是港、产、城综合发展的开发模式，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。“前港”是指新建港口或升级已有港口，“中区”是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，“后城”主要是指支持和服务港口及产业园区配套的居住和商业。
图2.4：蛇口模式发展逻辑图
蛇口模式的产生及推广，经过了四个阶段。第一个阶段，港口建设阶段，蛇口地方政府为了吸引外来投资，首先要外商满足原材料和产品进出的需要，以贸易推动地区的经济增长以及人口聚集。第二阶段，改革开发后，开始规划蛇口工业区，配合港口发展，1980年，蛇口第一家中外合资企业中宏气体建成投产，招商引资，工业企业陆续入驻园区，工业园区初具规模。第三阶段，随着产业升级以及城市形态的改善，后部城市化建设跟进，蛇口小渔村已经发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城。蛇口区成为“前港—中区—后城”模式的首个成功案例。第四阶段，通过实践，总结出招商局在蛇口建设的发展规律：港口建设为先，产业园区开发随后，配套城市建设跟进，形成港、区、城联动。
图2.5：招商蛇口模式的发展路径
公司目前主要产业园区基本集中于蛇口片区，港口包括蛇口太子湾邮轮母港，园区包括蛇口网谷，南海意库，TCL国际E城，价值工厂等。
表：2.1蛇口片区项目简介
图2.6：前海蛇口自贸区规划图
2.2.2长周期，高门槛，蛇口成功不易
（1）高门槛，长周期对开发实力有较高要求
蛇口模式与传统的产业园区发展模式不同，在先天条件上已经具有较大的门槛，“前港”要求片区内存在可以建设集聚产业，人才的中心的条件，如海上贸易中枢港口需要临海且最好位于贸易航道上，有一定地理条件。“中区”作为片区的核心和主要载体，如要实现深耕，成功打造外围城市群延伸，则需要有较为完整的产业体系和较高的业态等级，才能保证园区可以持续高效的产出，聚集人口。另外，招商局通过39年的深耕，逐渐形成蛇口模式，可见蛇口模式需要较长的周期开发时间。长开发周期意味着前期巨大投入和相对较长的回收期，需要集团具有较多的资源储备以及较强的资金运营能力。综上，蛇口模式虽然可复制，但复制条件较为苛刻，对开发运营企业在战略研究及布局，产业导入与升级以及综合运营能力方面都有要求。
（2）政企合作是蛇口模式的精髓
综合蛇口的发展经验来看，政企合作运营是蛇口模式的精髓。目前招商蛇口已与前海管理局（前海蛇口自贸区），北京通州区（北京通州台湖片区）的战略合作。在政府的帮助下，开发运营商在土地，产业招商，港区建设方面都能获得较大的便利。土地方面，通过政企合作，拿地成本可以大幅减少，并改变相关土地性质（前海项目土地确权工作，在双方合资设立子公司后取得极大的进展，招商蛇口拥有的2.42平方公里土地使用权可调整规划用途，由工业物流与仓储用地转变为商业性质）。产业招商方面，通过政企合作，政府可以通过税收等政策以及优质的公共服务结合蛇口自身产业招商的要求，提高区域产业招商的吸引力。港区建设方面，通过政企合作提升管理效率，使园区发展与城市社会经济发展不同阶段相适应，并适时推动产业转型和城区再开发；通过持续运营满足不同阶段的功能业态需求，积极培育、发展新型高端业态，促进园区向城市新中心发展。
2.2.3依托招商资源，模式开始复制
蛇口模式的精髓在于政企合作，而拥有招商局背景的招商蛇口，其在产业以及金融方面的资源更可以增加其与政府谈判的筹码。如2016年8月，与北京通州区政府签约时，除了招商蛇口与当地平台公司成立科技创新发展和特色小镇发展集团外，招商局还承诺将集团金融板块的银行，证券，基金和保险业务以及产业板块如科技创新、物流等注入通州台湖的通盘发展中。
亿翰产城研究中心推测蛇口实现快速扩张的路径是通过招商局现有资源优势与当地政府谈判，以获得土地资源，税收政策等方面的支持，方便园区的开发与运营。再利用集团内部现有的产业资源和金融资源，引导产业入驻，吸引产业投资，形成产业集聚，通过合理的规划进行蛇口模式的复制，并且蛇口模式实现快速扩张。
2.3第三阶段，2017-至今，三维一体，构建蛇口产城全新升级
2.3.1三大升级带动下的新蛇口模式
“前港-中区-后城”的蛇口模式，与公司过往的业务体系（港口业务，园区业务，地产开发业务）对应。而目前公司的业务体系则表明体现了未来新蛇口模式的战略方向：以邮轮产业带动的全产业链升级的蛇口模式。
图2.8：原蛇口模式升级成为新蛇口模式
（1）港口升级：贸易港口升级为邮轮母港，高端旅游产业的发源地
进出口贸易不景气，传统港口竞争压力大，新建贸易港风险高。传统港口业务基本以国际贸易，物流居多，而目前国内相同功能港口较多，竞争激烈，加上宏观经济下行，进出口贸易不景气，整体贸易港口的货物吞吐量增速逐年放缓，再打造贸易港口的风险性相当大。根据统计局的相关数据显示，全国主要港口主要货物吞吐量受宏观经济的影响，增速由2010年的15.33%下降至2015年的1.95%。而主要规模以上的港口如大连港，秦皇岛港，上海港等2015年的货运吞吐量甚至出现了下滑。因此在目前的市场环境下新建贸易港口并不是一个明智的决定。
图2.9：全国港口主要货物吞吐量增速
图2.10：大连港、上海港2011-2015主要货物吞吐量
多方面支持建设高端旅游产业核心：邮轮母港。招商局经过对市场充分分析，结合目前行业景气度以及集团自身优势。将新建港口定义为高端旅游产业的核心：邮轮母港，全力打造集旅游运营，餐饮购物，免税贸易，酒店文娱，港口地产，金融服务为一体的邮轮产业链。
以目前正在开发建设的蛇口太子湾片区为例，太子湾邮轮母港项目包括太子湾邮轮母港和蛇口邮轮中心两部分。太子湾邮轮母港填海面积为37.75公顷，拥有22万GT邮轮泊位，10万吨级邮轮泊位和2万吨级邮轮泊位以及800GT高速客轮泊位。蛇口邮轮中心为港务交通商业办公综合体。占地面积约为4.26万平方米，建筑面积约13.6万平方米，上下12层，可以为游客提供包括通过服务，口岸联检，停车，餐饮，商业，办公等服务。未来太子湾母港将形成邮轮产品销售、邮轮物供、邮轮修造、临港免税等业务，集航运、口岸、商业地产、周边配套、旅游、国际物流中转、海工修造配套、旅游配套、特色免税消费、金融服务等于一体邮轮母港。
招商蛇口加速在中国沿海各大邮轮港口的布局，积极谋划打造中国本土邮轮品牌。目前集团公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津，青岛，上海，厦门，深圳等地的邮轮母港开发，积极谋划打造中国本土的邮轮第一品牌。
表2.2招商蛇口邮轮产业布局
除此之外，招商蛇口通过与知名邮轮公司进行战略合作，以发挥各自优势资源，快速扩张并布局全国市场，填补国内邮轮市场的空白。2016年4月，招商蛇口发布公告称与云顶香港签署战略合作框架协议，云顶香港是世界主要邮轮公司之一，拥有知名邮轮品牌以及自主造船能力。云顶香港亦积极发展陆地综合度假村项目，其业务遍及休闲、娱乐、旅游及酒店服务业。招商蛇口通过战略合作的方式，进一步开发建设太子湾邮轮港口，开发以太子湾为母港的国际邮轮航线，开发具有吸引力和竞争力的邮轮产品。
（2）园区升级：传统物流园升级为高科技园区
高新互联网产业发展，未来将支撑宏观经济
图2.12：互联网行业营收及其增速
在整体宏观经济下行的环境下，互联网行业作为高新行业，近几年取得了迅猛的发展。根据相关数据显示，从2013年起至2016年，互联网行业营业收入实现飞跃式发展，年复合增速达到了81.4%，依据行业目前发展趋势以及发达国家的经验教训，以互联网为首的高新技术产业将是未来支撑宏观经济的中流砥柱。因此，紧跟行业的要求，产业园区内的相关产业应当以高新产业为主。
紧跟政策“腾笼换鸟”，再造新蛇口。
早在2009年，广东省跟随中央要求，提出“腾笼换鸟”战略。招商局集团与蛇口工业区共同提出了“再造新蛇口”战略，争取用5-8年的时间构建区域服务和创新中心，除了继续发展传统优势行业如贸易，物流等，还要主导发展网络信息，科技服务，文化创意三大新兴产业，推出三类产业园区：网谷（网络信息），E城（科技服务），意库（文化创意）。截止目前，招商蛇口也已经在国内开发运营了10个产业园区，运营面积超过500万平方米，高新科技产业园区占多数。
表：2.3高新产业园区类型与分布
以2010年兴建的蛇口网谷为例，招商局将蛇口网谷定位为互联网以及电子商务产业园区，园区内涵盖电子信息，创意设计，电子商务，移动互联网等产业。园区内入驻了包含苹果，深讯，IBM，感知集团等超过400家精英企业。紧跟全国新兴科技企业崛起的趋势，目前根据官网披露，蛇口网谷目前单位面积产值已经超过6万元/平方米。
通过升级高新产业园区以及邮轮母港，形成互联网，邮轮旅游等相关产业集聚，从而吸引高新产业人才入驻园区，高净值人士在规划区内投资，消费乃至定居，实现“后城”人群的升级。
（3）人群升级：高净值人群以及高新产业人才
蛇口模式中的“前港”，“中区”的升级可以由开发企业或政府主导进行，港口的属性以及园区的产业可以由建设者自行选择。但后城的升级与城市建设者相关性不高，城市开发商主要能够建设满足城市人群需求的配套设施，但实际吸引人群入住的关键因素则是“前港”和“中区”的特性。目前从招商蛇口对于港口和园区的升级模式上看，未来“后城”的人群将会是有高端旅游需求的高净值人士以及拥有高新产业技术知识的高新产业人才。而高端人群对于城市商业，医疗，教育，交通等相关配套的要求更高，也有更大的意愿为相应的需求消费。且人群也存在如同产业一般的集聚效应，目前中心城市正是利用产业集聚带动人群集聚，最后形成中心城市群。而招商蛇口的新蛇口模式，正是也将利用“前港”与“中区”所形成的产业集聚，发展至“后城”人群集聚，以实现城市运营。
（4）三方面升级建成产业新城，完成企业转型
通过对于港口从贸易物流港口向邮轮母港的升级以及园区从传统工业物流园向高新产业园的升级，引导人群升级，吸引更多的高净值人群和高新产业人才进入区域的“后城”，完成“后城”的升级。通过人群，产业的聚焦，城市商业，医疗，教育等配套的完善，最终实现产业新城的建设，完成地产开发商向城市运营商的转型。
2.2.3社区业务占比过高，园区运营仍具挑战
合并后的招商蛇口主营业务分别是社区开发与运营，园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。社区开发及运营主要是为家庭客户提供精品住宅，项目类型涉及别墅，高端住宅，高层公寓，花园洋房，大型社区等各档次各品类住宅产品。布局全国39个城市以及香港，新西兰等海外地区。其中主要住宅项目集中于深圳市，根据官网披露，深圳市项目数达150个，占招商蛇口所有住宅项目的58.1%。目前社区开发及运营是公司主要的收入来源，根据2017年半年报披露，社区开发及运营业务营业收入占总营收86.1%，毛利润率18.97%。
图2.7：招商蛇口社区项目分布
园区开发及运营的园区类型主要是主体园区，特色产业带以及生态型片区，具体园区包括蛇口工业区，太子湾邮轮产业试验区，深圳国际会展中心、北京通州台湖、东莞长安以及位于青岛，天津，广州，重庆的“网谷”“意库”高新产业园。招商蛇口过往于蛇口工业区的深耕挖掘，使得其在聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务等方面有独特的优势，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式，即“前港—中区—后城”模式。根据2017年半年报披露，园区开发及运营业务营业收入占总营收12.6%，毛利润率27.31%。
邮轮产业建设与运营主要是为了实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。招商蛇口初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。具体项目有天津国际邮轮母港，深圳蛇口太子湾邮轮母港（已开港），厦门国际邮轮母港，其中两艘高端邮轮“处女星”号与“银影”号，在2017年初于太子湾母港开始运营。目前邮轮业务属于发展项目，收入占比较低，且处于扩张阶段，因此仍处于亏损状态。
目前招商蛇口营收中社区业务占比仍旧过高，这与公司重组时的规划不同，公司原本规划重组后三到五年内，传统住宅地产业务占公司的收入比重将降低至60%，园区运营则从目前的10%左右提升至30%-40%，邮轮产业提升至10%。但从目前发展的趋势上看，实现规划目前仍有较大的挑战。
三、结语
纵观招商蛇口过往的发展路径以及目前的发展战略规划，可以得出如下结论：随着传统地产行业的下行，产业地产春天到来，各类型房企都进行着积极的转型。
招商蛇口拥有最老牌的工业园区，深耕园区发展运营，提炼出一套标准的蛇口模式：“前港”—“中区”—“后城”，通过港口建设，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。
招商蛇口背靠招商局，通过合并招商地产成为招商局唯一地产上市平台，拥有较大的协同资源。拥有足够的实力来推广复制其蛇口模式，实现以企业为主导的政企共同开发建设蛇口园区，完成模式的快速扩张。
未来招商蛇口将通过新建的邮轮母港，发展高端旅游产业，通过新规划的高新产业园区，发展高端互联网信息服务行业，实现“前港”，“中区”双升级，进而吸引高净值人士以及高新产业人才进入“后城”，实现城市人群升级，从而完成蛇口模式的整体升级，建成产业新城并进行城市运营，转型成为产城运营商。
亿翰股份
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