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联合拿地：
顾名思义，就是超过两个以上的主体共同参与一块土地的招拍挂，竞拍成功后，一块地就有了多个主人。
而房企选择联合拿地的根本原因其实就是
——省钱！省力！
在地价较高的城市，联合拿地能让你在土拍市场上直接少了一个抬高地价的对手，同时联合拿地后土地开支下降（当然后期收入也没有拿一整块地来的高），省钱！
在企业较为陌生的城市，与熟悉当地市场的企业联合能够进行优势互补，省力！
联合拿地的都是哪些小伙伴？
从联合体的构成来看，联合拿地的形式无外乎两种，一是房企和房企一起拿地；二是房企与财团一起拿地；这里的财团包括的种类比较广泛，包括险资、银行及其他企业都有可能参与土地竞拍，国内经常参与联合土拍的财团主要有险资及不动产投资企业。
联合体拿地的具体流程怎么走？
如果合作的几家提前约好了，那么可能先共同成立项目公司，然后以项目公司的名义拿地；也有可能没有事前约定，则联合房将在拿地后成立新的项目公司、签订补充协议。南京在2016年8月出台规定——联合开发的地产项目需在拿地后15天内向国土部门申请并成立项目公司。这一举措帮助加快楼盘的开发速度。
“一地多主”，项目怎么开发？
1.最极端：瓜分土地各自开发
《国有土地使用证》土地使用不可分割。因此，联合体只能单纯自行协定，单独开发地块的不同部分，但由于地块所有权归属于项目公司，因此，办理用地规划、建设规划等手续时，仍有业务交叉，难以单独进行。因此，瓜分土地极少出现。
2.合作开发：一方并表、一方操盘
最常见的仍是合作开发。
如A与B共同拿地，A操盘，B并表；A既操盘又并表，B取得投资收益。
根据合作方的协议，其项目的利益分割方式也有所不同。
操盘方：
除了股权收益，还有可能获取管理费及超额利润分配。
作为操盘的一方，收取管理费用，包括项目管理费用、管理人员的管理成本，此外，操盘能力较强的企业还可以获得超额利润分配，就是在已有股权的基础上增加分红比例。
并表方：
一般获得股权收益。
对于并表的企业，其总资产、负债、营业收入等都会随着项目的增加而扩大；对于不并表的企业，项目盈利计入企业利润，将优化其利润表。
细心的读者会发现，对于并表的企业，其财务风险是增加的。
你可能会被怎么坑？
1.抬高地价——
联合拿地是为了省钱，为什么会抬高地价呢？
抢地的意念一旦爆发，拦都拦不住啊。
联合体拿地之前必会商议下拿地价格，协商最高多少能拿，但是土拍现场激烈，举牌一举举了几百轮，保不定场面失控，某个合作小伙伴势在必得之下高价拿地。而对于要考虑成本、利润的你来说，就非常痛苦了。
2.进退两难——
也许有些企业习惯了“七天退换”，拿地之后退地的行为也并非少见，这时候苦的就是另外的企业。
如果跟着一起退地，则既损失了上亿元的保证金，又丢掉了看中的项目，还浪费了公司的人力物力；如果不退地，则留下的企业要承担数额较高的土地成本，同时还要更改项目规划，成本较高。联合体一方或多方退出后，余下的企业进退两难。
3.低于预期的收益——
项目公司亏损，合作方同样都会亏损，但操盘方与并表方的表现有所差异。
如果你是非并表方：
①联营企业亏损，对联营企业和合营企业的投资收益减少；
②本期对联合营企业投资增加，长期股权投资增加；
③联营企业亏损，毛利润率不变，净利润率被拉低。
如果你是并表方：
①联营企业亏损，毛利润水平下降；
怎样选择一个靠谱的合伙人？
利益至上、信用为先
01
有合作基础的老搭档
在利益约束的框架下，各方的行为将更加理性。招拍挂市场上的一些相对固定的搭档，如保利和首开，合作起来更有默契，斩获优质地块的数量不断增加。
2017年10月11日保利、首开、金地联合体62.9亿元竞得北京经济技术开发区河西区X94R1二类居住用地地块。
2017年10月25日，保利、首开、金地联合体总成交价23.8亿、15%自持竞得北京昌平区北七家镇东三旗村011地块。
2017年11月7日，保利+首开竞得北京大兴区魏善庄镇一级开发项目AA-43地块。
02
双方形成优势互补
对于新进入的城市，100%权益拿地风险较高，与深耕于当地的房企合作能够有效规避市场风险。此外，对于较难进入的城市，与当地企业合作也能降低企业进入门槛。
2017年9月29日，旭辉联手武汉水墨清华置业发展有限公司以38亿底价竞得武汉白沙洲青菱村4宗地块，楼面价约2700元/平方米。
2017年10月30日，中粮+天恒+恒基+旭辉出价49.5亿+12%自持面积比例拿下顺义区后沙峪镇马头庄村一地块。
2017年12月25日，恒大与新合鑫合营公司12.22亿揽郑州高新区达17万平米。
03
合作方资源雄厚
如果一家房企本身做得不错、背后又有强大母公司提供资源，那与它合作就像有神人相助。当然，想要有神人相助，企业本身也得是“神人”级别。
2017年10月19日，绿城联合宁波轨道交通置业以总价44.69亿元竞得宁波鄞州邱隘南区核心区的商住地块群。
此外，也可以是单独拿了一块好地之后，寻找资源雄厚的企业进行联合开发。
2016年8月17日，融信力压万科、保利中粮+建发+首开等17家房企，以110.1亿元的总价拍下了上海静安中兴路地块。110亿金额不菲，随后的12月份，万科正式公布拥有该地块49%股权。
2017年8月8日，珠海华发与华润置地签署合作框架协议，拟共同开发南京三宗地块。其中两块土地为华发分别以72亿元、17亿元在南京招拍挂市场摘得，另一块被华润置地以20亿元摘得。
04
双方品牌定位相合
定位于做高端住宅的企业与定位于做精品住宅的企业同时开发一个项目必然会产生冲突与不和，品牌定位相符搭伙开发将更为顺利。
2017年11月3日，中铁+建工以接近底价的53.55亿元竞得北京[2017]078号地块（地块性质为共有产权房）。
结语
招拍挂越来越贵，小股操盘也成了主流。大规模房企拥有产品、销售、融资多种优势。对于拥有土地的小规模房企，引入碧万恒等企业，项目将具备更大的升值空间，同时还能学习管理经验。
“强龙不压地头蛇”，区域性房企在区域间积累了优质资源，垄断了区域间的话语权，即使是外来的规模房企也未必能与之抗衡。资源丰厚的大规模房企可以与此类房企合作，以此降低企业市场风险，以较小成本撬动较大收益。
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
