共有产权房，给"刚需族"稳稳的幸福！
共有产权住房已经不是一个新鲜的话题了，早在8月，北京颁布《共有产权住房管理暂行办法》，就已经引发了广泛的大讨论。
2017行至年末，我们再回头来盘点今年的共有产权房、租赁住房等新鲜事物，大家的关注点已经不仅仅限于政策本身，而在于这件事有多大意义？会不会长久？会如何影响我们的生活？
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共有产权：
政府和购买人共同享有房子所有权，在转让、出租等方面相对于一般商品房有一些限制。简而言之，可以概括为——具有一定保障性质的商品房。
自住房的蜕变：是进步还是倒退？
根据官方解释，北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步“调整、优化、升级、规范”。
原来，自住房价格类似，享有一定的政府让利，最关键的是，占全部产权。
现在，政府以牺牲的土地出让金作价，拥有房屋产权，享有升值。在房子品质不变的情况下，你购买到的房屋产权相对于以前的自住房缩水了30%。
也就是说，这个政策一出来，房子没变，价格没变，面积没变，但产权少了30%。
有经济学家认为，存在制度弊端：这30%并非政府真正出钱，而是以土地出让金、政府政策进行换算。政府政策能否视为政府出资，这是值得商榷的。将政府的保障政策内化为政府的出资，事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。
诚然，作为具有保障性质的商品房，本次改革后，房子的商品性质更强了一些，保障性质更弱一些。但是换个角度看，房屋的产权、政府的出资更加透明，也有好处：
01
更多的家庭能享受到保障。
低收入阶层的应获福利不等于少部分人的应获福利。原来的自住房政策中，真正能享受到保障的，其实只有中签的那部分人。也就是说，保障政策无法实现普惠，不能惠及全部纳税的、为城市作出贡献的新北京人，反而转为了小部分人的个人资产。
现在共有产权后，这部分资产由政府持有，因为无法变现，其实并没有转化为实际经济利益，也没有真的进入财政口袋。新的共有产权房通过封闭管理、内部循环，为保障政策提供了流转的空间，不仅不再成为少部分申请到房子的幸运儿的家庭资产，还能在这部分人购买改善性住宅搬离后，继续惠及以后的家庭。
02
减轻财政压力，模式可供其他城市复制。
对地方政府而言，土地出让金是最重要的预算外财政收入之一。共有产权房用地以低价出让，土地出让金较常规宅地明显降低。对北京这种城市而言，这些出让金收入的减少不构成太大压力，但是对于其他二线乃至三四线城市就另当而论了，如果想要推行，势必形成财政的压力。而现在的模式下，政府牺牲的出让金转化为产权，价值随行就市，代持机构报表优化，未来还有抵押再融资的可能，这就化解了来自财政的阻力，为共有产权房在其他城市推广扫清了经济障碍。
所以辩证地看，自住房变为共有产权房，30%的股权看似从购房人的口袋进了政府的口袋里，可是其实政策优惠进了更多城市、更多低收入家庭的口袋里。
规模有限，短期内边际影响较小
虽然是个好政策，但是受制于市场现状和供给能力，共有产权房短期内并不会产生大规模影响。
首先，共有产权房最早现于2007年，现在的试点城市有北京、上海、深圳和江苏淮安。短期内，没有向其他城市扩张的趋势。
其次，相对人口规模，总量并不大。
2017年，北京安排了共有产权房用地200公顷，可供建设5万套。今后5年北京共有产权房供地可建设25万套自住房。从绝对量来讲，这个规模并不小，占北京十三五全部新增住宅的17%，甚至接近租赁住房的供给量。这也体现了政府惠及民生的决心。
图：2017-2021年度北京住宅用地供应计划
但是，北京常住人口接近2200万人，存在购房需求的青壮年劳动力超70%，外来人口接近1/3。按每套家庭人口4人估算，25万套自住房能解决100万人的居住问题，相对于人口总量仅是杯水车薪。
最后，房子的分批入市，带来边际影响较低。人多房少，共有产权房实在是太难中签了。北京市首个共有产权房项目锦都家园，总共427套房子，12万户参与摇号，非京籍0.5%的中签率，京籍更是低至0.3%。
暂时来看，共有产权房市场前景一般，总量较小，短期内不会出现像住房租赁那样巨大的市场空间。但效益相对确定，房企仍可相机而入。
1.可入学、可落户、可出租，商品房属性一个不少，充分具备自用价值；
2.官方摇号配售，几乎不存在营销成本；
3.利润空间确定，销售限价与经营楼面价的价差一般在3000-8000元/㎡。
举个例子，11月7日，首开+保利联合体以37亿元竞得北京大兴区魏善庄镇AA-43住宅地块，楼面价17529元/平方米，全部建设“共有产权住房”，未来销售价格2.9万元/平方米（含全装修费用）。价差空间约1.15万元，去掉建安及装修成本，仍有5000元以上的空间，毛利润率约17%，但几乎没有营销费用和获取预售许可的难度，值得一试。
经济+社会双轨效益，给人才稳稳的幸福
既然共有产权房是具有一定保障性质的商品房，也就兼具了经济意义和社会意义。
经济意义很鲜明：通过政府产权的投入，变相加大个人的购房杠杆，帮助更多的家庭完成筑家的梦想。
社会意义更深远：相当部分买不起商品房但手头又有点余钱的夹心层和新北京人，将有凭此享有同等的教育和医疗公共资源。北京户口何其金贵，附带的学区、医疗资源对比全国更无可匹敌。
一个外地人年轻人，从来到首都成为“北漂一族”，到最终成为一个享有完全市民权利的北京人，是一个多么漫长艰难的过程。买房和落户的门槛极高，教育资源、医疗资源以及社会保障的非均等化，这些都筑成阶层固化的高墙，让多少心怀梦想的年轻人望墙兴叹。
共有产权房，偏偏在在北京打开一个新口子，不仅给了夹心阶层一个机会，还留出三成给非北京户籍的流动人口，这是打破社会流动固化的重要一招。
无论是租赁还是共有产权房，都是政府在克服重重的资源阻碍，以强有力的姿态介入楼市，向为这座城市作贡献的年轻人释放出的最大善意。
当年轻人都在慨叹“北上广不相信眼泪”、“逃离北上广”，当二三线城市纷纷向人才抛出橄榄枝的时候，我们的一线城市急需留住充满创造力的年轻人才。
有保障、有机会，这里的年轻人才能找到归属。有人才、有流通，这座城市才能焕发新的活力。
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共有产权房
2017年8月3日，北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，8月14日，北京市住建委宣布，共有产权房可落户、入学，也就是说，共有产权房和一般商品房同权。
是什么？
所谓“共有产权住房”，简单来说，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋，更有利于中低收入家庭解决住房问题。
价格多少？
共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
谁有资格买？
符合限购条件、家庭成员名下均无住房的家庭，一个家庭只能购买一套共有产权住房。
优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍无房家庭。此外将有30%配售给以及符合北京住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非北京户籍无房家庭。单身人士申请须年满30周岁。
擦边球能不能打？
已签订购房合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的、有住房转出记录的家庭、有违建未拆除的、原有住房夫妻离异不满三年的，统统都不能申购！这也就杜绝了打政策擦边球的可能。
能卖吗？
限售5年，5年后可按市场价格转让产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用。此举实现了共有产住房的“封闭管理、内部循环”。
严防投机，共有租金！
政策规定，共有产权房能够对外出租，但是租金收入也按照购房人和代持机构的产权份额比例进行分配。但是我们认为，这点尤为需要加强监督实施。如果购房人未经登记非法分租，相当于利用政府产权套取房屋租金，获得高于正常租金的额外收益，也就背离了共有产权房住而非炒、保障低收入人群的初衷。
