本文为张博士11月23日的公开演讲，
满满都是干货，一般人我不告诉TA~
引言
本文主要谈下整个房地产行业的环境，包括宏观环境、企业基本情况、房价及成交量等，提供房地产投资参考思路。
一.
宏观环境：
2018年经济环境更好，金融环境更紧
01
经济环境：每个人观点不同，我认为，至少2018年比前3年会好一点，从基本的经济指标来看，整体经济的基本面好一些。依据我们原来对房地产行业的判断：经济好会打压地产，不好的时候扶持房地产。现在政策博弈的空间不大，或者说政策博弈空间不存在——一是，目前不是经济优先的环境；二是时间点上，没有经济博弈空间。此外，不会出现2008年的大幅下行、从而影响房地产大幅震荡的情况。
02
金融环境：金融工作会议后，国家控制风险的需求很强烈，整个金融控风险趋势很强，对公及对私的贷款收紧，比较严格，对房地产放贷有所保留，银行的按揭贷款比较优良。明年的金融环境不会比今年好，同时会弱于2016年及2017年，银监会领导也有表态，金融环境对房地产市场是相对负面的影响因素。因此，一二线城市一些总价偏高的项目受影响较多。
整个宏观层面的要求比较严格，十九大提出目前我国现有的矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展方向之间的矛盾。
整个房地产的大趋势还是以“收”为主，2016年提出住而非炒、2017年出台的推动性政策，包括租赁住房的政策、12个城市的试点、集体用地的推出，各级政府都在落实这一系列政策。
租赁的推出对市场影响很大，每年供应比例在20%以上，整个市场租赁住宅会比保障性住宅靠谱，为什么这么说？
一是因为它从供地源头解决问题——集体用地可以做租赁；二是保障性住房是政府在投资，而租赁住宅是房企在做，万科、龙湖、保利都有几万间的计划，新派、保利都有类REITs产品。
最可怕的一点，这个政策是有配套的，为了达到这个目的，推出了一系列的政策，而且是开发商、银行、供地层面多方系统性配合，中长期对整个市场有一定程度的影响，未来3到5年内，这个影响会逐步显现。
二.
政策环境：目前是一个政策市场
政策环境怎么样？
再来看整个市场——目前是一个政策市场，这个意味特别浓。包括三四线甚至五六线，都有限售、限贷、限商等政策。
整个政策分为两种类型：第一种是核心的16个城市（或者包括其他限贷的城市），受到市场的冲击很大，限贷政策规定二套房70%首付，比如在上海，只要购置过房产，就是二套房了，所以一线城市二套房首付基本在300万以上；第二种是整个政策虽然有突破，但是还是比较难突破开，虽然没有大幅提升，但小幅提升过程中阻力也较大。比如限售，拿到房子两年后才能交易，对市场影响十分大。
三四线政策相对比较宽松，没有限售限签，因城施策比较完备，房地产投资量的绝大多数在三四线完成，政府对于三四线的支持力度也比较大。对于三四线，其财政收入还是来自于土地，预计明年三四线市场环境相对比较宽松。整体从环境来看，一二线重点城市的市场比较吃力，三四线相对宽松。
三.
企业负债：
企业尚可承受，不构成较大压力
首先来看下企业负债，今早我刚看过一篇文章，说的比较危言耸听，而事实上，房地产企业的负债并不可怕——资产负债率77%，净资产负债率也是高位，但从历史数据来看，总体房地产企业负债的情况没有恶化。
这一轮的差别在哪？在政策收紧、穿透式审查持续跟进等条件下，表外融资增多，表内融资更为真实。目前公司债的规模为2-3万亿，大部分是房企发的，短债少了长债多了，2018年、2019年马上到了房企还债高峰，而一个月还款的最高峰大概在2000亿左右，这个数额并不大。因此，开放商并不存在需要还债所以需要售房套现的情况，还没被债务逼到要加速售房；
再来看利润率，2014年企业利润率处于低位，随着2015年、2016年的价格上涨，低利润率情况已经发生改变，虽然企业有低价卖房的空间，但是企业没有必要降价，前期的利润能够覆盖负债。因此，房企没有降价意愿。
还有一点，企业的集中度越来越高，2017年上半年前50强已经占到50%，未来我们认为前三强就可能占到15%，集中度提升十分快，开发商也要维持规模，所以，企业不会出现惜售的情况（除了一些一线城市），开发商处于一个比较正常的状态，为还债而低价售房这种断臂求生的情况不会出现。
四.
现在到底能不能买/卖？
当然不能出售，尤其是一线城市。
第一点，中短期影响价格是去化周期和销售，一线城市交易量下降的非常快，北京上海交易量下降了50%，比如原来卖2000万方，现在只有1000万方。同时，企业拿预售证比较难，当然由于限价政策，企业其实也不愿意供货。在一线供应、销售双下滑之下，库存也不断少，目前市场处于冰冻状态，这是一手房市场。
第二点，限价情况下，二手房有倒挂现象，比如学区房等，二手房具备着新房不具备的优势。至少要等到一线城市二手房出现波动，整个一线城市才会有调整。没有半年或者9个月的时间，二手房很难出现价格上的变化，我们觉得后续的变化并不是特别敏锐，预计二手房在明年的5、6月份出现波动，直到2018年年中价格才会稳定，个人觉得短期内一线城市不会涨，但并不代表我们不去置业，往往政府限制政策比较多的时候、尤其货币因素比较显著的时候，房子抗通胀的作用比较大，因为房产的总量短期内是稳定的——由于房产的特殊性，快速供货是很难的，比如新房售完后只能去二手房交易。
三四线市场，我个人持乐观态度，特别是长三角、珠三角及这两个区域辐射到的三四线城市，我比普遍的预期更为乐观：三四线市场的热度可以持续到2019年。这波行情来临后，三四线的市场已经得到修复，这种修复不是单一的修复。原来，信托公司、银行、开发商都不愿意去三四线城市，但2013年、2014年这两年，政府开始去库存、建配套，这种修复是全方位的，银行及房企2016年也在将资源疏导到三四线，这些城市也推出了更多好的住房产品。资本、银行、房企等多方都进入市场，政府供应土地又十分克制，三四线市场达到一个比较正常的状态。
有人说，三四线不可持续，它的人口在往外流。在我看来，这些城市，当前一些不错的项目质量都不如龙头房企做的中端产品好，所以三四线还有大量改善需求，在前几年市场低迷的时期，三四线的配套在不段完善，而随着政府配套的建设完善，目前刚好处于收获期。
另外，我认为需求没有价值观，本身房子就是投资品。如果拐点形成，我并不认为房价会全面下跌，有可能是区域性调整。三四线城市穿越到2019年，还是有一定的增长幅度。
从投资的角度来讲，还是重点关注一二线城市，一二线可能还会再创新高，而三四线短期不会再创新高。随着租赁市场的发展，一线城市的资源会越来越稀缺。未来，北上将会向香港靠拢。一二线重点城市长期较稳，短期内有波动。
