8月12日-19日6个交易日间，除万科连续三个涨停板以外，其余地产股也轮番上涨，使得近期地产板块涨幅居A股所有行业第一，并引发大量关注。
我们认为，这一轮行情不仅仅是短期波动，还是地产股中长期上升趋势的逐步确认，就这一观点，本文将从行业基本面、政策和金融三方面进行全方位分析。
而今年，在地产基本面强烈复苏的情况下，1-8月，房地产板块涨幅居于各行业倒数，房地产基本面和板块表现出现明显的背离，而近期地产股的强劲上涨则是对这一背离的修正。
在之前的文章中，我们一直坚定看好房企今年业绩以及对应估值的修复，而近期地产股表现验证了我们的判断。同时，尽管地产股涨幅明显，但我们继续看好后市，对今年全年地产股行情保持乐观。
2015年3月至今，行业持续回暖，商品房成交量价齐升，上市房企作为行业内的领导者，强者恒强态势明显，不少上市房企销售情况都跑赢了全国水平，良好的销售业绩使得企业财务状况大幅改善。
我们在半年报业绩前瞻中提到，房企中期盈利会有不小的增幅，从来带来地产股短期行情，我们的判断也得到了验证，已经披露了半年报的许多房企盈利均实现了高增长，良好的业绩是这次地产股接连上涨的重要支撑。
7月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.0%，PMI再次跌破荣枯线，投资增速出现跳水式下滑，经济徘徊在低位运行，下行压力十分明显。同时，CPI维持在较低涨幅，通缩隐忧初显。经济低增速、低通胀使得市场对货币政策与财政政策加码的预期不断升温。
从行业政策来看，在三四线城市库存依然高企的局面下，尽管房价大幅上涨导致政策收紧的城市不断增多，但全国性宽松的主基调仍未改变，行业政策的主要目标仍然是通过刺激商品房成交降低库存，从而带动房地产投资，以至于托底经济增长。
我国房地产行业周期性明显，而地产股周期要略微领先于基本面小周期。举例而言，在楼市火热，房价持续上涨时，市场对大力度调控政策出台的预期升温，资金会提前从地产股撤出；而在楼市低迷时，投资者会对刺激政策形成强烈预期，资金也将提前配置地产股。
我们认为，这一次，经济下行压力巨大，我国行业政策对于高房价的打压力度会显著小于往年，导致这一轮小周期下行幅度更小，时间也更短，这使得地产股股价探底速度加快，反弹也会提前。
2016年上半年，我国个人购房贷款余额16.55万亿元，占各项贷款比重上升到16.3%，较去年同期上升2.1个百分点。
7月份，我国新增人民币贷款4636亿元，而居民中长期贷款新增4773亿元，其中绝大部分是个人住房贷款，在房地产市场持续高温的局面下，地产需求端杠杆较往年有了明显提升，但相比于国际上的40-50%处于较低水平。
尽管按揭贷款今年以来一直维持着高速增长，但未来空间仍然不小，尤其在经济缓慢复苏，企业盈利下滑的情况下，各行业不良贷款率都有了一定幅度增加，这使得银行对于低风险、有抵押的房地产贷款的偏好不断提升，需求端杠杆的提高将是楼市成交稳固的有力支撑，同时也是房企业绩和股票市场表现的重要保障。
按最新收盘价计算，房地产行业整体市盈率为26.82倍（申万行业分类），在A股28个行业里居于中游，要高于上证综指的15.39倍。而我们发现，万科、保利地产、华侨城、华夏幸福等龙头房企市盈率均低于上证综指，具有一定的安全边际，持有风险低。
同时，与海外市场的同类型上市房企相比，A股上市房企市盈率同样在相对的低水平，这给内地上市房企股价上涨留下了一定空间。
近几年，受货币供应持续高增长所致，我国出现了一定的资本过剩，利率不断走低，各项资产回报率也逐年下滑，再加上2015年中股市崩盘、P2P平台接连跑路等事件影响，我国居民对于投资回报逐渐趋于理性，这使得年化回报率低于5%，但低风险的金融产品愈加受到投资者欢迎，这种趋势从银行理财产品持续热销中可见一斑。
按照最新市值计算，151家地产股中，2016年现金股息率超过一年期定期存款（1.5%）的共16家，其中居前的有金地集团（3.34%）、保利地产（3.15%）、荣盛发展（3.07%）等，而今年万科派发现金股息约70亿元，较去年的49亿增加了43.87%，股息率达到2.58%。
我们认为，许多高盈利的龙头上市房企也都会逐步增大派息力度，使得包括保险等机构与个人投资者加大对中长期地产股的持有，以获取股息收入，这也会对地产股股价形成重要支撑。
综合以上几个原因，我们认为，无论从短期还是中长期来看，地产股的投资价值已经充分显现，持有地产股正当其时！
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