从重资产运作到资金运作，
最核心的要看资产证券化！
房地产行业的下半场，资金运作将成为核心竞争点。重资产运作到资金运作，最核心的桥路就是资产证券化！
资产证券化对房地产有两个意义，
一是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级，同时通过流动性来获得溢价，优化企业的融资成本和资本结构；
二是以私募REITs和REITs为代表的权益类证券化发展，可以盘活开发商的资产空间。
租赁物业及商业地产对企业资金占用最大，本文单就两类资产证券化产品分析。
一.
底层资产——租赁物业
提到租赁物业ABS，多数读者会联想到前不久保利地产发行的REITs产品，其实在保利之前，已有三支租赁物业资产证券化产品。而为什么保利能因其市场上这么大动静？
一是发行金额高
保利50亿，约为前三只产品金额总和的5倍；
二是发行方式灵活
保利采取的是“一次审批、分期发行”的储架发行方式，发行利率和发行时间的灵活性更强，更能适应多变的市场；
三是发行主体
第一次有房企直接发行租赁类REITs，而不是房地产行业的“二房东”，无疑给所有做租赁物业的房企一颗定心丸。
自如：国内首单租房市场消费分期类资产证券化产品
新派：国内首单住房租赁类REITs产品
保利：国内首单央企租赁住房REITs产品、国内首单储架发行REITs产品
四只租赁物业证券化产品的优先级信用评级都是AAA，可以说，底层资产都十分优质，相较于其他资产证券化产品，租赁类产品资质要求更高。
图表：四单租赁物业证券化
图：魔方、自如交易结构——证监会信托受益权结构类型
图：新派资产证券化交易结构——私募基金型REITs结构
二.
底层资产——商业地产
截止2017年11月20日，商业房地产抵押贷款已发行21单，总金额达756亿。整个资产证券化市场未偿清总额超过1.6万亿，因此，商业房地产抵押贷款发行金额体量较小，仍处于初步发展阶段。
2016年起，
商业房地产抵押贷款也创下几个第一：
汇富富华金宝大厦资产支持专项计划：国内首单CMBS产品
（交易流通场所：机构间私募产品报价与服务系统）
北京银泰中心资产支持专项计划：
国内首单交易所CMBS产品
（交易流通场所：上海证券交易所）
高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划：
国内首单交易所挂牌转让CMBS产品
（交易流通场所：上海证券交易所）
共同的一点是，
三支产品的交易结构均采取的是
证监会双SPV类型。
图表：三支首单商业房地产抵押贷款
图：三个 “商业首单”资产证券化交易结构
——证监会双SPV类型
再来看CMBS的底层资产，17个商业地产中，共有13个分布在一线城市，同时写字楼的比例高于购物中心。没错，无论是民间还是资本市场，其实都知道商业地产不好做，没有金刚钻揽不了这个瓷器活。
作为底层资产的购物中心，有营业额第一的北京SKP广场、上海标杆性广场世茂国际广场、深圳旗舰深国投广场与益田假日广场。没错，想要发CMBS，经营优良的底层资产是最核心的。
因此，要想CMBS救你的商业地产，
首先，你必须学会自救。
图表：CMBS产品底层资产
上层：左-北京世贸天阶；右-上海SOHO复兴广场
下层：左-深圳深国投广场；右-南京金鹰国际购物中心
结语
从租赁物业及商业地产的证券化可以看出，商业地产的证券化对底层资产的要求十分之高，而租赁物业是目前政府正在力推的重要布局，并出台多个系统性配套政策。多家房企都计划推出几万间、几百万间的租赁住房计划，房企、资本、政府等多方的介入势必将推动租赁物业REITs的发展，有望推动房地产资产证券化爆发式增长。
亿翰百科
资产证券化
资产证券化
通俗而言是指将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。
资产证券化在一些国家运用非常普遍。目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券提供的。
ABS（Asseted-Backed Security）
资产支持证券，其支付基本来源于支持证券的资产池产生的现金流。目的是将沉淀的资产变为可流动的资产，实现套现。
REITs（Real Estate Investment Trusts）
房地产投资信托，专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
CMBS（Commerical Mortgage Backed Securities）
房地产投资信托，专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
