导语
2017年12月23日召开了全国住房城乡建设工作会议，提出2018年我国房地产市场的调控方向，并对刚需、改善和投资人群实施不同的政策，预示着2018年房地产市场的走向基本确定。
本次内容关键点：
1、针对各类需求实行差别化调控政策：满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房；
2、库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作；
3、深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
通过梳理可看出，中央经济工作会议已提出差别化调控，此次住建部表态与其思路如出一辙，并将其进一步贯彻落实，明确差别化调控——满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，分类调控将是2018年政策调控主旋律。
图表：近期工作会议主要内容
一、 全面打压转向保障合理需求，
差别化调控促进市场供需稳定
2017年，调控政策从供给、需求两端同时发力，全面打压市场需求，多地陆续出台限购、限贷、限价、限售、限商等政策，热点城市购房准入门槛和居民杠杆空间不断提升，其中一线城市限购尺度堪称史上最严。以北京为例，2017年3月实行认房认贷之后，在首付问题上首套比例为40%，二套普通住宅为60%，非普住宅提升至80%。2017年限贷政策的执行，带来的结果使得投资性需求被打压，同时刚需以及改善性需求也被压制。
图表：2016-2017年北京调控政策变化
在对所有需求过度打压下，热点城市降温明显。相比而言，2018年楼市调控基调发生转变，在对投资性需求继续打压的同时，刚需和改善需求将予以保障，实行差别化调控，未来不排除限贷政策放宽的可能。
2017年政府出台相关政策将土地供应与城市库存挂钩，一线及热点二线城市土地供应增加。在此背景下，此次会议上表态差异化调控将促使需求的提升，与此同时，郑州和武汉等多地争相出台人才购房政策，赋予引进人才以福利房或首套房购房资格，截止到2017年12月23日，已经超过10城推出相关政策，购房需求也将进一步释放。随着上述政策的实施，将有利于市场的供需稳定。
二、肯定去库存效果，预计三四线表现将超预期
本次会议首先总结了房地产市场调控效果：一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋于稳定，房地产去库存取得明显成效。同时也着重强调部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
2017年三四线城市的商品销售量猛增进而带动了全国商品房的销量上涨，但在这波行情之前，三四线城市经历了长达五年的衰退。新增供应较少，且期间货币环境波动时，三四线的房地产市场并没有出现与之对应的周期性上涨，因此，我们认为三四线城市房地产市场走势与流动性关系不大，主要由供给及需求决定，货币化安置仅起到锦上添花的作用。2017年三四线市场之所以回暖，库存有所消化，主要是供求关系得到修复。
我们预计在2018年三四线的表现仍将超预期。在供给端，去库存接近尾声，三四线的土地供给并未显著增加，供给可能微升或大致持平。在需求端，三四线市场的回暖刚持续了一年多的时间，价格仍处于上升通道，将为需求的持续提供支撑，同时棚改货币化的长期化也助推了三四线城市的需求持续。本次会议也提出，扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套，预计棚改政策还将成为强效催化剂，带动三四线城市的市场行情。三四线2018年成交量将持平或微升，成交金额上升。
三、长效机制加快落地，房企迎来租赁市场机会
从目前政策对于长效机制的描述来看，中央经济会议由2016年的“研究建立”基础制度和长效机制转为2017年的“加快建立”住房制度和“完善促进”长效机制，表达力度上发生改变，而此次住建部的表态延续了当前经济会议主旨，明确提出“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”预计2018年长效机制将进一步加快建设。
作为长效机制重要的一环，其发展定位进一步强化。事实上，租赁业务已经在政策、融资以及土地等多方面获得了大力支持。比如在政策方面，从2016 年开始至今已经有20 余省市出台鼓励措施，广州市推出租购同权、13个热点城市开展了租赁住房试点推广等；在土地供应方面，北京将在未来五年内供应1000公顷集体土地用于租赁住宅建设；广州、南京等地也在制定实施细则。此外在融资方面，多家企业发行了资产支持证券及类REITs 创新，银行机构也提供了融资支持，租赁迎来全新发展机遇，其影响可能不亚于“房改”、“招拍挂”的推行。对房企而言，租赁既是机会也是趋势，关键在于怎么去做，而不是去研究要不要做！
作为长效机制重要的一环，其发展定位进一步强化。事实上，租赁业务已经在政策、融资以及土地等多方面获得了大力支持。比如在政策方面，从2016 年开始至今已经有20 余省市出台鼓励措施，广州市推出租购同权、13个热点城市开展了租赁住房试点推广等；在土地供应方面，北京将在未来五年内供应1000公顷集体土地用于租赁住宅建设；广州、南京等地也在制定实施细则。此外在融资方面，多家企业发行了资产支持证券及类REITs 创新，银行机构也提供了融资支持，租赁迎来全新发展机遇，其影响可能不亚于“房改”、“招拍挂”的推行。对房企而言，租赁既是机会也是趋势，关键在于怎么去做，而不是去研究要不要做！
亿翰君祝您圣诞节快乐！！！
