导读：房产税立法每年都会席卷两会议题，但每年同样的剧本同样的结局，为何房地产税迟迟不出？社科院杨志勇和地产大佬任志强的文章会帮助我们理解政策背后的逻辑——
文章：社科院专家七问房地产税：可能带来国家治理风险
来源：经济观察报
拥有房地产多的人多纳税，但是房地产税不能解决贫富差距问题。收入分配问题需要一整套的公共政策体系来解决，社会保障和公共服务的优化可能比税收更值得重视。
杨志勇 中国社会科学院财经战略研究院研究员
近日，房地产税话题又进一步升温。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”。这一提法与现代市场经济国家的税收法定的要求是一致的。
房地产税开征可能遇到的各种问题可望在立法中得到充分的反映并得以解决，这样推出的房地产税的社会影响也可能是正面的。不过，房地产税的开征至少需澄清七大问题。
一问：什么才是改革目标所期待的房地产税？
眼下对于房地产税究竟是什么，参与讨论者的认识往往有着极大的分歧。不一样的“房地产税”开征难度自然不同，且差异极大。重庆试点的个人住房房产税是一种类型，上海试点的是一种类型，对商业地产征收的房产税则是另一种类型。可是，这些都不应该是改革目标所期待的房地产税。
房地产税的开征是在完善地方主体税体系的背景中提出来的，房地产税应该成为地方税收入的重要组成部分。这样的房地产税必须有充分的税源，只有对全部房地产普遍开征的房地产税，才可能实现这个目标。
二问：国际惯例是中国开征房地产税的理由吗？
参考国际惯例，中国可以少走弯路，但国际惯例也不应该照单全收。国情仍然是问题的最主要方面。立足国情，寻找到房地产税在中国存在的逻辑，才是最应该解决的问题。
中国城镇土地国家所有，这是诸多开征房地产税国家所不同的。可是，事实上，不管是税收收入，还是国有土地收入，进入的都是政府口袋，而且国有土地收入，有相当部分用于地方基础设施和公共服务，与房地产税的用途有很多类似。二者怎么能够分开考虑呢？
有人会以中国香港地区为理由，说明土地公有仍然可以开征房地产税。可是，主张这个理由的人不要忽视一个事实，香港地区可是没有像我们这样的增值税和消费税，而且，增值税收入占全国税收收入的40%以上。一个社会所能承载的宏观税负是有限的。
三问：房地产税调节房价符合社会公众的真正预期吗？
最近一年来，一线城市此次凶猛的房价上涨，增加了房地产市场的调控难度，也让房地产市场危机风险全面上升。有人希望能用房地产税来调节房地产市场，但如果购房者数量不减少，新增的税只会转嫁出去。
假设以最高3%的房地产税率来计算，只要房价一年能涨10%，就足以弥补业主持有住房的按揭费用和房地产税成本。这样的房地产税是不太可能促进房价下跌的。
现实中，我们更要提防的是另一个方向。时下的一二线城市的房地产市场火热现象不具有可持续性，风险很大，房价有内在的下调动力。
四问：房地产能够再承受多少税负？
个人在购买住房的环节实际上支付了大量由开发商代付的税费基金（或称广义税负），造成了不少人认为住房持有环节应该课税。税负空间是有限的，既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，这显然是不合理的。
中国五个只与房地产联系的税种，即房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税之和可以为房地产承担的税负提供一个直观的认识。
2011-2015年，五税之和分别为 8228.45亿元、10127.99亿元、12246.43亿元、13818.69亿元和16581.72亿元。这五年，五税之和占全国税收总收入之比分别为9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地产五税之和占全国税收收入之比与美国房地产税占全国税收收入之比大致相当。如果认为税负有一定规律的话，这当引起我们充分的重视。
实际上，中国营业税（现在改为增值税）和企业所得税收入中的相当部分来自房地产。土地收入同样构成广义宏观税负的一部分，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。
五问：地方政府可支配财力就一定要靠房地产税吗？
中国广义宏观税负在世界上大约处于中等偏上的水平。目前，中国经济正处于转型升级的关键时刻，决策层正在致力于降低宏观税负。在这样的背景下，在原有税收体系之外，还要加征房地产税，只会与“降低宏观税负”的目标背道而驰。
需要认真思考的是，在缺少房地产税的条件下，地方政府可支配财力来自何方？土地收入是地方最重要的可支配财力来源之一。这个格局至少目前没有变化。营业税收入曾经是地方最重要的税收收入。营改增全面试点之后，增值税中央和地方共享比例的调整，在很大程度上也维持了地方政府可支配财力格局。因此，仅仅从获取地方可支配财力来看，房地产税开征没有充分的理由。
从现实来看，进一步规范中央和地方财政关系，在事权和支出责任更加匹配的前提之下，通过现有的财力资源在不同层级政府之间的优化配置，就可以解决好地方政府可支配财力问题，而不必另外开征新的税种。
六问：房地产税需要进一步试点吗？
房地产税的开征涉及面广，改革应该将重心放在房地产税制方案的设计上。所有可能遇到的问题，应该在方案设计中得到充分的考虑。对个人住房征收房地产税，对中国是新鲜事，需要评估各种可能的风险，对不会产生现金流的房地产进行课税尤其困难。
关系国计民生的房地产税制建设大业，容不得一点闪失。在未来正确的事，至少在现实，还需要保持必要的谨慎，谨慎不等于房地税改革的拖延，谨慎只是为了让改革方案更加务实。
七问：房地产税开征会有什么样的国家治理风险？
房地产税开征可能遇到征收不到位的风险。房地产税征收不到位，也会损害政府公信力。为此，需要深入分析原因，是因为纳税人不愿意交税所致，还是因为交不起税？
如果是前者，那么就要检讨房地产税方案到底存在什么问题。房地产税方案的适用范围是否合理？房地产税用于地方公共服务，如果当地公共服务已经很好，那么还有必要征收较多的房地产税吗？教育是地方公共服务的重要内容。
房地产税的开征需要具备什么条件？这是在房地产税开征之前需要解决好的问题。
文章：房产税为何一推再推？
来源：宏观涛评
作者：付兵涛
党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第十八条明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。据说房地产税在2016年两会时已经归入全国人大的一类立法项目，但至今没有看到具体推进。因为按照一般程序，法律草案需要经过一审、二审、三审几个流程，且在进入一审后需要征求社会意见，但目前并没有任何相关信息。
房地产税推进迟缓必然有很多原因，房产税所面临的的技术性困难也是不得不考虑的重要因素。
第一，什么样的住房需交房产税？目前我国城市的住房属性很复杂，既有一般的商品住房，也有央产房、房改房、军产房、经济适用房，还有数量不小的小产权房。这些房子尽管都是住房，但是产权属性差别很大，能否适用统一的税率？房屋产权所有人是否都能够交得起房产税？如果只有部分住房交房产税，又显失公平。
第二，免税标准如何设定？考虑到中国国情，房地产肯定要考虑设置免税条款，以体现住房的基本保障属性。但按人均面积还是按套数进行扣减，有很大争议。弄不好又会催生离婚潮。
第三，税率如何设定？税率太低（包括免征额太大，如上海），起不到房产税应有的调节居民财富和增加政府税收的作用。税率太高，还可能导致部分住房面积大但工资收入低家庭的经济困难（比如部分老北京人），因为过去十年中国房价特别是一线城市房价涨幅极大，部分拆迁补房、单位分房甚至买房较早的家庭，其家庭月收入并不高，可能无法承受太高的房产税。
第四，分区域征税还是全国一盘棋？按理说，房产税应该是地方税种，理应由各地方政府自主征收。但各地征税前，先出台一个全国性的房地产税法尽心一般性的规范也是必要。而且如何认定一个家庭的房屋套数，是只考虑一个家庭在本地/本市的住房，还是要考虑其在全国各地的所有住房，如果是后者，目前房地产信息的全国联网似乎还没有完全实现。如果是前者，似乎有失公平。
第五，征税方式？中国城市家庭房屋拥有率非常高，房产税将与绝大部分城市家庭有关。作为一种无法代扣代缴的直接税，税务部门如何征税？居民家庭如何缴税？税务部门是否有足够的人力和系统储备？对于绝大部分从未自己交过税的居民家庭，又如何确保其应知尽知和具备自主交税能力（比如一对70多岁的老人）？要知道，中国城市居民出租房屋的很多，但主动去交房屋租赁税的估计少之又少。对税务部门来说，如果税率较低、免税额较高，征税成本可能远高于实际税收，其征税的积极性也很难保证。
不过，上述问题，说开了都是细枝末节，决策层如果下定决心要开征房产税，这些问题可能根本都不是问题。毕竟，重庆、上海都已经试点房产税五年了。经验和教训没有两筐也有一大筐，多数城市都效法重庆和上海可以先开征再说。细节问题可以留着以后慢慢修补完善，重庆不是就刚刚调整了针对外地人购房的房产税标准嘛？
今年将迎来党的十九大，十八届三中全会决定的房产税立法任务会在十九大前完成么？
整理地产大佬任志强有关房产税的观点——
文章：任志强：征收房地产税目前难以实施
来源：2015年5月12日下午，清华-《财经》现代政府与公共治理论坛3——再论“房地产税”
“房地产税”的由来
上个世纪三十年代上海租界地区就出现了房地产这一税种。到上世纪五十年代，政府主要收取商业机构的房产税。房地产税主要分为两类：一个是指流转过程中产生的与房地产相关的各种税（主要有四大税种），二是指保有环节产生的与房地产相关的各种税。当前，中国并不是没有房地产税，而是没有单独叫房地产税的税种。这次房地产税改革就是对过去房地产流转和保有环节的税种进行改革和调整。
收税成本和税收收入差不多
房地产税改革在上海和重庆进行了试点，依据的是国务院会议纪要，并没有法律。上海选取的是对增量增收的办法，试点大概2~3个亿的收入，换句话还不如卖一块地的钱多。收税的成本据房产局说和税收本身差不多。重庆试点则还收存量部分，所以重庆估计收税下来还不如收税的成本，并没有从收房地产税中获得任何收益。
房地产税无法替代现有土地出让金
举例子，三种土地中农村划拨出让的土地是否同时实行房地产税？现在农村建设用地可以进入流转，是不是房子不税收？如果对原有的税收不减只加，等于在现有的条件上加重消费者的税费。国外税收理论中有这一点：当货币资金转为实物资产时是免税的，现在收房地产税的国家，把现金收入变成房地产实物的时候都要减税环节，用利息冲击个人所得税，开始时候是减税，让公民更方便的解决居住问题，形成财产以后要求交税。我国现在的情况是买房子之前先把税交了，把纳税后的资产转化为实物资产，收这个税就是强盗。
文章：任志强，关于房地产税你怎么看？（2015博鳌论坛实录二）
来源：写字楼纪
嘉宾：保利地产副总经理兼华中华南董事长余英先生、香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生、中国房地产业协会副会长任志强先生、首创置业股份有限公司原董事长刘晓光先生、交通银行首席经济学家连平先生
余英：房地产税，可能今天在座的很多参会人员都非常关心这个话题，关于房地产税这一块，我希望听听各位专家的意见。请任总先说。
任志强：我没搞懂。有人老说房地产税能抑制房价，我看美国有房地产税，它的房价还是往上涨，2008年掉下来以后，现在的价格涨得比2008年还高。陈总说香港经历了几次房地产的下跌，但是每次跌完了以后为什么房子比原来还贵？陈总没把这个解释一下，为什么跌一次又涨一次。房地产税在很多国家都有，美国从有房地产税开始，指标为100，现在到了286，就是涨了快2倍，并没有抑制房价的上升。但是它可以抑制多套需求，这是有可能的，也就是调整存量结构。
中国的房地产税一开始是以物业税出现的，在2001年列入计划，那时候的物业税的概念和现在的房地产税不是一回事。在立法的时候起码提到了，用物业税进行税制改革，要取消土地使用税，农村土地占用税等等好几个税，也就是说它是个替换过程，把流转和生产环节的税降低，把持有环节的税加大，这个观念在其它国家有这样的。我知道在前一段时间，我们的人大管房地产税研究的部门，曾经希望社科院、财税所提供一些全世界的案例，告诉他们这个房地产税是怎么回事，他们实在是不懂。一开始提供了4个国家的，然后他们说怎么没有国有土地公有制情况下的国家房产税？然后又给他们提供了几个，最接近的大概是以色列，发现还是没有公有制土地下任何一个国家收过房地产税。中国要想突破一个世界性的从零到一的过程，在公有制土地上征收房地产税的立法，我觉得有点难。
余英：两位经济学家对房地产税有什么意见？
樊纲：这都是前几年已经讨论了好多次的，我就不说了。
连平：对这个问题我没有做过深入的研究，我觉得这个问题还是有相当的复杂程度的。但是我想人总会想出办法来的，关键是我们如何找到合理的路径来解决这个问题。至于房地产税的作用，我个人认为对于抑制投机、改善结构，如果说合理的方案的话，应该能够起到一个这样的作用们那么高，但是我们只要保持一个合理的平稳的态势，尤其是收入和房价之间保持一个相对比较合理的水平，我们倒是不在乎这个房价整体的上涨，关键是要控制住它过度的上涨和投机性带来的房价的失控。作为税收来说，我想我们应该促使它能够起到这方面的作用。或者说一定程度上起到这样的作用。至于房价上涨，我觉得在整个人类社会来看，尤其是目前我们看这个货币制度，是纸币本位制，通货膨胀是长期、大部分的时间中间，一直是保持着的。
在中国的条件下，货币存量又比较大，所有这些因素，未来房价持续保持一个上涨，我想虽然会有一些阶段性的调整，但大的趋势不会有太大的变化。就像香港那个地方一样，我们虽然不可能像他们那么高，但是我们只要保持一个合理的平稳的态势，尤其是收入和房价之间保持一个相对比较合理的水平，我们倒是不在乎这个房价整体的上涨，关键是要控制住它过度的上涨和投机性带来的房价的失控。作为税收来说，我想我们应该促使它能够起到这方面的作用。
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