三四线楼市暴动_

文章：三四线城市投资客暗涌：嘉善、滁州调控升级

来源：21世纪经济报道

作者：唐韶葵

摘要：3月13日，嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步扩大限购实施范围，已有一套房的外地人将被限购一、二手房。

为进一步贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，长三角日前成交渐热的强三四线城市相继出台调控加码措施。

3月13日，嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步扩大限购实施范围。自2017年3月14日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。换言之，在嘉善已有一套房的外地人将没有资格再买一、二手房。

就在前一天，3月12日，安徽省滁州市也出台了新政，规定居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

业内人士分析指出，滁州有合肥、南京的投资溢出效应，近期房价涨幅已引起有关部门注意。

就在3月11、12日这个周末，长三角的嘉兴、嘉善、崇明岛“绿地长岛”项目、杭州湾新区“杭州湾世纪城”项目等多个售楼部均人满为患，不少中介出动人员把客户从上海、杭州等地带到项目现场看房、交易。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，市场调整政策只有一步步从严才达到效果。目前各地只是在压抑房价上取得一定效果，市场背后却是：北京在酝酿“涨”势，一线城市周边还是暗潮汹涌，因此进一步强化政策是必然的。

此前调控加码呼声较高的石家庄、青岛、南昌、成都，只有南昌媒体在3月8日披露南昌即将加码调控政策。张宏伟认为，大部分成交反弹的省会城市，包括环北京、环上海的强三四线城市，均有可能会在近期出现政策补刀。

张宏伟认为，现阶段市场的反应，与一线城市周边城市房企加大推盘力度，比如用“小蜜蜂”在地铁站做地推等有关。“这些城市的市场不存在去库存压力，加上周边大城市严格执行限购、限贷，资金寻求出路”。

上海中原市场分析师卢文曦分析指出，这些城市房地产的热销与项目营销工作出色、准入门槛低、一二线城市调控高压导致的投资外溢明显等原因密不可分。“总价百万左右的房产还可以贷款，2、30万元的启动资金比上海、杭州要低很多”。

卢文曦认为，热销的城市都在环一线、环二线城市范畴，高铁、高速网络建设发达，同城效应明显。但他又提醒说，毕竟这些区域外来投资客比重占一定比例，房价太高对当地老百姓刚需买房有影响，万一市场出现波动，投资客占比大的市场后果将不堪设想。

这波投资客将面临多长的回报周期？卢文曦认为，强三四线城市的二手房市场没有一二线城市那么发达，流转会有一定难度，3－5年的培育期是必经的。

张宏伟透露，限购升级之后，不排除有房企采取“用时间换空间”的手段，让客户先交付一笔定金，然后等客户满足购买条件再办理贷款，通过这样“私下协议”的方式激活投资客。

文章：一二线楼市交出加杠杆接力棒，三四线销售增长近四成

来源：Wind资讯

香港万得通讯社综合报道，一二线城市居民杠杆水平受控，三四线楼市迎来去库存良机。央行副行长潘功胜表示，要防止居民杠杆水平继续走高，一二线城市正是本轮加杠杆主力区域。而在因城施策的政策引导下，集中了房地产库存60%以上的三四线城市，已获得监管层给予信贷支持的信号。

证券时报援引央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，我国货币政策着眼于平衡稳增长与防风险的关系，也要防止居民杠杆水平继续走高。

45%新增贷款投向房地产

央行2017年1号工作论文此前指出，虽然中国住户部门杠杆率水平总体较低，2015年2季度仅为41.8%，但2008年中国居民住户部门杠杆率仅为17.9%，且2016年上升速度更快。

去年下半年以来，居民加杠杆趋势明显。Wind资讯统计数据显示，2016年下半年，居民中长期贷款占比均维持在40%以上，最高值一度超过100%。居民中长期贷款主要是由住房贷款构成。

而从房价走势来看，一二线城市是本轮房价上涨的中心，其单月同比涨幅一度超过30%，其自然也就成为了居民加杠杆的主力地区。

针对一二线城市房价上涨过快的问题，银监会主席郭树清此前已表示，银行贷款1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，所以房地产泡沫风险是金融风险里面很重要的一部分。由于楼市地域性差别大，不同城市的房价涨幅所包含的泡沫风险也不一样，所以在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。

抑制加杠杆

随着监管层对于居民加杠杆风险的关注，热点城市居民杠杆开始受到控制。

数据显示，1月份居民中长期贷款高达6293亿元，虽然创历史新高。但占比已经开始明显下滑，显示去杠杆政策开始收效。

另据最新数据显示，2月我国新增人民币贷款1.17万亿元，其中居民中长期信贷3804亿元。交通银行点评2月金融数据称，信贷对于实体经济的支持力度继续保持。个人贷款仍然较多的主要原因还是尚未完全消化的楼市积压信贷需求。

不过，九州证券邓海清认为，房地产销售回落开始于2016年10月，但由于居民贷款延迟发放问题，可能导致居民中长期贷款回落有所滞后，而2月居民贷款回落开始有所显现。

有市场分析，2月份的信贷增速有所回落，这里面有监管部门窗口指导的原因，也有银行主动调整信贷结构的原因。

经济参考报消息，目前多家银行已经收缩住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。

而针对个人房贷规模的下降，有银行负责人分析，规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。

去杠杆配合其他楼市政策的实施，热点城市房地产走势已趋于平稳。

国家统计局此前发布数据显示，15个一线和热点二线城市中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1个百分点至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。除广州以外，一线城市全面停涨。

三四线销售增速近40%

中国金融四十人论坛（CF40）成员、中信证券全球首席经济学家彭文生此前表示，不加区分地鼓励家庭加杠杆，更多的将是推升中低收入家庭的杠杆率，增加金融风险。国际经验显示，居民加杠杆的主要投向是房地产，在泡沫的后期，杠杆往往加在低收入阶层。同时，地产价格上升加剧财富分化，尤其是中国城乡二元分化的背景下，更加抑制消费。

而在控制一二线城市居民杠杆的同时，在因城施策的政策引导下，三四线城市去库存有加速之势。

住房和城乡建设部部长陈政高早前表示，房地产库存60%以上都集中在三四线城市。

招商证券研报亦分析，因城施策、分类调控、有保有压仍是2017年调控主基调，大部分三四线城市仍延续去库存政策支持。

经济参考报统计，从2016年第四季度以来，全国热点城市中大约有30个城市出台了有关房地产平稳价格的调控超过90次。从内容看，各地持续发布政策，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面，政策力度逐渐收紧。因此，2017年房地产政策的主要特征将是，对三四线城市刺激有效需求，而对一二线城市抑制投资需求。

银监会副主席王兆星则表示，将采取差别化的政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上要给予考虑；在城市化过程中，对基本的住房刚性需求，应该给予信贷支持。

央行行长周小川上周也表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展。在一二线稳杠杆的情况下，这意味着三四线城市有望获得支持。

方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。

其中，深耕三四线城市的碧桂园，今年前两个月销售额872亿元，位列全国销售冠军，且高于去年前四个月销售总和，同比增速高达269%。