导读：在新房价格受到严格限制，数月内禁止提价的同时，为了保证达到房价环比零增长的“完美状态”，政府还直接在统计环节“做手术”：对实际已出售、但有可能拉高价格指数的房子，政府采取拖延策略，不为其备案，令这些房子停留在草签状态，无法签订正式合同。这样一来，它们就不能进入统计数据中“捣乱”。
文章：房市如何正常化
来源：财新周刊
作者：陈昌华（瑞信中国研究部主管）
10月下旬，我们走访了某内陆大省的两座城市，观察的重点之一是房地产。
这两座城市（姑且称为A市及B市）是具有代表性的二线和三线城市，都曾是2016年房地产市场大热的城市，并先后在2016年下半年和2017年上半年推出了限购政策，甚至直接限价。我们想了解：限购至今，市场出现了什么新变化？
在新房价格受到严格限制，数月内禁止提价的同时，为了保证达到房价环比零增长的“完美状态”，政府还直接在统计环节“做手术”：对实际已出售、但有可能拉高价格指数的房子，政府采取拖延策略，不为其备案，令这些房子停留在草签状态，无法签订正式合同。这样一来，它们就不能进入统计数据中“捣乱”。
据业内人士估算，这样的隐形销量，在A市大约有四五百万平方米，几乎相当于2016年当地住宅销量均值的四分之一；在B市，大约是五六十万平方米。这些在统计数据中不存在的销售，开发商和购房者都是认账的。这也就导致了一连串的问题：
一是库存虚高。房地产库存看似不低，但其中大部分已经售出。
二是将购房者置于利率变动和政策进一步调整的多重风险中。因为没有签订正式合同，所以购房者无法办理房产证，更无法获取银行贷款。可以想象，在通胀上行，利率可能上升的风险下，如果这个问题拖延至明年，可能会成为诱发社会稳定问题的导火索。
三是使部分开发商面临财务压力。购房者不能获得贷款，开发商回款相应也受到影响，负债率较高的开发商就可能出现现金流问题。这一局面可能导致开发商进一步分化：前两年融够了钱的大开发商日子还比较好过；对仅有一两个项目、融资渠道又比较窄的当地小开发商而言，遥遥无期的备案让他们度日如年。我们在当地见到小房地产商急于出售资产来缓解财务压力的案例；也听说消费者不愿意购买小开发商的楼盘，担心其没有能力完成项目。另一方面，开发商也采取措施保护自己，比如要求更高的首付。
四是造成供应短缺。虽然政府不允许开发商以装修费等任何形式加价，但当地业内人士告诉我们，B市在限地价的同时，以“竞缴”其他设施代建资金的方式提高了开发商的拿地成本。上有政策，下有对策。地价在涨，房价受限，售出后回款还遥遥无期，开发商也向政府学习了“拖”字诀。拿地两年内必须开工，但开工后，开发商会竭力拖延项目开盘。以B市为例，业内人士介绍，当地实际可供销售的房屋大约只有30万平方米，绝大部分还是顶层和底层，按2016年销售量计算，一个月都不够卖。
这两个城市的房地产市场处于高度扭曲状态。更让人担忧的是，据我们了解，这样的操作在全国范围内绝非少数。新建商品住宅价格几乎已变成一条横线，尽管怀有对高房价有所作为的良好意图，这样的手段和结果也实在让人啼笑皆非。限价造成的供给紧缺，在另一些城市产生了相当典型的问题，即开发商在向大量潜在买家进行分配的过程中，权力（官阶）和关系的作用越来越大。
十九大重申“房子是用来住的、不是用来炒的”，同时也强调加快完善社会主义市场经济体制，实现要素自由流动、价格反应灵活。此前几十年的教训告诉我们，否定市场规律是自欺欺人，难以持续。如果之前权宜的做法是为了排除十九大之前不必要的扰动，那这样的扭曲将如何纠正？短期看，政府的办法是加快如保障房和远郊房之类低价房源的上市，调和房价，创造为高价商品房备案的空间，同时容忍房价环比更大的微升。这样一来，存量房的备案节奏就取决于低价房上市的数量和价格。
一直以来，中国房地产市场只见相机调控，不见长效机制。但所有短期措施不过是在为长效机制的推出购买时间。长期看，房地产是个系统问题，牵涉到中国的发展空间，牵涉财政、土地等多方面的根本改革，也牵涉到诸多既得利益群体。因此，这个问题是中国最棘手的问题之一，但已无法回避。未来几年中，它将考验决策层的智慧。
