文章：深圳策略会专家演讲：《新周期下的房地产行业发展》
来源：有道云笔记
演讲嘉宾：万科证代-梁洁先生
2017年11月22日
袁豪（13918096573）、鲁星泽（18390086688）、曹曼（13816593032）
观点概要：
1、行业销售规模已近顶峰、城镇化尚有空间，核心城市的供需状况仍有压力。
行业销售面积将维持在13-14亿平的规模，但是在大城市人口净流入、城镇化率到达70%之前，一直都会有潜在的需求。由于控制价格的压力仍然存在，因此政府调控在短期内应该不会放松。资金监管也在变得越来越严格，拿地需要证明是自有资金，同时利率上升、首付比例上浮都会对影响销售。
2、多主体供给+多渠道保障+租购并举，“房住不炒”新定位将得到进一步深化。
十九大定位“房住不炒”，在给居民提供更好的设施和服务方面仍有一定增长空间。行业存量房的规模会越来越大，长期来看甚至会占到80%以上。中央希望通过增加供应渠道，降低投资属性，鼓励开发商建造更多的房子，同时在土地、税收方面给予更多的支持和鼓励。同时租购并举也会使行业在长期形成更多元化的供应格局。
3、租赁市场迎来长期机遇，“轨道+物业”模式潜力巨大。
万科从2014年参与租赁市场，长租公寓业务追求的基本投资回报率是5%，通过费用的控制来实现。泊寓针对刚就业青年客户，提供30平米建面、27平米使用空间的标准化产品，做到租金收入1元、费用投入0.15元。此外，轨道+物业可能是未来在城市核心区域能够获得净地的唯一方式，未来我国的城市会有更多的轨道建设，就给予了更多发展轨道物业的机会。
4、土地竞争门槛更高，行业集中度将进一步提升。
行业的整合才刚刚开始。以往行业繁荣阶段龙头业绩持平行业平均，但本轮周期在发生变化，同时一些企业在退出土地市场。除了金额的绝对门槛之外，包括自持比例、新技术应用、工业化、绿色环保等政府主导之下的门槛也越来越多，使得小企业越来越难在土地市场竞争，因此行业的土地集中度会得到提升，导致销售集中度进一步提升。
详细内容：
1、行业销售规模已近顶峰、城镇化尚有空间，核心城市的供需状况仍有压力
今天的主题是“白银时代的房地产行业发展选择”。从行业规模来看，房地产行业确实面临了一些瓶颈。虽然房价和整个行业的销售金额还会上升，但销售规模的增加是有限的，整体会维持在13-14亿平的规模。
从住宅存量来看，不同的口径统计会有些差异：如果按照住建部从2006年公布的数据来加总，现在的存量还没那么多，但是如果按照第六次人口普查的数据，这个量就会更高一些。虽然现在住宅存量还没有完全满足现有家庭的需要，但竣工量是没有算上现在在建的规模的，如果把现在的在建规模50亿加上去，那么住宅存量已经超过了现有家庭需要量。现在每年还有1500-2000万人从农村来到城市，他们会需要新的居住空间。同时，现有家庭的这些住房的质量可能还需要改善，从这个角度来说，我国每年还能维持这样一个13-14亿平米的销售规模。在城镇化率到70%之前，一直都会有潜在的需求。
当行业规模到达顶峰之后，我们就能看到一个变化。从1998年这个行业真正开始建立起，行业的企业数量一直在增加，到2015年约有13万家房地产开发企业。但是从2015年开始，整个行业的企业数量就不再增加，也就是行业的规模不再增加了。同时企业也开始放慢了这一块的投资。所以，从2014年开始已经跟以前不同了，我们把这个不同叫做黄金时代和白银时代。在黄金时代所有的开发商都可以很容易拿到地，很容易销售出去，然后获得一个很高的回报率，但是现在越来越难了。所以，有的企业在退出，未来大企业市场占有率的提升会越来越明显。
但毫无疑问的是，整个行业还是有发展空间的。在未来城市化放慢之前，即使规模不增加，至少还能维持现在的水平。同时，价格还是有上升空间的，虽然购买力在恶化，但是一线城市这一轮的价格上升很快，所以我们不认为价格的上升已经到了尽头。从改善和需求升级的角度来说，整个行业都还是有空间的。
城市化还在进行，城市人口的质量还在提升，住房的需求还会增长。但值得注意的是，我国每年新增的1,500万城市人口并不是平均分布，城市化的区域压力会增大。深圳每年新增几十万人口，但是每年新房的建成量，加上保障房都是很有限的，这是一个数量级的差距。北京、上海这两年在控制人口增长，所以这方面的压力会相对小一些，但是现在大城市中对住房改善的需求还是很大的，这个需求短期也不会缓和。所以，我们认为销售量还会一直维持，而且这些城市的核心区域、城市集聚带会有更大的空间。
因为还有压力，因为政府对价格是有要求的，所以我们不会认为政策会放松。实际上这一轮的调整从去年4季度就开始了，今年3月后，更多主要针对核心城市的政策在出台，导致了核心城市的成交量在下降。今年3月以后，信贷也在调整：在2014-2016年的市场恢复繁荣阶段，按揭是很容易的，导致使用按揭的比例在提高，但是在未来一段时间，因为价格压力，政策在这方面的调控应该不会放松。
资金监管也在变得越来越严格。从拿地来看，现在要证明是自有资金，而以前没有这个要求，这是导致大企业规模增加的一个因素。从客户的角度来看，2014-2016年首付比例和按揭利率都比较低，而今年利率在上升：过去有10%的首套房利率优惠，现在不仅没有优惠，还要上升10%，个别银行甚至上浮40%。去年，万科90%的客户用按揭买房，今年跌回约70%；平均的首付比例去年是3成，今年涨到了4成，这样的变化肯定会影响销售。我们认为这些因素在短期内不会逆转，所以在销售上会面临更多的挑战。
2、多主体供给+多渠道保障+租购并举，房住不炒新定位将得到进一步深化
从十九大的定位来看，我国现在面临的是人民日益增长的美好生活需要和发展不平衡、不充分之间的矛盾。从地产行业的来看，虽然在绝对量上我们的差距不大，但结构还需要不断地升级，在给居民提供更好的设施和服务方面，增长的空间还是有的。当然，一个很重要的定位是，房子是用来住的，不是用来炒的，所以从企业的角度来看，参与到这个过程，能供给更多的用于实际居住和出租的房子，而不是像过去一样，主要用于交易新房。所以未来存量房会越来越重要。
从长期来看，行业的新房交易量在维持现有规模的情况下，存量房的规模也会越来越大。未来当这个行业的规模不再增加时，存量房的比例就会越来越高，甚至会占到整个行业销售规模的80%以上，这是成熟市场已经发生过的事实。其它的服务，例如住宅基础上的一些教育、医疗、养老等，都需要更多的企业来参与。万科现在也在做这些城市配套的服务：度假、养老、教育、装修等等各方面，我们相信这也是提高有效供应的一个重要方面。
这一轮的房价之所以涨得这么快，实际上是由于投资在增加。从万科的销售来看，2014年我们投资性住房的销售比例只有15%，2016年上升到了20%。万科的这个比例还是比较低的，我们本身的核心销售目标是自住，但是我们也不得不接受在这样一个价格快速上升过程中，投资性客户的需求在增加的事实，这是一个市场的刺激。现在中央的定位，是希望通过增加供应渠道，降低投资属性，鼓励开发商建造更多的房子，同时在土地、税收方面给予更多的支持和鼓励。对居民来说，中央希望他们更多的租房子，而不是买房子。短期来看，这方面的变化还是有限的，这是一个长期的过程。十九大树立了这个长期目标，我们相信未来会有更多的政策跟进，通过市场化的机制来推动这样一个多主体多渠道供应的变化。
未来的房子除了商品住宅和政府保障房之外，还会多出一块用于出租的社会化的产品供应，就是所谓的租购并举。只是一个逐步的，愈加明显的市场供应格局。
3、租赁市场迎来长期机遇，“轨道+物业”模式潜力巨大
在这个情况下是有很多机遇的。最明显的当然是租赁，虽然租赁现在的盈利状况不是那么好，但是因为有了更多的支持和鼓励，更多租购同权、租购并举等政策的出台，还是会有很多不同类型的企业来参与到这个领域。虽然从短期来看，它发挥的作用还不是那么大，但是我们相信随着持续的鼓励，会有更多的企业参与进来。
租房市场的机遇是巨大的。我国流动人口的比重很大，而现在真正的品牌化企业参与到租房市场的比例极其有限，导致市场空间很大。万科从2014年就在参与租赁市场，虽然当时没有更多的政策出台，但是这是长期市场的变化趋势：存量房越来越重要，出租市场越来越重要。所以，即使现在它的盈利状况可能比我们的开发业务，甚至比其它的业务收益都要低，但是未来它的影响会越来越大。而且不仅我们发现了这样的状况，很多的其他开发商也看到了这样的发展趋势和历史机遇，都在进入这个领域。我们相信开发商在参与租赁领域上是有优势的，未来开发商的参与会提供更多的租赁供应。
对于万科来说，长租公寓业务追求的基本投资回报率是5%，这个是通过费用的控制来实现的。不像其它参与长租公寓的企业，我们更加针对刚刚就业青年客户。我们提供一个标准化的产品：30平米的建筑面积，27平米的使用空间，这样能使我们的投资效率和成本都控制得相对较好。另一方面，不像一些酒店管理公司和是其它的服务性公司，客户更多的是期望公寓能够提供比他自己租房子、买房子更好的服务，我们只提供一个相对简单的服务，只是提供一个最基本的空间功能：交通方便，又没有原有的业主退租等不确定性等。从这个角度来说，我们的CE值，也就是单位租金费用可以控制在0.15元内（收入1元，费用在0.15元内），最终可以保有5%的ROI。虽然这个回报率比商业物业、物流物业都要低，但是规模可以不断增加，未来可以作为一个持续的业务来发展。除了租赁业务，我们看到随着家庭需求的变化和城市功能的进一步完善，很多其它的机遇，包括教育、养老、度假、产业等，都是我们企业在未来，除了传统的开发之外，能够参与的一些新的领域。虽然我国市场对住宅本身的投资已经不低了，但是从其它相关投资来看，我们跟发达国家相比还是有很大差距，这些新领域的空间是很大的。所谓的供给侧改革，就是让我们升级在这些新领域的投资，这是很大的机遇。
此外，万科这两年一直在做轨道+物业。因为如果和经济没有紧密的联系，这些新领域，包括商业、物流、度假、养老、教育等等，也会很难开展，所以轨道+物业是非常重要的模式。同时，轨道+物业可能是未来在城市核心区域能够获得净地的唯一方式。对新区来说，轨道+物业就是获得一个配套成熟、收益确定的项目的最好机会。未来我国的城市会有更多的轨道建设，不仅是在一线城市，包括二线甚至三线城市都会有更多城市内、城市间的轨道建设。
4、土地竞争门槛更高，行业集中度将进一步提升
从这些机遇来看，行业的整合才刚刚开始。在过去，整个行业都在增长，大企业的优势不见得会多么明显。在2008、2011和2014年，在行业下降和调整的时候，我们的表现比别家要好一些，但在市场恢复和繁荣的阶段，万科的占有率和规模的增加跟行业平均水平差不多。我们相信未来这个状况会发生变化，在土地、资金和其它资源方面，大企业的优势会越来越明显。同时，一些企业在退出这个市场。过去很多企业还想继续在这个行业投资以获得更高的回报，但是现在这个回报越来越难了，留下的都是那些管理能力强，还可以继续维持原有回报率的企业，这会导致大企业的机会越来越多。在土地方面，除了金额的绝对的门槛之外，一些其它的门槛，包括自持比例等，都会使没有积累的企业更难获得继续增长的机会。同时，在新技术应用、工业化、绿色环保等政府主导的方面，没有积累的小企业也会在跟大企业的竞争上越来越难。
所以，这两年大企业的占有率提升将会越来越明显，这不是一个结束，而是刚刚开始。我们相信这个趋势会越来越明显，不仅是大企业本身的获取资源能力更强，而且外部的环境给了它更多的机遇，同时还有一些企业还在退出，因为要达到原有的效率和回报率比以前更难。
除了大企业在增长之外，未来大企业间的竞争也会变得更加激烈。所以，我们除了需要在传统领域维持回报水平，提供更好质量的产品和服务之外，必须要在供给侧，在这些新的领域（出租、教育、养老等其它配套领域）做好转型。如果没有这些，一味在传统领域经营，也会是越来越难的。所以，万科要适应这样一个趋势，在传统领域我们继续坚持原有策略，建造大众住宅、快速周转，并且继续投资核心区域、城市聚集带（珠三角、长三角、环渤海）；在其它领域，除了租赁市场以外，我们会参与物流、教育、养老、度假等新的领域，我们希望能够在十九大提出的方向上，提供居民美好生活需要的基础设施和相关服务。
