作者：中债资信房地产行业研究团队
从“930”限购限贷频繁出台到“317”北京史上最严调控，从“抑制资产泡沫”到“遏制房价过快上涨”，中央调控态度坚决，地方政府响应积极，但房价这辆马车仍快速前行。去库存与控房价并重的调控思路下未来各地政策将呈现怎样的分化？哪些城市又将加入调控行列？本篇报告将为您逐一解答。
如果您对房地产行业有其他问题或看法，欢迎大家在本篇文章后积极留言提问，我们期待与您的交流！
内容摘要
2017年1、2月份70城价格指数同比增速仍维持2015年房价上涨以来较高水平，房价指数已连续23个月上涨，房价快速上涨使得居民购房负担不断加重，居民在购房过程中处于持续加杠杆阶段。在国家对房地产调控定调为抑制资产泡沫、防止大起大落的背景下，随着“两会”召开，高层对房地产调控思路及指导意见的进一步传达及深化，各地政府为抑制房价过快上涨相继出台限购限贷政策，进入3月以来，全国各地房地产政策高频出台，共有2个一线城市、7个二线城市、8个三四线城市出台限购限贷政策。
从本次楼市调控各线城市出台情况来看：一线城市（北京、广州从严调控），此次调控加码后北京成为最严限购限贷城市；二线城市（杭州、南京、郑州、南昌调控加码，青岛、长沙、石家庄加入调控行列），此次调控城市为房价仍上涨较快地区，在“遏制热点城市房价上涨过快”和因城施策的背景下，部分房价上涨过快但前期调控力度较小的城市将进一步调控加码、限购城市范围或将扩大；三四线城市（涞水、滁州、张家口崇礼区、涿州、嘉善、赣州、三亚、保定首次限购），“环北京”、“环上海”等调控圈逐步形成以抑制热点城市投资等非理性需求外溢，未来热点一二线周边的城市进一步调控预期增强。
总结来看，第一，随着中央对房地产调控指导意见的逐步深化、具化，在进一步明确地方政府需对遏制房价过快上涨承担主要责任背景下，房价涨幅仍较快但与其他同类城市相比调控力度较弱的城市有较大升级加码的可能（如福州、成都、天津、东莞、惠州、珠海、重庆等地区）；第二，供需矛盾突出仍是一线城市及部分热点二线城市房价持续上涨的最根本原因，未来地方政府在供给端更为实质、有效的政策出台将更有利于积极引导土地市场价格平稳预期，平抑房价过快上涨。
“两会”前后17城房地产调控政策集中出台
自2016年12月中央工作经济会议以来，国家对房地产调控定调为抑制资产泡沫、防止大起大落，随着“两会”召开，高层对房地产调控思路及指导意见的进一步传达及深化，2017年3月以来，全国各地房地产政策高频出台，共有2个一线城市、7个二线城市、8个三四线城市出台限购限贷政策，其中北京、广州、南京等9大热点城市限购限贷政策相继升级加码，涿州、涞水、崇礼、嘉善、赣州、滁州等热点城市周边区域亦首次推出限购限贷政策。
一、政策出台背景
部分热点城市房价仍有快速上涨势头，居民购房负担加重，居民在购房过程中处于持续加杠杆阶段
2016年以来“因城施策”在热点一二线城市及其周边三四线城市逐步开展，各地政府为抑制房价过快上涨相继出台限购限贷政策，部分城市的限购限贷政策在短期内抑制了部分投资及改善性需求，但由于热点一线及二线城市供需关系仍不平衡，市场表现仍为量跌价涨；同时部分二线及周边三四线城市承接外溢需求，且在热点城市价格快速上涨下价格上涨预期增强。2017年1-2月70大中城市二手住宅价格指数仍保持环比增长（已连续23个月），1、2月份70城价格指数同比增速仍维持2015年房价上涨以来较高水平，具体来看，供需矛盾依旧突出的广州和北京房价涨幅全国居首，表现出较强上涨趋势，二三线城市房价涨幅相对温和，但部分二线城市（如厦门、长沙、福州等）房价仍表现出快速上涨势头。房价仍维持较高的增速使得居民购房负担不断加重，个人按揭贷款增速持续上升，居民在购房过程中处于持续加杠杆阶段。
“两会”以来高层对房地产从严调控多次“表态”，因城施策背景下未来仍将是各地政策高频落地期
3月17日，国新办公布政府工作报告最新修订情况，在去库存和房地产市场调控部分，补充了“健全购租并举的住房制度”和“遏制热点城市房价过快上涨”等内容，并特别强调“要落实地方政府的主体责任”和“实行分类调控、因城施策”。3月19日，中国发展高层论坛上，高层再次强调“房子不是用来炒的”、“重点消化三四线城市房地产库存”、“引导资金流向实体经济，严防房地产泡沫”等内容。一年内高层在各个重要会议上对严防房地产风险反复“表态”，反映出国家对房地产“去杠杆”、“遏制房价过快上涨”的决心。在此背景下，地方政府在房地产调控方面将逐步落实，各城政策调控出台预期进一步增强。
二、政策出台情况及特点
1. 一线城市——北京、广州
北京、广州从严调控向上海“看齐”增加对贷款记录限制，此次调控加码后北京为最严限购限贷城市
3月17日北京、广州两地再次为限购限贷政策加码升级。2017年以来，北京和广州地区房价涨幅全国居首，表现出较强的上涨势头，上海、深圳房价稳中微降。从一线城市政策调控力度来看，此前上海限购限贷政策最为严厉，北京、广州相对较弱，此次北京和广州两地政策加码是向最严调控标准“看齐”。此次北京政策调控主要体现在“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%；购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”、“暂停发放25年期以上的个人住房贷款”和“企业购买的商住房再交易需满3年以上”等方面。广州调控新政将无差异化的首套房首付比修改为“居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%”，同时提高二套房首付比例、规定本地单身（含离异）居民限购1套住房。对比一线城市限购限贷力度来看，限购政策方面无差异，限贷政策方面，北京在增加贷款记录的限制的同时，其贷款首付比例为一线城市中最高，成为最严限购限贷城市。
北京市住建委表示将增加土地供应、加强存量土地调度，未来一线城市在土地供应政策方面仍有较大调控空间
此次调控中北京住建委在商品住房土地供应方面提出：首先，加大、加快商品住房土地供应，2017年三季度末完成全年260公顷土地供应计划，为去年全年实际供应量的2.5倍，同时加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。其次，加强调度，督促“1,300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。据初步统计，北京市目前拿地未开工和开工未销售的房源有20万套左右，为去年新建商品住房成交量的2倍左右，若目前这20万套库存转变为实际供应，则有利于缓解供需矛盾、引导市场合理预期。但对于加强调度存量房屋入市方面仍缺乏更具可操作性的措施出台，未来政策有效实施情况值得持续关注，其他一线城市方面，除广州供地计划中表明未来住宅类用地供应量将增加外，尚未有其他实质性举措出台，未来一线城市在土地供应政策方面仍有较大的调控空间。
2. 二线城市——杭州、南京、南昌、郑州、青岛、长沙、石家庄
杭州、南京、郑州、南昌调控加码，青岛、长沙、石家庄加入调控行列
首先，本次杭州、南昌、南京限购政策收紧程度向厦门靠拢，成为二线城市中限购限贷政策最严梯队（最新限购限贷情况见附件：表1）。限购方面，此次加码后，南昌对本市户籍居民要求限购1套住房为最严，杭州、南京对非本市户籍购房的社保缴存年限要求提高至2年，为二线城市中最高期限，与厦门、南昌、武汉一致；限贷政策方面，南京主城区的首付比要求为热点二线城市中最高。相对而言，本次郑州的调控加码，提高了非本市户籍社保缴存的要求，限贷政策方面与南京、厦门等城市相比较为宽松。其次，青岛、长沙、石家庄首次出台限购限贷政策，青岛、石家庄尚未对本市户籍居民限购，长沙对于本市户籍限购2套，与其他二线城市保持一致。
此次调控城市为房价仍上涨较快地区，在“遏制热点城市房价上涨过快”和因城施策的背景下，部分房价上涨过快但前期调控力度较小的城市将进一步调控加码、限购城市范围或将扩大（如福州、成都、天津、东莞、重庆等）
首先，2017年1、2月热点二线城市住宅销量在限购政策影响下出现较快下滑，但全国二线城市价格增幅仍较为明显，根据国家统计局公布的2月份数据来看，70城二手房价格指数连续23个月环比增长，2月价格指数同比增长13.80%，仍保持2016年“930”调控以来的较高增速水平。从1、2月价格指数环比增幅情况对比来看（图3），除南京外此次出台限购限贷政策的二线城市长沙、青岛、郑州、杭州、南昌、石家庄房价指数仍保持较大增幅，其中长沙位居全国70城涨幅第3；此次热点二线城市限购限贷政策集中出台，为防风险、抑制资产泡沫背景下地方政府对高层指示的初步落实。
其次，从房价上涨情况及限购限贷力度对比来看（图3），福州、成都、天津在限购限贷政策上与厦门、武汉、杭州相比较弱，而房价方面仍持续较快上涨，其中天津市自“930”以来限购限贷政策加码2次，但实际调控力度在强二线城市及北京周边三四线城市中仍较弱，在各热点二线城市从严调控的趋势下，福州、成都、天津、东莞等调控力度较弱的城市限购限贷政策加码空间仍较大；同时，尚未限购但房价近期仍持续快速上涨的城市将加入限购限贷行列，例如，重庆在未出台任何限购限贷政策背景下，1月与2月房价涨幅位居70城第12位，若仍保持较快增速，将有较大可能加入限购限贷行列。
3. 热点城市周边三四线城市——涞水、滁州、张家口崇礼区、涿州、嘉善、赣州、三亚、保定
“环北京”、“环上海”等调控圈逐步形成以抑制热点城市投资等非理性需求外溢
2016年10月以来，热点城市房地产调控政策轮番出台且政策力度不断加大，推动热点城市购房需求向周边三四线城市外溢，为抑制房价快速上涨、加大“去杠杆”力度，部分热点城市周边三四线城市亦相继出台限购限贷政策。继去年4月“廊九条”出台之后，今年3月以来，“环北京”地区的保定、张家口崇礼区、涿州纷纷出台限购限贷政策，严格程度远超“廊九条”，至此，“环北京”地区限购城市升至9城。此外，“环上海”的嘉善、“环合肥”的滁州、“环南昌”的赣州以及三亚等地区亦出台调控政策，其中今年以来三亚和赣州的房价涨幅最快。从调控情况来看，三四线城市限购限贷政策主要针对非本地户籍居民，“环北京”地区限贷政策明显严于其他地区，其中最为严格的为保定地区的调控政策，但整体看三四线城市限购限贷政策仍有较大的加码空间。从调控城市所在区域来看，“环北京”限购限贷市县最多，其他热点城市周围仍未进行大规模政策调控。随着热点城市调控政策不断收紧，热点城市周边调控政策圈的形成将对非理性投资需求的外溢形成抑制作用。
三、结论及政策建议
第一，从3月集中出台政策特点总结来看，各城市出台政策仍主要为需求端政策，且各线城市限购限贷有向最严调控城市趋同趋势，随着中央对房地产调控指导意见的逐步深化、具化，在进一步明确地方政府需对遏制房价过快上涨承担主要责任背景下，房价涨幅仍较快但与其他同类城市相比调控力度较弱的城市有较大升级加码的可能，我们预计福州、成都、天津、东莞、惠州、珠海、重庆等地区未来或将出台限购限贷政策；此外，房价过快上涨使得居民购房负担加重，恐慌性购房及非理性房价上涨预期带动下的购房需求推高居民杠杆水平，未来在限贷政策方面，多数二线城市在首付比、“首付贷”及信贷政策监管方面仍有进一步收紧空间。
第二，一线城市及部分热点二线城市人口吸附能力很强但资源承载能力有限，供销比及待售房屋库存维持较低水平，且近年住宅供给土地量呈逐年大幅降低的趋势，供需矛盾突出仍是一线城市及部分热点二线城市房价持续上涨的最根本原因。分析来看，部分城市用地指标不足、城市圈扩张受限为一方面原因，但同时部分城市对土地财政依赖较高，土地供给意愿亦将影响土地供给进度；此外，在盘活存量土地方面，地方政府仍有较大政策出台空间，如加强对房企“捂地”行为的监管和惩罚力度、加强新开工至竣工进度的监管等。未来地方政府在供给端更为实质、有效的政策出台将更有利于积极引导土地市场价格平稳预期，平抑房价过快上涨。
附件
本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有，如为合理使用的目的而引用本报告中的定义、观点或其他内容，请注明信息来源于中债资信评估有限责任公司。报告中观点仅是相关研究人员根据相关公开资料作出的分析和判断，并不代表公司观点。在任何情况下，中债资信及其雇员对任何机构或个人因使用本报告所引发的任何直接或间接损失不承担任何法律责任。
转载请注明来源为“中债资信”或联系本微信号。
▪
