作者：中债资信地方政府及城投行业研究团队
2017年4月25日，铁岭新城投资控股股份有限公司（以下简称“铁岭新城”，股票代码000809.SZ）公布了其2016年审计报告，报告显示2016年公司净利润-2.40亿元，亏损金额较2015年扩大34.07%。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，上市公司若连续两年出现亏损，则将被实行“退市风险警示”，铁岭新城于同一天发布公告证实了公司股票交易将从2017年4月26日开始被实行退市风险警示，股票简称相应的由“铁岭新城”变更为“*ST新城”。对此，中债资信对铁岭新城经营状况点评如下：
一借壳上市，原借壳业务不再存续
铁岭新城是铁岭市新城区唯一的土地一级开发商，2011年9月铁岭新城通过持有中汇医药（2003年借壳四川第一纺织股份有限公司上市）34.37%的股权实现借壳上市。但自2011年起，中汇医药基本不再产生收入，铁岭新城主营以土地一级开发业务为主，成为典型的城投企业，并且具有城投企业普遍的盈利能力较弱的特点。
二主业单一且持续瘫软，中短期内公司运营前景将依然严峻
公司土地一级开发业务收入占公司营业总收入的90%以上，主营业务单一。受铁岭市经济持续低迷、区域土地及房地产市场疲软以及新城配套基建欠缺、购房需求严重不足等多因素叠加影响，自2014年起，公司土地所整理土地急剧缩减，2015年以来未实现任何土地出让，导致其近两年营业收入大幅缩减，成为近两年公司净利润大规模亏损的源头。目前公司存货中沉淀了逾50亿元的土地开发成本（占公司资产总额的比重超80%），而在房地产库存高企，现期经济发展后劲不足的情况下，铁岭市土地及房地产市场在将在一段时间内仍维持目前疲软态势，公司土地一级开发业务运营前景将依旧严峻。
三已售土地回款严重滞后，大规模坏账计提加剧侵蚀公司利润
除土地一级开发业务收入瘫软、居高不下的财务费用侵蚀公司利润之外，自2015年，较大规模资产减值损失成为公司亏损扩大的重要“推手”。据公司审计报告披露，2015、2016年末，公司应收账款余额分别为6.31亿元、4.17亿元，基本全部为应收铁岭市土储中心地价款，其中截至2016年末，上述应收款项原值为8.81亿元，3年及以上账龄占比近90%，计提坏账准备4.64亿元，2016年形成坏账损失1.77亿元，加剧公司亏损面。可见，2015年以前，公司已售土地价款回收严重滞后，从而导致大规模坏账计提，未来公司应收土储中心地价款仍有很大可能被持续计提坏账，净利亏损状态或仍将持续。
利息支出及短期债务偿付主要依赖外部融资，但融资渠道受阻，短期流动性压力很大
公司有息债务规模持续扩大，截至2017年3月末为30.11亿元，主要系土地一级开发形成，资产负债率和全部债务资本化比率分别为53.62%和50.35%，虽债务负担一般，但结合其经营情况及融资环境，公司短期债务周转压力大。具体来看：
1、公司每年需偿付约2亿元利息支出，但受2015年以来所整理土地均未出让拖累，公司经营性现金流入骤减（其中2015、2016年销售商品、提供劳务收到的现金分别仅为0.96亿元和0.65亿元），且年政府补贴仅约200万元，远无法覆盖利息支出，公司利息偿付严重依赖融资周转；考虑公司土地一级开发业务或持续疲软态势以及目前账面现金类资产仅1.39亿元，预计其利息偿付仍将主要依赖外部融资；
2、截至2017年3月末，公司短期债务规模9.95亿元，但目前其账面现金类资产尚无法满足利息偿付需求、主营业务持续瘫软，公司短期债务周转基本完全依赖外部融资。但中债资信注意到：
（1）构成公司资产主体的存货基本全部为土地开发成本，无自有土地储备，从其无形资产及资本公积亦未发现土地资产存在，且近年来公司存货均无抵押融资受限，故而推测，公司账面基本无可供抵押的土地资产；
（2）债券资金用途方面，“16铁岭01”和“15铁岭01”募集资金均用于完成“14铁岭债”提前回售；发行成本方面，在融资政策相对宽松、资金成本低位运行的2016年一季度，公司“16铁岭01”发行成本较其他私募债处于较高水平，凸显公司信用资质相对较差，此外，公司连续两年亏损，直接限制了年内公司债和企业债券的发行渠道，银行间债务融资工具发行审核或亦趋谨慎。预计未来短期内，公司将难以通过债券进行融资；
（3）退市预警期，公司亦无法公开增发股票融资，股票融资仅可依赖定向增发，但考虑目前公司经营现状，增发股票融资难度亦较大；
（4）目前公司银行授信未知，但根据截至2016年3月底仅剩2.25亿元银行授信和2017年一季度已新增18.7亿元银行借款占用了大额银行授信推测，公司剩余银行授信有限。
综上所述，短期内，公司筹资压力大，加之应付账款偿付加剧公司资金需求，公司短期流动性压力很大。
本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有，如为合理使用的目的而引用本报告中的定义、观点或其他内容，请注明信息来源于中债资信评估有限责任公司。报告中观点仅是相关研究人员根据相关公开资料作出的分析和判断，并不代表公司观点。在任何情况下，中债资信及其雇员对任何机构或个人因使用本报告所引发的任何直接或间接损失不承担任何法律责任。
转载请注明来源或联系本微信号。
▪
