你买的房子值多少钱?藏在房龄里的秘密

你买的房子值多少钱?藏在房龄里的秘密
2017年12月09日 14:10 汇盈金服

经常有网友问,

新城区的次新房和老城区的老破小,该选哪个?

房子越老越不值钱?

从2016年3月到8月,和2016年9月到2017年2月的涨幅对比, 我们可以看到:

5年内次新的二手房涨幅最高,5-10年的房子不增反降,之后涨幅再慢慢起来,20年以上的房子反而又焕发第二春。这是为啥呢?

20年以上的房子,就是1997年之前建的房子,大多是老公房,面积50~60㎡,俗称老破小。

随便找了一个北京的老破小。

再来看一组上海的:

老破小所在的地方,基本都是老市区,周边配套落户,没有整改。但交通方便,总价低。

比较下北京和上海的老破小,你会发现,上海上车门槛低,首付70,80万就能上车,而北京,大部分要100万以上了。

老破小是许多刚需的上车盘

买老破小,就是抢占资源

所以,只要大城市对人才的吸附力不变,甚至增加,老破小就会一直有价值。

回想10年前,多少人还看不起老破小,嫌东嫌西。那时候闭着眼随便买一套,现在都三四百万了。

还有一种老破小,是小户型中的战斗机——学区房。附加一个因素,房子溢价呈现指数型增长。这么贵的学区房,你买40㎡也能上学,你买110㎡也能上学,为啥不买小平米的呢?性价比更高。

16年北京育X小学的招生划片

随便选一个小区,

看涨幅,

一年从10W到15W。

面积上肯定小面积更吃香。因为学区因素,几乎老破小学区房单价能秒杀一众豪宅。

比起老破小,5年内次新是人人都爱。新房划到二手市场的时候,最起初是很吃香的。一是有开发商爸爸的精心宣传,继续开发三期,四期新盘,正是当红明星,二是小区的配套,物业也慢慢成熟起来了,容易获得买主们认可。

但次新也有比较纠结的地方,一是税费。

全国各地不尽相同,以北京为例:

所以北京买房子,满五唯一是最好的,满五的房子一定是难得的优质资源。如果某房子即将满五,又在特别好的地段,是很容易跳涨的。

此外,还有一点是首付。同样价位的房子,二手房首付交的钱要比新房多。二手房需要做评估,一般来说能评估到总价的9成~9.5成(30年后老房子,LOFT等除外),你的贷款价格,按照评估价/网签价最低的那个算,乘以65%

300万的房子,评估价9成270万,那么你贷款的额度就是270*0.65=175.5

首付为300-175.5=125.5万

现在是非正常态的市场,北上深杭宁等城市新房二手房价格倒挂,这个时候买新房是很合适的。

但碰到大牛市的时候,新房往往捂盘惜售,你是等不起的,所以要多看二手房。

接下来是终极PK

新城和老城的PK

北京的通州副中心,之前是多少人看不上的,都说通县那地方……BUT,如果不是通州的房价强力被按着,估计就跟朝阳并肩了。

新城的房价,在没有碾压旧城之前是不会停下来的。

当一个城市发展到一定程度,他一定是向外扩展的。他的市中心,也是会移动的。真正的新城,会规划成熟的交通体系,迁入新兴的产业。

更直接的表现是,领导班子的给力搬迁。

比如通州。

但是,你更要提防那些概念上的新城。比如,旅游,生态,养老。这样的新城,买了自住可以,投资就是个坑。

所以,说了这么多,那些还在犹豫着到底买老城区的老破小和新城区的次新房的人心里应该有个底儿了。在这里,我再跟大家提个醒,如果真的决定先上车再说,那么,你也还是要再选择的过程中慎重再慎重!

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